Le droit d’usage privatif d’une partie commune n’est pas assimilable au droit de propriété

28/02/2020 Actu juridique Actualité juridique

La distinction entre parties communes et lots privatifs est le fondement du droit de la copropriété. De cette distinction découle les différentes règles à appliquer pour respecter le droit de la copropriété et celui des copropriétaires.

Cette différence peut être plus difficile à appréhender lorsque le règlement de copropriété accorde à certains copropriétaires un droit de jouissance privatif sur une partie commune. L’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 23 janvier 2020 (pourvoi 18-24 676) nous éclaire sur ce sujet.

I. Le droit à usage privatif d’une partie commune ne modifie par le caractère de la partie commune

Un règlement de copropriété prévoit que les propriétaires d’un lot disposent d’un droit à jouissance privatif d’une partie commune : le jardin. Ils y ont construit un abri de jardin sans demander l’autorisation des copropriétaires en assemblée générale, considérant qu’ils pouvaient jouir de la partie commune selon les mêmes règles relatives au lot privatif.

Il n’est pas rare que les règlements de copropriété prévoient ce genre de dispositif, c’est souvent le cas lorsque des copropriétaires sont les seuls à pouvoir accéder à certaines parties communes tel qu’un jardin.

La question se pose alors de savoir si le droit d’usage privatif sur une partie commune modifie la qualité juridique de cette partie et de ce fait les règles la régissant.

D’autant que la Cour d’appel avait considéré qu’en ayant la jouissance exclusive d’une partie commune, ils peuvent jouir de cette partie commune selon les conditions prévues pour les parties privatives.

Or, la Cour de cassation tranche cette question de manière non équivoque en considérant que « l’attribution d’un droit d’usage privatif sur une partie commune ne modifie pas le caractère de la partie commune ».

Autrement dit, le droit d’usage privatif n’étant qu’un droit qui permet d’user d’un bien sans en être propriétaire, il ne peut pas être assimilé à un droit de propriété. La partie commune même à usage exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires n’appartient pas à un ou des copropriétaires déterminés, mais bien à l’ensemble des copropriétaires. De sorte que les règles applicables sont celles relatives aux parties communes figurant dans le règlement de copropriété.

II. Tous travaux effectués sur une partie commune même si l’on détient un droit d’usage privatif doivent être autorisés par l’assemblée générale

Les copropriétaires ont construit un abri de jardin sur la partie commune dont ils ont la jouissance à titre privatif, sans autorisation préalable de l’assemblée générale. L’assemblée générale a alors refusé de donner l’autorisation aux copropriétaires pour la construction de l’abri de jardin (a posteriori) et a demandé la remise en état des lieux.

Or, lorsque les copropriétaires sont titulaires d’un droit de jouissance à titre privatif d’une partie commune, ils ne peuvent effectuer que des menus opérations de maintenance. Pour le reste, notamment pour la construction d’un bien, ils doivent obligatoirement obtenir au préalable l’accord des copropriétaires qui se caractérise par un vote favorable en assemblée générale.

C’est donc à bon droit que l’assemblée générale a rejeté la demande des copropriétaires. En effet, toute atteinte à une partie commune, constitue un préjudice pour chaque copropriétaire, dans la mesure où il est également copropriétaire indivisaire de la partie commune. De ce fait, il paie une quote-part de charges communes et doit donc voter sur toute modification, construction, transformation d’une partie commune.

Cette constitution portant atteinte aux parties communes, le syndicat des copropriétaires peut donc assigner en Justice les copropriétaires dans la mesure où il s’agit de sauvegarder un droit afférent à l’immeuble.

Dès lors, la construction de l’abri de jardin constitue une atteinte aux parties communes qui confère ainsi qualité au syndicat des copropriétaires fautifs à demander la remise en l’état des lieux dont découle la démolition des lieux.

La Cour de cassation le rappelle d’ailleurs expressément, « Les parties communes d’un immeuble en copropriété, même grevées d’un droit de jouissance exclusif bénéficiant à l’un des copropriétaires, ne peuvent pas faire l’objet de travaux sans autorisation de l’assemblée générale ».