La répartition des charges peut être différente de la quote-part des parties communes mais nul lot privatif ne peut en être exonéré.

19/01/2021 Actu juridique Actualité juridique

Chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes. A ce titre, il dispose d’une quote-part des parties communes et est tenu de payer des charges en fonction d’une répartition entre copropriétaires selon des critères définis.

Les millièmes de copropriété (quote-part des parties communes), sont utilisés notamment pour les votes en assemblée générale. Ces millièmes peuvent également être utilisés pour répartir les charges de copropriété entre les différents copropriétaires.

Néanmoins, dans certains cas, les millièmes de charges ne correspondent pas à la quote-part des parties communes. Ils sont calculés différemment, et de fait sont distincts.

C’est d’ailleurs cette possibilité que rappelle la Cour de cassation dans son arrêt rendu le 09 juillet 2020 (n°19-13.849) tout en mettant un point d’honneur à remémorer que chaque lot privatif doit être pris en compte pour le paiement des charges générales de copropriété.

I. La répartition des charges peut être différente de la quote-part des parties communes

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en vue de contester des articles du règlement de copropriété en ce qu’ils exonèrent des lots privatifs (en l’occurrence des débarras) du paiement des charges de copropriété.

Or, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de payer les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales ou spéciales proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telle que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Cet article 5 de ladite loi, prévoit quant à lui que les valeurs des parties privatives prennent en compte « la consistance, la superficie et de la situation des lots sans égard à leur utilisation. »

Or, il faut bien distinguer les millièmes de copropriété des millièmes de charges. Si les millièmes de copropriété peuvent être définis par d’autres critères que ceux mentionnés à l’article 5 comme prenant en compte la consistance, la superficie et la situation des lots. Il n’en va pas de même pour les millièmes de charges. En effet, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public pour la répartition des charges, mentionne que cette répartition doit être conforme à l’article 5, les critères mentionnés dans cet article deviennent impératifs.

En conséquence, la répartition des tantièmes n’est pas toujours égale à la répartition des charges.

La Cour d’appel considère, pour sa part qu’aucun lot n’est exonéré du paiement des charges puisque les articles du règlement de copropriété renvoie à l’article concernant l’attribution des millièmes de copropriété.

Or, comme on vient de le voir, ils peuvent être distincts.

D’ailleurs, la Cour de cassation énonce : « qu’en se déterminant ainsi, alors que la clause du règlement de copropriété qui fixe la répartition des quotes-parts de parties communes attribuées à chaque lot, qui peut être différente de celles des charges et demeure licite même si elle est établie sur des bases non-conforme aux critères de l’article 5 », la Cour d’appel n’a pas justifié légalement sa décision.

II. Impossibilité d’exonérer des parties privatives du paiement des charges générales  

Le règlement de copropriété dispense dans ses articles 15 et 16 « les lots 14,15,16,17,18,19 et 20 de toute participation aux charges générales. »

L’exonération est donc expressément prévu dans l’article du règlement de copropriété, il n’y a pas de doute possible quant à l’exonération des lots.

Pour autant, la Cour d’appel refuse d’annuler cette clause car selon elle, cet article renvoie à l’article 8 du règlement de copropriété lequel attribue les tantièmes aux lots.

Or, la Cour de cassation considère d’une part que les tantièmes de lots ne correspondent pas obligatoirement à la répartition des charges (comme exposé dans la partie précédente), d’autre part qu’il est expressément mentionné que les lots privatifs de 14 à 20 sont exonérés de toute participation aux charges de copropriété.

En conséquence, cette clause viole l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, relatif à la participation des copropriétaires au paiement des charges de conservation, d’entretien et d’administration de l’immeuble. Cet article étant d’ordre public, c’est-à-dire que c’est une règle impérative, à laquelle on ne peut déroger. Il n’est donc pas possible que certains lots privatifs ne soient pas pris en compte dans la participation aux charges de copropriété.

Cet arrêt confirme ce que la Cour de cassation avait déjà jugé dans un arrêt rendu le 14 janvier 1987 (n° 85-15.807) par lequel « un copropriétaire ne peut arguer de ce qu’aucune quote-part de la propriété des parties communes n’était attribué à son lot pour se soustraire au paiement des charges ».

En d’autres termes, si un copropriétaire pour lequel il n’est pas attribué de tantième de partie commune à son lot, ne peut s’exonérer de payer les charges communes, des lots privatifs bénéficiant de tantièmes de parties communes, ne peuvent en conséquence, pas non plus s’exonérer du paiement des charges.

En effet, cela reviendrait à nier le principe même de la copropriété pour lequel chaque copropriétaire est propriétaire d’une quote-part des parties communes et doit donc participer aux charges de la copropriété !