Le syndicat des copropriétaires est responsable d’un dommage dont l’origine se trouve dans une partie commune.

21/07/2020 Actu juridique Actualité juridique

Dans une copropriété, il existe différents organes : un syndic, un conseil syndical et un syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est formé par l’ensemble des copropriétaires.

Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Avant l’ordonnance « Copropriété » du 30 octobre 2019, entrée en vigueur au 1er juin 2020, le syndicat des copropriétaires était responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

L’ordonnance a reformulé le dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en ce sens : « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. »

Néanmoins, l’arrêt rendu par la Cour de cassation date du 23 janvier 2020, il est donc fait application de l’article 14 « ancien régime ».

Autrement dit, sous l’empire de l’ancienne formulation de l’article 14 un copropriétaire qui subit un préjudice du fait d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes peut assigner en Justice le syndicat des copropriétaires pour obtenir réparation de son préjudice.

Par cet arrêt rendu en date du 23 janvier 2020 (n°18-19.359), la Haute juridiction nous confirme que le syndicat des copropriétaires peut être assigné en cas de désordres liés à un vice de construction ou défaut d’entretien. La preuve de cette responsabilité, incombe bien au copropriétaire demandeur.

I. La responsabilité du syndicat des copropriétaires.

A la suite d’une expertise judiciaire, un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires pour obtenir réparation de son préjudice lié à l’affaissement d’une partie commune de la résidence.

Rappelons que tous les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait d’un vice de construction ou défaut d’entretien (avant le 1er juin 2020) et désormais, un préjudice trouvant son origine dans les parties communes, peuvent assigner le syndicat des copropriétaires pour en obtenir réparation.

Autrement dit, avant comme après la réforme, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sans avoir à démontrer une faute dudit syndicat dans sa gestion. C’est ce qu’on appelle une responsabilité de plein droit.

D’ailleurs, dans cet arrêt, la Cour de cassation ne se prononce pas sur l’existence d’une faute du syndicat des copropriétaires. En effet, elle énonce : « qu’il résultait du rapport d’expertise judiciaire que les désordres provenaient d’un phénomène de retrait-gonflement des terrains d’assise, argileux, à la faveur de venues d’eau, dues à des fuites dans le réseaux ou à une insuffisance du drain périphérique, la Cour d’appel, a pu sans inversion de la charge de la preuve, ni dénaturation du rapport d’expertise et du règlement de copropriété, en déduire que ces désordres, résultant soit d’un défaut d’entretien des parties communes, soit d’un vice de construction, engageait la responsabilité du syndicat des copropriétaires. »

Cela signifie donc qu’il suffisait au copropriétaire de prouver deux éléments :

  • Un préjudice
  • Que la cause de ce préjudice est liée soit à un vice de construction soit à un défaut d’entretien d’une partie commune.

Notons que depuis le 1er juin 2020, le copropriétaire devra prouver un préjudice et qu’il a son origine dans une partie commune. Ce qui facilite davantage la mise en cause de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Il convient donc que le syndicat des copropriétaires doit être d’une vigilance accrue car dès qu’un préjudice sera lié à une partie commune, sa responsabilité sera engagée. Il faut donc une intervention rapide, dès la connaissance d’un désordre.

II. Le syndicat des copropriétaires doit démontrer qu’il s’agit d’une partie commune spéciale

Le syndicat des copropriétaires considèrent que le dommage a pour origine une partie commune spéciale relevant d’un seul bâtiment. Dès lors, seuls les copropriétaires de ce bâtiment doivent être condamnés aux dommages et intérêts.

Or, la Cour d’appel considère que l’origine des dommages est liée à une partie commune générale.

Le syndicat des copropriétaires conteste la décision de la Cour d’appel en invoquant qu’elle a inversé la charge de la preuve.

Or, la Cour de cassation énonce « qu’il n‘est pas démontré que les fuites des canalisations proviennent des canalisations exclusives du bâtiment F »

Conformément à l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Celui qui se prétend libérer d’une obligation doit le justifier. »

Ainsi, le copropriétaire qui assigne le syndicat des copropriétaires doit démontrer qu’il subit un préjudice et que ce préjudice provient d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien d’une partie commune. Ce qu’il fait en versant aux débats le rapport d’expertise.

Quant au syndicat des copropriétaires, qui se prétend libérer de son obligation, doit prouver que les dégâts ont leur origine dans le bâtiment F.

Tout l’enjeu pour le syndicat des copropriétaires est de s’exonérer de sa responsabilité, en démontrant qu’il s’agit d’une partie commune spéciale. En effet, la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 07 juillet 2015 (n°14-12.666) que seuls les copropriétaires ayant des droits dans les parties communes spéciales sont responsables des vices qui les affectent.

Pour savoir, si les dégâts résultent d’une partie commune spéciale ou générale, la Cour de cassation doit se référer à la fois au rapport d’expertise qui donne l’origine du préjudice, ainsi qu’au règlement de copropriété qui qualifie la partie commune (soit partie commune spéciale, soit partie commune générale).

La Cour de cassation considère qu’il s’agit alors d’une partie commune générale et non spéciale. En effet, elle retient que conformément au règlement de copropriété sont considérées comme partie commune générale « les canalisations et gaines et réseaux de toute nature d’utilité commune, et notamment les tuyaux de tout à l’égout, les drains, les branchements de prise d’eau, le tout jusqu’à et non compris dans les branchements particuliers à chacun des bâtiments ».

Or, le rapport de l’expert démontre que les désordres sont dus à des fuites de réseaux, insuffisance du drain périphérique. Ceci entre donc dans la description des parties communes générales selon le règlement de copropriété.

En conséquence, la preuve contraire n’est pas apportée. C’est donc au syndicat des copropriétaires qui doit supporter la réparation c’est-à-dire l’indemnisation du préjudice subi par le copropriétaire.