L’activité commerciale de location saisonnière d’appartements n’est pas autorisée dans les immeubles de copropriété à destination d’usage exclusif d’habitation

21/04/2020 Actu juridique Actualité juridique

De nombreux propriétaires mettent en location leur bien immobilier, certains copropriétaires louent pour une période saisonnière et exerce cette activité à titre commercial.

Toutefois, pour les biens immobiliers situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, la location d’un logement doit être autorisée par le règlement de copropriété.

En effet, toute la difficulté résulte dans la destination de l’immeuble et dans le respect du droit des autres copropriétaires. La destination de l’immeuble permet de connaitre l’usage qui peut être fait tant des parties communes que des parties privatives. L’immeuble peut être à usage exclusif d’habitation, à usage mixte ou à usage exclusif de bureaux et commerces.  

Dès lors, en fonction de la destination de l’immeuble, un propriétaire d’un lot privatif ne pourra pas faire ce qu’il veut de son bien.

Ainsi, cet arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 27 février 2020 (pourvoi n°18-4.305) confirme qu’un copropriétaire ne peut pas exercer une activité commerciale pour la location saisonnière de ses lots privatifs si la destination de l’immeuble est à usage exclusif d’habitation, et sans que cela ne contrevienne au droit de propriété.

I. La liberté de jouissance d’un propriétaire sur son bien est limitée à la destination de l’immeuble et aux droit des autres copropriétaires

Un propriétaire de plusieurs lots exerce une activité à titre commercial de location saisonnière de ces différents biens immobiliers (39 lots sur un immeuble en comportant 60). Le syndicat des copropriétaires l’assigne en Justice pour qu’il cesse son activité commerciale, celle-ci étant contraire à la destination de l’immeuble à usage exclusif d’habitation.

Autrement dit, cela signifie que le règlement de copropriété peut apporter une limite dans la liberté de jouissance du bien : la destination de l’immeuble.

D’ailleurs, cette limite est autorisée par l’alinéa 2 de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

En conséquence, il est important de connaitre la destination de l’immeuble.

La Cour de cassation considère que « la société se livrait à une activité commerciale de location à la journée ou à la semaine d’appartements ou de studios et retenu, appréciant souverainement la destination de l’immeuble, que le règlement de copropriété de la résidence réservait les bâtiments à l’usage exclusif d’habitation et que l’utilisation des locaux à titre professionnelle ait été exercée dès l’origine dans les locaux annexes à ceux servant à l’habitation du propriétaire ce qui excluait que les appartements soient utilisés au titre d’une activité commerciale, la Cour d’appel a pu en déduire qu’il devait être fait interdiction à la société de louer ses lots privatifs ou de les faire occuper par sa clientèle. »

En d’autres termes, l’usage exclusif d’habitation ne permet en aucun d’y exercer une activité commerciale, comme le terme « exclusif » l’indique. Ainsi, la copropriété ne peut servir que d’habitation, et non être utilisée pour des fins commerciales, même si l’activité commerciale est la location saisonnière d’appartements.  

Ce qui aurait été bien différent si la destination de l’immeuble était mixte, c’est-à-dire que la copropriété pouvait être utilisée tant pour le logement que pour l’exercice d’activités commerciales.

En outre, il est mentionné qu’en plus du non-respect de la destination de l’immeuble, l’activité commerciale provoquait de nombreuses nuisances, portant ainsi atteinte au droit des copropriétaires.

Ainsi, le copropriétaire ne respecte pas les deux limites légales à son droit de propriété il ne respecte pas la destination de l’immeuble et il porte atteinte au droit des autres copropriétaires.

 Pour autant, ces limites ne portent d’ailleurs pas atteinte au droit de la propriété.

II. L’interdiction d’exercer une activité commerciale de location d’appartements ne porte pas atteinte au droit de la propriété

Pour contrer l’argumentaire du syndicat des copropriétaires, la société qui exerce à titre commercial la location d’appartements argue du fait que l’interdiction de louer et d’en retirer en conséquence un loyer, porte atteinte à son droit de propriété.

Il est intéressant que cet arrêt réponde sur la limite apportée au droit de la propriété par un règlement de copropriété.

Le copropriétaire qui exerce une activité commerciale pour la location des appartements, s’appuie sur la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme : « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. »

Autrement dit, selon lui le règlement de copropriété ne peut pas interdire de jouir comme il l’entend de son bien. Seuls une cause d’utilité publique ou des principes généraux du droit international peuvent limiter ce droit. Ce qui n’est absolument pas le cas en l’espèce.

Pour autant, ce n’est pas la vision de la Cour de cassation, qui mentionne que cette interdiction faite à « la société de louer ses lots privatifs ou de les faire occuper par sa clientèle, alors que celle-ci ne précise pas en quoi la mesure d’interdiction la priverait objectivement de la substance même de son droit de propriété sur ses lots ».

En d’autres termes, pour la Haute juridiction judiciaire l’interdiction de louer ne nuit pas au droit de propriété.

Selon l’article 544 du Code civil, « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements », si on ne loue pas le bien parce que c’est contraire à un règlement de copropriété cela n’enlève en rien le caractère de la propriété.

En effet, on peut toujours jouir du bien en l’occupant personnellement.

De plus, la restriction de jouir librement de ce bien n’est pas disproportionnée et est légitimé par la loi du 10 juillet 1965 en son article 8 alinéa 2 susmentionné.

En conclusion, le droit de propriété n’est pas atteint si le règlement de copropriété prévoit que l’immeuble soumis au droit de la copropriété est à destination d’usage exclusif d’habitation.