L’action individuelle pour la remise en état d’une partie commune est possible à condition de mettre en cause le syndicat des copropriétaires et de démontrer que la partie litigieuse est bien une partie commune

09/06/2020 Actu juridique Actualité juridique

Lorsqu’un immeuble est soumis au statut de la copropriété, il doit avoir un règlement de copropriété et un état descriptif de division. Avec ces deux documents, le syndicat des copropriétaires doit pouvoir établir ce qui relève de la partie commune de l’immeuble et ce qui relève de la partie privative. A défaut, en cas de silence dans ces documents ou en cas de contradiction, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit ce qui relève d’une partie commune.

La situation se complique lorsque les deux propriétaires d’un appartement distinct situé dans le même immeuble, ne sont pas d’accord sur l’application du régime de copropriété pour l’immeuble. Surtout, lorsqu’une copropriétaire possède un état descriptif ne mentionnant pas des parties communes, tandis que l’autre a en sa possession un projet d’état descriptif énumérant des parties communes et des lots privatifs.

D’autant plus, lorsque la propriétaire de l’appartement dont l’état descriptif ne mentionne pas l’existence de parties communes, décide de faire des travaux concernant  l’accès à l’immeuble et aux escaliers, empêchant de fait l’autre propriétaire d’accéder à son logement.

La Cour de cassation nous éclaire sur cette situation, par son arrêt rendu par la troisième chambre civile en date du 12 décembre 2019 (n°18-22757)

I. L’existence de parties communes dans un immeuble se vérifie à l’usage et l’utilité qu’en ont plusieurs copropriétaires.

Dans un immeuble, une propriétaire A effectue des travaux ne permettant plus l’accès au logement de l’autre propriétaire B, en opérant des travaux concernant l’accès à l’immeuble et aux escaliers. Cette dernière assigne alors la propriétaire à l’origine des travaux pour demander la remise en état des parties communes, sous astreinte.

La propriétaire A se défend en invoquant que l’immeuble n’est pas soumis au statut de la copropriété et que la porte d’entrée de l’immeuble ainsi que les escaliers lui appartiennent. Pour justifier ses propos, elle apporte un état descriptif, qui ne fait nullement mention de l’existence de parties communes au sein de l’immeuble.

 Pour complexifier la situation, la propriétaire B, produit pour sa part un projet d’état descriptif non publié, faisant état au sein de l’immeuble de parties communes et de lots privatifs.

Or, conformément à l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, pour qu’un immeuble soit soumis au statut de la copropriété, il doit comporter des parties communes et des lots privatifs. Autrement dit, s’il n’existe pas de parties communes au sein de l’immeuble, il ne peut être soumis au statut de la copropriété.

Dès lors, la mission de la Cour de cassation est de définir l’existence ou non de parties communes. Elle considère, que les juges du fond auraient dû rechercher si les escaliers et la porte d’accès à l’immeuble étaient des parties communes au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, la Cour de cassation énonce « qu’en statuant ainsi, sans constater que les escaliers et l’entrée de l’immeuble étaient affectés à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

Autrement dit, la Haute juridiction énonce que pour établir si l’immeuble comporte ou non des parties communes, les juges doivent rechercher si les éléments énoncés comme étant éventuellement des parties communes sont affectés à l’usage ou l’utilité d’au moins deux propriétaires.

En l’occurrence, les juges du fond se sont contentés d’affirmer qu’il existait des parties communes car le projet d’établissement de l’état daté mentionnait des parties communes. Pour autant, la Cour de cassation n’apporte pas de réponse concrète, étant la juridiction du droit et non des faits, elle renvoie le dossier vers une autre Cour d’appel qui sera chargée de vérifier l’existence des parties communes, conformément à  l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, l’existence de parties communes était au cœur du litige, puisqu’il s’agissait de savoir s’il y avait lieu d’ordonner ou non la remise en état d’une éventuelle partie commune.

Notons que pour la remise en état d’une partie commune, un copropriétaire peut engager une action individuelle en Justice, mais sous une condition rappelée dans cet arrêt.

II. Tout copropriétaire peut agir individuellement pour obtenir la remise en état d’une partie commune à condition de mettre en cause le syndicat des copropriétaires.

Ne pouvant plus accéder à son logement, la demanderesse exerce une action individuelle en Justice contre la propriétaire ayant effectué les travaux.

En vertu de l’article 15 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, c’est le syndic qui représente le syndicat des copropriétaires en Justice. Dès lors, si la copropriété décide par exemple d’assigner un copropriétaire en restitution des parties communes ou remise en état des parties communes, c’est le syndic qui exercera l’action en Justice, en tant que représentant du syndicat des copropriétaires.

Néanmoins, l’alinéa 2 de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, offre la possibilité à chaque copropriétaire de pouvoir « exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot à charge d’en informer le syndic ».

Autrement dit, le copropriétaire peut individuellement, en dehors donc d’une action du syndicat des copropriétaires agir en Justice. Il est également reconnu qu’un copropriétaire peut également exercer une action individuelle relative à une atteinte portée à une partie commune dès lors que cette atteinte s’accompagne d’une entrave dans la jouissance ou dans la propriété de ses parties communes.

Cependant, la Cour de cassation conformément à la jurisprudence constante en la matière, énonce « le copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, au besoin en faisant judiciairement désigner son représentant légal ».

Ainsi, s’il est reconnu au copropriétaire le droit d’exercer une action individuelle en Justice concernant la remise en état, celle-ci n’est valable qu’à la condition où le copropriétaire a appelé à l’action le syndicat des copropriétaires.

Ce principe a d’abord été posé par un arrêt de la Cour d’appel de Versailles en date du 23 janvier 1995 : « l’action tendant au rétablissement des parties communes dans leur état antérieur ne peut cependant pas être exercée par les copropriétaires qu’aux côtés du syndicat dont la présente est nécessaire à la solution du litige ».

Autrement dit, soit le syndicat des copropriétaires doit se joindre volontairement à l’action du copropriétaire, soit ce copropriétaire devra également assigner le syndicat des copropriétaires pour le mettre en cause judiciairement.

Notons dans cet arrêt tout le paradoxe de ce principe, pour pouvoir reconnaitre l’action du propriétaire qui sollicite la remise en l’état de l’entrée de l’immeuble et de l’escalier, eux même devant être reconnus comme étant des parties communes, doit appeler le syndicat des copropriétaires. Or, nous ne savons pas si les éléments sont des parties communes, donc que l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, en conséquence, qu’il y existe un syndicat des copropriétaires…