La responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de dégâts des eaux

15/09/2020 Actu juridique Actualité juridique

Les dégâts des eaux en copropriété sont souvent des casse-têtes pour les victimes de sinistres, ainsi que pour la copropriété.

Généralement, la première question qui se pose est celle de la recherche de fuite, rappelons que c’est la personne qui subit le dégât des eaux qui doit déclarer le sinistre à son assureur et demander la recherche de fuite si besoin. Une fois, l’origine de la fuite localisée, la deuxième question est celle de savoir si l’élément est une partie privative ou commune, afin de savoir qui est responsable de la fuite. Ainsi, une fois le responsable trouvé, c’est à lui qu’incombe la réparation de la fuite et des dommages causés.  

Concernant la réparation des dommages, l’une des difficultés est de prouver matériellement le préjudice subi.

Par cet arrêt rendu le 16 juillet 2020 (n°19-13666), la deuxième chambre civile de la Cour de cassation nous rappelle que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit en cas de dégât des eaux survenu à cause de la vétusté des canalisations (parties communes). Le syndicat des copropriétaires doit réparer tous les préjudices subis, y compris en cas de perte de loyers du propriétaire qui louait le local sinistré.

I. La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires

Un propriétaire loue son local commercial au sein d’une copropriété, à une société. Le local subit un important dégât des eaux endommageant le matériel de la société.  Le locataire déclare le sinistre à son assureur, lequel diligente une recherche de fuite.

Il apparait que le dégât des eaux a pour origine la rupture de l’une des canalisations, partie commune de la copropriété, à cause de la vétusté.

Dès lors, le locataire et le propriétaire du bien assignent le syndicat des copropriétaires, son assureur et leur assureur respectif en réparation des préjudices subis.

Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (rédaction antérieure à la réforme du 30 octobre 2019 entrée en vigueur au 1er juin 2020), le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ».

 Le dégât des eaux est la conséquence d’un état de vétusté avancé. La Cour de cassation relève « que le syndicat était pleinement informé de la situation défectueuse ancienne du réseau d’eau chaude, et était en mesure de décider d’un diagnostic pour déterminer les travaux à réaliser, il a in fine refusé de faire réaliser le diagnostic nécessaire, ce qui est constitutif d’une faute au regard de son obligation d’assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble. »

En conséquence, le syndicat des copropriétaires a commis une faute en refusant de réaliser un diagnostic technique des canalisations d’eau. D’autant plus, qu’il avait parfaitement conscience de sa vétusté. Par son manque de diligence/inaction il est responsable du dégât des eaux.

Rappelons que depuis le 1er juin 2020, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit, sans rechercher si la cause du dommage résulte d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.

Dès lors que l’origine du dommage est une partie commune, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée, sans avoir à rechercher s’il a pour origine un vice de construction ou un défaut d’entretien.

II. La réparation des préjudices subis

Le locataire comme le propriétaire du bien a subi un préjudice, c’est la raison pour laquelle ils ont assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que son assurance et leur assurance respective. En effet, ils souhaitent en obtenir réparation.

Conformément au principe général énoncé à l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En conséquence, toute personne qui subit un préjudice est en droit d’en demander réparation à l’auteur du dommage. Néanmoins, il faut pouvoir prouver le préjudice.

En effet, le préjudice doit être certain, direct et personnel. Surtout, il faut pouvoir en apporter la preuve.  

Le locataire a subi un préjudice matériel, le dégât des eaux a détruit son matériel, de sorte qu’il ne pouvait plus continuer son activité commerciale. Dès lors, le locataire qui a apporté la preuve que le matériel lui appartenait et qu’il a été endommagé par le sinistre doit être indemnisé.

Le propriétaire du bien a subi outre des dégâts matériels sur son bien, un préjudice financier résultant de la perte des loyers qu’il aurait dû percevoir du fait de la location.

La Cour d’appel octroie au propriétaire une indemnisation au titre de la perte des loyers.

 Le syndicat des copropriétaires conteste farouchement cette indemnisation, en arguant l’absence de preuve.  

Néanmoins, la Cour de cassation considère que « c’est sans inverser la charge de la preuve de l’existence du préjudice allégué par le propriétaire, que la Cour d’appel en l’état de ces constatations souveraines dont il résulte que ce locataire n’occupait plus les lieux endommagés en raison des conséquences du sinistre, a jugé que la perte de chance par le propriétaire des locaux de percevoir des loyers était ainsi caractérisée, en l’absence de preuve contraire, en l’espèce non rapportée, d’une relocation des lieux sinistrés ».

Dès lors, la Cour de cassation a déduit de l’impossibilité d’utiliser les lieux, l’existence du préjudice lié à la perte des loyers. Elle condamne donc le syndicat des copropriétaires au paiement des loyers qu’aurait dû payer son locataire.

Chers adhérents, soyez donc bien vigilants aux problèmes de canalisations, pour éviter ce genre de condamnation financière qui peut être lourde de conséquences.