Le syndic n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale pour assurer la défense de la copropriété, ni pour appeler en garantie son assureur.

31/03/2020 Actu juridique Actualité juridique

Le syndic est le seul représentant légal du syndicat des copropriétaires. A ce titre, il représente la copropriété en Justice. Pour autant, il ne peut le faire par principe qu’avec l’autorisation votée par l’assemblée générale, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

A chaque principe son exception, en vertu du 3ème alinéa de l’article susmentionné, le syndic n’a pas besoin d’autorisation lorsque le syndicat des copropriétaires est assigné en Justice. Dès lors, le syndic peut représenter le syndicat en toute autonomie, comme le rappelle cet arrêt de la Cour de cassation en date du 27.02.2020 (pourvoir 19-10.807).

Cet arrêt rendu sous la nouvelle rédaction de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, confirme que les moyens de défense comprennent l’appel en garantie de l’assurance.

I. Le syndic n’a pas besoin d’une autorisation votée en assemblée générale, pour agir en défense

Un propriétaire de deux appartements subit des infiltrations, il assigne le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, pour obtenir la condamnation au paiement de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi.

Le syndic, assure la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires sans pour autant avoir obtenu l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires. Pour se défendre, il appel notamment en garantie son assureur.

Chaque syndicat des copropriétaires étant susceptible d’être assigné par un copropriétaire subissant un préjudice, la question est cruciale de savoir si le syndic doit obtenir une autorisation de l’assemblée générale pour assurer la défense de la copropriété. 

D’autant que la Cour d’appel considère, que le syndic qui n’a pas été autorisé à défendre la copropriété, ne peut la représenter valablement en Justice. En conséquence, la Cour d’appel ne fait pas droit aux demandes du syndic.

Cependant, dans cet arrêt la Cour de cassation ne fait que confirmer l’article 55 du décret du 17 mars 1967 «  une telle autorisation n’est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ».

Autrement dit, il faut distinguer le cas où le syndicat des copropriétaires est demandeur à l’action et lorsqu’il est défendeur à l’action. Dès que le syndicat des copropriétaires intente l’action en Justice, le syndic doit obligatoirement obtenir l’autorisation de l’assemblée générale. Au contraire, lorsque le syndicat des copropriétaires est attaqué, le syndic n’a pas besoin d’obtenir cette autorisation.

Si le syndic n’a pas besoin d’habilitation pour défendre la copropriété en Justice, que peut-il faire pour assurer la défense ?

II. Le syndic n’a pas besoin d’une autorisation votée en assemblée générale pour former un appel en garantie

Pour assurer au mieux la défense du syndicat des copropriétaires, le syndic a appelé en garantie l’assureur.  

L’appel en garantie est le moyen de faire glisser la condamnation pécuniaire du syndicat des copropriétaires vers l’assureur. C’est donc l’assureur et non la copropriété qui sera condamné au paiement des réparations pécuniaires.

La Cour d’appel considère que l’appel en garantie est une demande formée par le syndic, qu’elle est irrecevable car le syndic n’a pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale pour le faire.

Là encore, la Cour de cassation contredit la Cour d’appel, en considérant que le syndic n’a pas besoin de l’autorisation de la copropriété pour former une demande en garantie contre l’assureur.

Autrement dit, cette demande d’appel en garantie déroge au principe de l’autorisation votée par l’assemblée générale, nécessaire pour toute demande.

Cette dérogation s’explique car c’est un moyen de défense du syndicat des copropriétaires. C’est dans la continuité de la défense, puisque la copropriété n’aura pas à payer les dommages et intérêts, c’est l’assureur, appelé en garantie qui devra les payer.

Dès lors, la Cour de cassation assimile la défense du syndicat des copropriétaires et l’engagement d’une demande, l’appel en garantie, comme moyen de défense, dans l’intérêt des copropriétaires.

Ceci étant, la Cour de cassation a posé ce principe, dans le silence de la loi, depuis un arrêt du 07 janvier 1981 « il entre dans les pouvoirs du syndic d’appeler en garantie l’architecte pour dégager la responsabilité du syndicat sans autorisation préalable. » Cette jurisprudence est constante, elle est reprise dans un arrêt du 30 novembre 2004.

Ce qui est intéressant, c’est de constater que la Cour de cassation est obligée de poser ce principe sous la rédaction du nouvel article 55 du décret du 17 mars 1967, modifié par l’ordonnance du 27 juin 2019, resté silencieux sur cette question.