Le syndic engage sa responsabilité sur les mentions de l’état daté

03/09/2019 Actions et Actus

A l’occasion de la vente d’un lot de copropriété, le syndic est tenu d’établir, à la demande du notaire chargé de la vente ou du vendeur, un état daté, qui comporte 3 parties (article 5 du décret du 17 mars 1967).

Ce document vise notamment à renseigner le futur acquéreur sur les charges qu’il devra supporter dès son entrée dans les lieux.

Le coût de cet acte est à la charge du vendeur (article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

La Cour de cassation a rendu un récent arrêt (Cass. 3e civ., 20 juin 2019, n° 18-10516), qui montre bien que l’état daté n’est pas qu’une simple formalité, puisque le syndic est responsable des mentions qu’il y inscrit.

I. Une information incomplète dans l’état daté engage la responsabilité du syndic

L’article 5 du décret de 1967 prévoit que l’état daté comporte les 3 parties suivantes :

  • la première fait état des sommes restant dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires (telles que les provisions dues sur le budget prévisionnel ou les charges impayées)
  • la deuxième mentionne les sommes dues par le syndicat au vendeur (avances à rembourser, par exemple)
  • la troisième partie indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire (telles que des provisions qui ne seront exigibles qu’après la vente). Le dernier alinéa de l’article 5 précise que le syndic mentionne également, dans une annexe à cette troisième partie, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

C’est sur ce dernier point que la Cour de cassation s’est penchée.

Plusieurs copropriétaires acquéreurs ont assigné le syndic en responsabilité pour manquement à son obligation d’information sur les mentions de l’état daté fourni.

Le syndic avait mentionné dans l’état daté l’existence d’une procédure judiciaire concernant la mise aux normes d’un parking commun, mais n’avait pas précisé que cette procédure concernait aussi des non-conformités des ventilations des couloirs de l’immeuble, alors qu’il ne pouvait l’ignorer.

Pour ce motif, la Cour d’appel a condamné le syndic à payer au total plus de 100 000 € de dommages et intérêts aux copropriétaires acquéreurs.

Le syndic a contesté cette décision devant la Cour de cassation, qui, sans ambiguïté,  confirme la décision d’appel et la faute du syndic, en retenant que « ce dernier avait manqué à son obligation en ne donnant qu’une information partielle, insuffisante à donner une exacte connaissance de la situation aux éventuels acquéreurs des lots, sur la procédure en cours ».

La Cour de cassation considère que l’information incomplète n’a pas permis aux acquéreurs d’acheter en toute connaissance de cause et à des conditions plus avantageuses.

II. L’état daté n’est pas qu’une simple formalité

La précision apportée par cet arrêt sur l’étendue de l’obligation d’information du syndic, en cas de vente d’un lot, sur les procédures en cours est nouvelle.

La formulation de l’article 5 du décret, qui prévoit que certaines mentions sont faites « même de manière approximative » pouvait laisser croire aux syndics que l’état daté n’est qu’une simple formalité n’engageant pas leur responsabilité.

Bien au contraire, la Cour de cassation, dans cet arrêt, affirme solennellement qu’une véritable obligation d’information pèse sur le syndic, ce qui implique évidemment que les informations de l’état daté soient non seulement correctes, mais aussi suffisantes.

L’obligation faite au syndic de mentionner « l’objet […] des procédures en cours » implique donc de faire figurer dans l’état daté tous les objets des procédures si elles en comportent plusieurs.

Le syndic ne peut pas taire des informations dont il a connaissance, lorsqu’elles sont obligatoires, notamment, comme c’est le cas dans cette affaire, lorsque les acquéreurs finissent par découvrir après coup un vice de construction (sur le système de ventilation).

Dans le cas contraire, il commet une faute engageant sa responsabilité.

Déjà en 2010, la jurisprudence a considéré fautive l’omission par le syndic, dans l’état daté, d’une procédure en cours (Cour d’appel de Versailles, 11 janvier 2010, n° 09/01500).

L’arrêt de 2019 va plus loin et considère que le syndic commet également une faute si la mention de la procédure est incomplète.

Rappelons que juridiquement, la responsabilité du syndic exige la preuve d’une faute et d’un préjudice en lien avec cette faute.

Une précision importante : pour engager la responsabilité du syndic pour défaut d’information sur les procédures en cours, l’acquéreur doit se prévaloir d’un préjudice chiffrable, en lien avec la faute du syndic, à défaut de quoi son action en responsabilité contre le syndic pourrait être rejetée.

La jurisprudence considère que, lorsque la procédure est liée à des dommages impliquant des travaux, la faute du syndic, même si elle est avérée, ne permet pas de prendre en charge le coût des travaux, car ce n’est pas un préjudice en lien avec la faute (Cass. 3e civ., 27 janvier 2015, n° 13-26705).

En revanche, elle retient que le défaut d’information du syndic occasionne à l’acquéreur un préjudice lié à la perte d’une chance d’acheter le bien à un prix moindre.

Au-delà des obligations d’information du vendeur, du notaire et du syndic, et pour éviter de mauvaises surprises, le potentiel acquéreur d’un lot en copropriété ne doit pas hésiter à recueillir lui-même en amont, avant la réalisation de la vente, un maximum d’informations sur la situation de la copropriété et à les comparer aux informations fournies par le syndic, afin de vérifier si ces dernières sont fidèles à la réalité.

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vente – état daté
mutation - état daté
article 5 du décret du 17 mars 1967
article 10 de la loi du 10 juillet 1965
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