L’ensemble immobilier peut être soumis au statut de la copropriété s’il n’existe pas de convention contraire et qu’il comprend bien un partage de terrains ou de services communs.

08/05/2020 Actu juridique Actualité juridique

Le statut de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967. Son champ d’application est très encadré : il faut une pluralité de propriétaires et que ces propriétaires détiennent la propriété exclusive de lots privatifs et qu’ils soient également propriétaires d’une quote-part de parties communes. C’est ainsi que l’indivision, et les lotissements sont exclus des règles de la copropriété.

Pour certaines configurations immobilières, il est plus compliqué de savoir si le statut de la copropriété s’applique. C’est le cas pour l’ensemble immobilier, c’est-à-dire un regroupement de plusieurs bâtiments unis entre eux par des installations ou ouvrages collectifs assurant leur cohésion tels que : des allés ou des emplacements de stationnement.

Par cet arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 26 mars 2020 (pourvoi n°18-16.117), il est apporté des précisions quant à l’application du statut de la copropriété à un ensemble immobilier.

I. L’application facultative du statut de la copropriété à un ensemble immobilier

Deux sociétés sont propriétaires d’un fonds contigus sur lesquels sont construits deux groupes d’immeubles, dont les garages souterrains respectifs sont desservis par une rampe d’accès commune.

L’une des sociétés assigne l’autre en Justice pour obtenir l’interdiction de traverser les parcelles de son terrain. L’autre société demande qu’il soit déclaré que l’ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété, lui permettant ainsi de jouir de la rampe d’accès.

Autrement dit, l’une des sociétés conteste le statut de la copropriété puisqu’elle veut interdire l’utilisation de la rampe d’accès à l’autre société, tandis que l’autre réclame l’application du régime de la copropriété.

C’est l’alinéa 2 de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le champ d’application du statut de la copropriété aux ensembles immobiliers. Dans cet arrêt, c’est la version de l’article avant les modifications apportées par la loi Elan du 23 novembre 2018 qui est utilisée. A savoir, « qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente, le statut de la copropriété est applicable aux ensembles immobiliers qui outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriétés privatifs ».

Notons que les modifications apportées par la loi ELAN, ne changent pas le champ d’application de cet article. Par ailleurs, l’ordonnance « copropriété » du 30 octobre 2019 a modifié la rédaction de cet article, la nouvelle disposition entrera en vigueur au 1er juin 2020.

En conséquence, l’ensemble immobilier peut être soumis au statut de la copropriété, si, aucune convention organise différemment l’ensemble immobilier. Il existe donc une faculté laissée aux ensembles immobiliers de convenir s’ils seront soumis ou non au régime de la copropriété.

Néanmoins, il est de jurisprudence constante qu’à défaut de régime dérogatoire, c’est le statut de la copropriété qui s’applique. C’est notamment ce que rappelle un arrêt de la Cour de cassation en date du 11 février 2009.

D’ailleurs, ici, la Cour de cassation rappelle ce principe. D’autant que la société contestant l’application de la loi du 10 juillet 1965, n’apporte pas la preuve de l’existence d’une convention contraire.

Toutefois, au-delà de l’existence ou non d’une convention contraire, il faut surtout que l’ensemble immobilier contienne les éléments constitutifs de la copropriété

II. L’ensemble immobilier doit comporter des terrains, des aménagements ou services communs pour être soumis au statut de la copropriété

Toute la difficulté de ce raisonnement juridique réside dans la définition de cet « élément » commun. A reprendre la configuration de l’ensemble immobilier, il s’agit de deux sociétés « propriétaires de fonds contigus sur lequel sont construits deux groupes d’immeubles dont les garages souterrains respectifs sont desservis par une rampe d’accès commune »

En conséquence, à la lecture de cette configuration, on pourrait penser que l’ensemble immobilier comprend bien des lots privatifs et une partie commune : la rampe d’accès aux garages souterrains. C’est d’ailleurs l’argument de la société qui souhaite l’application de la loi du 10 juillet 1965 pour régir l’ensemble immobilier, en considérant que cette rampe commune répond à la définition des aménagements et services communs.

Pour autant, comme le souligne la partie adverse, cette rampe d’accès est construite sur le terrain d’une seule société composant l’ensemble immobilier.

En d’autres termes, la rampe d’accès au garage est la propriété exclusive d’une seule société. En conséquence, il n’existe pas de pluralité de propriétaires sur un bien commun.

Ainsi, cette rampe est commune uniquement parce que la société propriétaire autorise l’autre société à l’utiliser pour accéder à ses propres garages souterrains.

Or, le droit de la copropriété exige qu’en plus d’une propriété exclusive sur des lots, il faut également être propriétaire d’une quote-part des parties communes, et ce conformément à l’alinéa 1 de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965. Ce qui n’est pas le cas dans cet arrêt.

C’est ainsi que la Cour de cassation a considéré que : « le statut de la copropriété ne peut s’appliquer qu’aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriétés privatifs (…) qu’en appliquant le statut de la copropriété en raison de la seule présence d’une rampe d’accès permettant l’accès aux sous-sols respectifs des deux sociétés sans avoir constaté l’existence de terrains et de services communs partagés entre les deux ensembles immobiliers, la Cour d’appel a violé l’article 1er alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Dès lors, pour la Cour de cassation, l’utilisation de la rampe d’accès, propriété exclusive de l’un des propriétaires, n’est pas en tant que tel ni un terrain ni un service commun partagé.

En conclusion, le régime de la copropriété ne peut s’appliquer à cet ensemble immobilier faute de terrain ou service commun.