L’action judiciaire en recouvrement des provisions et charges auprès d’un copropriétaire débiteur peut être sollicitée reconventionnellement

02/06/2020 Actu juridique Actualité juridique

Le recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs par le syndic se révèle souvent sommaire, aussi bien amiablement, que judiciairement.

Cette carence est d’autant moins concevable qu’elle émane d’un professionnel et qu’elle peut exposer le syndicat à de vaines et onéreuses procédures judiciaires, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 24 octobre 2019.

I. Recouvrement judiciaire : celui-ci peut être demandé reconventionnellement par le syndicat poursuivi par un copropriétaire débiteur dans une instance sans lien avec sa dette

Dans une résidence nancéenne (54), un propriétaire assigne un couple qui s’est approprié illégalement des parties communes, ainsi que le syndicat des copropriétaires en raison de sa carence à exercer cette action judiciaire en restitution. Cela permettra à cette décision de justice d’être pleinement opposable à la copropriété.

Le copropriétaire poursuivant étant au demeurant débiteur, le syndicat, représenté par son syndic, profite de cette instance judiciaire, introduite par celui-ci, pour requérir reconventionnellement du juge sa condamnation en paiement de son arriéré de provisions et charges. Cette demande de la copropriété est qualifiée de reconventionnelle, car son objet est sans lien juridique direct avec l’action judiciaire engagée, elle se révèle donc additionnelle.

Il appartient bien au syndic, pour le compte du syndicat, d’exercer les procédures judiciaires en recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires défaillants.

Le syndic n’a pas à requérir l’autorisation de l’assemblée générale pour mener les actions judiciaires ordinaires visant à la condamnation en paiement du copropriétaire débiteur, l’habilitation par l’assemblée générale en la matière étant cantonnée à la seule procédure en saisie immobilière du lot (art. 55 du décret du 17 mars 1967).

Le T.G.I. de Nancy dans un jugement du 17 mai 2016 fait droit à cette requête du syndicat, représenté par son syndic, confirmé par un arrêt n°2376/2017 du 4 décembre 2017 de la cour d’appel de Nancy.

II. Recouvrement judiciaire reconventionnel : il est subordonné comme toute action en paiement à la justification de la créance et l’annexion des pièces correspondantes

Le propriétaire condamné considère que le syndic, au nom du syndicat, n’atteste pas du caractère incontestable de sa créance à son encontre, à savoir qu’il ne produit pas le détail précis des sommes invoquées, ni les pièces justificatives le prouvant.

Il exerce un nouveau recours et obtient l’infirmation de la décision d’appel par la cour de cassation, sur ce fondement juridique et conformément à la jurisprudence civile constante en la matière, par un arrêt n° 18 - 19172 du 24 octobre 2019 :

«…Attendu que, pour condamner M. N... au paiement d'une certaine somme au titre des charges de copropriété, l'arrêt retient que le syndicat des copropriétaires produit un décompte de charges, dont il résulte que ce copropriétaire reste redevable d'un arriéré ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables, la cour d'appel a violé le texte susvisé… »

Si le syndic, en sa qualité de représentant légal du syndicat, peut solliciter reconventionnellement la condamnation en paiement d’un propriétaire débiteur, ayant introduit une action sans rapport avec sa défaillance financière, il n’en demeure pas moins tenu aux principes généraux du droit applicable à toute demande judiciaire en recouvrement : ventiler le montant sollicité, communiquer les pièces justificatives adéquates et l’absence de prescription de celle-ci.