Le défaut de paiement des charges par un copropriétaire, lui causant un préjudice, l’empêche de poursuivre le syndicat en indemnisation

06/03/2020 Actu

Le maintien de l’immeuble en bon état peut se révéler complexe en raison d’une trésorerie défaillante.    

La carence du syndicat dans l’entretien de la résidence expose donc par principe celui-ci à une action judiciaire en réparation des désordres et du préjudice qui serait subi par un copropriétaire victime, encore faut-il que celui-ci ne soit pas à l’origine de cette situation dommageable, comme le rappelle la cour d’appel de Basse Terre dans un arrêt du 4 novembre 2019.

I. Obligation de chaque copropriétaire à payer les charges se rattachant à son lot

En l’espèce, une résidence aux Antilles françaises doit réaliser des travaux de réfection de ses parties communes, notamment sa toiture.

Cette rénovation se voit néanmoins compromise par un défaut de trésorerie imputable principalement à une copropriétaire détenant 11 lots sur l’immeuble. En effet, la dette de cette dernière s’élève à elle-seule à 14.923,03 euros en novembre 2009, soit plus du tiers du budget de fonctionnement de la résidence.

Le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires, s’emploie à trouver une solution amiable pour le recouvrement, en proposant à la personne débitrice, un plan d’apurement de cette somme, afin de pouvoir notamment diligenter les travaux collectifs nécessaires.

Malheureusement, la dette ne se résorbe pas. Bien au contraire, elle augmente pour atteindre en 2010 le montant de 22.786,32, la copropriétaire défaillante ne respectant pas les engagements qu’elle a signé.

Le syndicat, représenté par son syndic, n’a d’autre choix, que de poursuivre judiciairement la copropriétaire débitrice, en vue de sa condamnation en paiement.

Le syndicat obtient une décision favorable par la cour d’appel de Basse Terre qui confirme le jugement de première instance, par un arrêt n° 18 - 006931 du 4 novembre 2019.

II. Le copropriétaire débiteur ne peut pas mettre en cause la responsabilité du syndicat suite à sa défaillance

La défaillance de cette copropriétaire se retourne contre elle. La copropriété n’ayant pas les fonds disponibles, elle ne peut assurer des travaux de réparation sur la toiture. Or c’est cette même personne qui est propriétaire du lot du dernier étage, qui subit un préjudice du fait de ce défaut d’entretien.

C’est pourquoi, parallèlement à cette procédure en recouvrement des provisions et charges par le syndicat, la copropriétaire débitrice décide d’assigner la copropriété en indemnisation des dégâts des eaux ayant affecté ses lots et générés par la toiture dégradée de l’immeuble sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle pour faute (art. 1240 du Code civil). 

Cette demande reconventionnelle est écartée aussi bien en première instance, qu’en appel par la juridiction de Basse Terre au motif que l’absence d’exécution des travaux de rénovation de la toiture commune lui étant imputable pour non règlement de ses provisions et charges, la victime ne peut prétendre à l’indemnisation de son préjudice et exonère par la même occasion le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité dans le dommage :

«…Qu'au regard de l'importance du montant de sa dette, l'irrespect des engagements qu'elle avait pris ayant contraint la copropriété a engagé de nouvelles dépenses en justice, le défaut de paiement des charges par la société L. a fait gravement défaut dans un ensemble immobilier comportant un très petit nombre de copropriétaires de sorte que c'est sa propre faute qui est à l'origine des dommages qu'elle a subis… »

Si le syndicat est redevable de l’entretien des parties communes et peut voir en principe sa responsabilité civile pour faute recherchée par une victime, cela suppose que cette situation dommageable ne résulte pas de la turpide de cette dernière, comme le souligne un fameux adage latin.