Le syndic ne peut diligenter de sa propre initiative que des travaux urgents

17/11/2020 Actu juridique Actualité juridique

Le syndic est l’organe exécutif du syndicat des copropriétaires, il en est le gestionnaire et le mandataire.

A ce titre, il a un certain nombre de missions définies à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dont celle d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Autrement dit, il existe une dérogation à l’absence de pouvoir décisionnaire du syndic : l’initiative de l’exécution des travaux urgents. Cette initiative est soumise à une procédure strictement encadrée. En effet, l’article 37 du décret du 17 mars 1967, dispose que le syndic doit en informer tous les copropriétaires, puis convoquer immédiatement une assemblée générale.

Mais, que se passe-t-il si le syndic décide d’exécuter des travaux qui ne répondent pas au critère de l’urgence, sans autorisation de l’assemblée générale?

Dans un arrêt du 23 janvier 2020 n° 18-21357, la Cour de cassation rappelle que le syndic ne peut engager de sa propre initiative que des travaux urgents et qu’à défaut le syndicat des copropriétaires peut demander la réparation du préjudice subi.

I. Le syndic ne peut diligenter que des travaux urgents que de sa propre initiative

Suite au départ en retraite d’un couple de gardiens, le syndic fait procéder à une rénovation de la loge, devenue selon lui nécessaire. Ces travaux sont diligentés sans autorisation préalable de l’assemblée générale et sont réalisés pour un montant de 42 010€

Le syndicat des copropriétaires assigne en Justice le syndic pour demander réparation du préjudice subi, suite à l’exécution des travaux qu’il considère comme non-urgents.

Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il entre dans les missions du syndic de réaliser les travaux urgents.

D’ailleurs, soulignons que si le syndic refuse d’effectuer les travaux rendus nécessaires par l’urgence, il engage sa responsabilité. C’est une décision de la Cour de cassation en date du 10 janvier 2012 (n°10-26.207) qui a dégagé ce principe.

Reste donc à savoir, ce qui est considéré comme travaux urgents : il y a urgence lorsqu’en lui-même, le défaut de réaction rapide entrainerait un  préjudice à éviter est imminent, ce qui empêche la convocation préalable d’une assemblée générale.

Or, dans cet arrêt, il est question de travaux de peinture de la loge du gardien. La Cour de cassation confirme qu’il ne s’agit pas « d’une situation d’urgence pour la sauvegarde de l’immeuble ».

Dès lors, la Cour de cassation considère que le syndic a commis une faute en engageant des travaux de sa propre initiative, alors que ces travaux n’étaient pas urgents. Ainsi, la faute « consiste en un engagement de dépense irrégulier, qui a causé un préjudice au syndicat, qui a été contraint de payer ces dépenses non choisies tant dans leur principe que dans leur montant ».

Ainsi, si le syndic engage des travaux considérés comme non-urgents, il engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

II. Indemnisation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires

Le syndic qui a commis une faute dans l’exercice de sa mission, engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Dans cet arrêt, le syndic tente de s’exonérer de sa responsabilité en invoquant que la demande émanait du conseil syndical.

Or, le conseil syndical ne dispose pas de pouvoir décisionnaire, seul le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale dispose du pouvoir décisionnaire.

A titre exceptionnel, le conseil syndical dispose de pouvoir décisionnaire si et seulement si l’assemblée générale lui a délégué le pouvoir de réaliser des travaux ou si à compter du 1er janvier 2021, il dispose d’un mandat de pouvoir élargi.

En dehors de ces conditions, il est important de rappeler que le conseil syndical ne dispose d’aucun pouvoir décisionnaire.

Dès lors, le syndic ne peut se retrancher derrière une telle raison, d’autant plus qu’en tant que professionnel, il doit connaitre les textes relatifs à la copropriété.

Ainsi, le syndic est condamné au paiement d’une somme au titre du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

La Cour d’appel décide de condamner le syndic à hauteur du montant des travaux réalisés.

Le syndic conteste ce montant, en indiquant que les juges n’avaient pas pris en compte l’avantage que le syndicat des copropriétés avait tiré de la rénovation de la loge du gardien.

Autrement dit, pour le syndic, il faut déduire du montant des travaux, l’avantage que le syndicat des copropriétés obtient du fait des travaux irrégulièrement exécutés.

Cependant, la Cour de cassation donne raison à la Cour d’appel, et affirme le principe selon lequel la réparation d’un dommage doit être intégrale et ne peut excéder le montant du préjudice.

En conséquence, la Haute juridiction refuse de prendre en compte l’avantage tiré de la réalisation illégale des travaux pour diminuer le montant accordé au syndicat des copropriétaires.

En effet, cela reviendrait à entériner les travaux réalisés par le syndic et à diminuer sa responsabilité.

Mots clés associés