Dans un souci de maximisation de leurs profits, les syndics professionnels peuvent être tentés de proposer au syndicat des prestations supplémentaires facturables.
Outre la régularité de certaines propositions, la pertinence de celles-ci peut prêter à discussion, comme l’offre éditée et soumise à acceptation du syndic GRATADE à une résidence parisienne.
I. Contrat GRATADE de prestations de services : imprécisions des conditions
Une résidence parisienne comprenant 213 lots principaux et ayant pour syndic la société GRATADE doit prochainement tenir son assemblée générale annuelle 2020.
Au cours de cette réunion, où le syndicat devra, entre autre, se prononcer sur l’élection de son syndic, moyennant sa proposition de contrat de mandat, GRATADE entend également soumettre une convention de prestations de services.
Il s’agit d’une nouvelle faculté issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 ayant complété l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 permettant au syndic professionnel d’offrir aux syndicats des copropriétaires des prestations autres que sa gestion courante de l’immeuble (parties communes, équipements collectifs) relevant de ses honoraires de gestion courante et des prestations particulières restrictives facturables au syndicat, voire aux copropriétaires pris individuellement, prévues par le décret du 26 mars 2015 sur son contrat type.
GRATADE propose donc à ce syndicat des copropriétaires un contrat ayant pour objet de gérer les urgences sur l’ensemble immobilier en dehors des heures d’ouverture du cabinet, et ce, moyennant un écrit (expédition d’un courriel sur une simple adresse de messagerie électronique) de tout copropriétaire ou locataire ayant : « qualité à agir ».
Cette référence à une qualité à agir s’avère juridiquement litigieuse, dans la mesure où nulle disposition de la loi du 10 juillet 1965 ou son décret d’application du 17 mars 1967 :
- ne la définit, elle se révèle donc sujette à interprétation quant à son objet et à contestation ultérieure en cas de rejet de cette requête individuelle par le syndic « bis » ;
- n’impose au syndic d’établir une liste des locataires, mais uniquement des propriétaires des lots (art. 32 du décret du 17 mars 1967).
Autrement dit, cette condition fixée conventionnellement est non seulement irrégulière, mais également difficilement vérifiable, par la simple mention dans le courriel du nom et prénom de la partie demanderesse, comme exigée dans le contrat de prestations de services de GRATADE.
II. Contrat GRATADE de prestations de services : intérêt douteux
L’offre conventionnelle annuelle de GRATADE de prestations de services déterminée selon un prix par lot principal de 5,40 euros T.T.C. et plafonnée à 2.400 euros T.T.C. (soit 1.150,20 euros T.T.C. en l’espèce), consiste dans la gestion des urgences en dehors des heures ouvrables, à savoir :
- en semaine entre 8h et 9h, puis 17h30 et 22h ;
- pour les jours fériés entre 8h et 22h.
Autrement dit, moyennant le courriel envoyé à l’adresse électronique, le syndic « bis » dénommé contractuellement prestataire peut mandater (sauf si l’opération relève des services de secours, ce qui s’entend fort probablement des pompiers), soit :
- l’entreprise chargée de la maintenance de l’installation collective défaillante ;
- une autre société, si la société contractuellement liée au syndicat pour la maintenance de cet équipement est indisponible.
L’on peut s’interroger légitimement sur l’adéquation d’une telle offre de services de GRATADE, dans la mesure où il :
- se contente de fournir une adresse de messagerie électronique, et aucunement un numéro de téléphone fixe ou portable. Or, la réactivité à un courriel est plus que suspecte, sauf à imaginer la présence d’un opérateur et le relevé des emails en continu ;
- ne prévoit aucun délai précis pour apporter une réponse et mandater le dépannage ;
- peut constituer une facturation abusive, lorsque le numéro de l’entreprise chargée contractuellement de l’entretien de ce dispositif collectif se trouve affiché dans les parties communes, voire peut être contactée directement sans devoir le détenir (par exemple : ascensoriste par le biais de la télésurveillance en cabine).
Les copropriétaires ne doivent pas se laisser berner par de prétendues alléchantes offres de services de leur syndic professionnel, qui se révèlent bien souvent dans les faits vaines et onéreuses.
Il convient d’analyser minutieusement de telles propositions, avant d’accepter celles-ci en assemblée générale selon la trame annexée dans sa convocation et devant faire l’objet d’une question dissociée de la nomination du syndic, conformément au contrat type joint.
Autrement dit, le syndic professionnel ne peut légalement imposer subrepticement cette prestation de services facultative dans le cadre de son contrat de mandat impératif.