L’exécution licite d’aménagements privatifs affectant les parties communes : compétence de l’assemblée générale et capacité de tout copropriétaire à requérir leur suppression en cas d’illégalité

12/01/2021 Actu juridique Actualité juridique

Les aménagements privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble par un copropriétaire constituent un sujet récurrent de confrontations entre les copropriétaires quant à leur légalité et dans la négative sur leur suppression amiable ou judiciaire.

Un arrêt de la cour de cassation du 19 novembre 2020 (18-24022) rappelle les fondamentaux en la matière.

I. Travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble : compétence de principe de l’assemblée générale

Sur une résidence sise sur l’Ile de Ré (17) à destination principale d’habitation, une S.A.R.L. détient deux lots qui se superposent, dont celui commercial en rez-de-chaussée (exploité en brasserie) et le second au premier étage (qualifié de logement par le règlement de copropriété).

La S.A.R.L. souhaite réaliser divers travaux (nouvel escalier et monte-charge entre ses deux parties privatives, création d’une conduite d’extraction, afin de se servir du lot en étage de local de stockage), en sollicitant une autorisation administrative du service d’urbanisme communal (intervention sur une structure porteuse avec changement de destination des lots selon l’article R 421-14 du Code de l’urbanisme), auquel fait droit l’autorité administrative par un permis de construire délivré le 23 février 2012. 

Le propriétaire d’un lot, contestant la légalité de ces interventions (en l’absence d’autorisation expresse de l’assemblée générale prévue par l’article 25 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965, régime de droit privé autonome par rapport à celui de droit public fixé par le Code de l’urbanisme) et des nuisances sonores élevées en découlant, décide d’assigner la S.A.R.L. contrevenante, ainsi que le syndicat complaisant, en vue de la condamnation judiciaire à la suppression de celles-ci, ainsi qu’en indemnisation de son préjudice.

Un jugement du 24 mai 2016 du T.G.I. de La Rochelle, tout comme un arrêt de la cour d’appel de Poitiers n° 16 - 02245 du 4 septembre 2018 ne faisant que partiellement droit à sa demande, le copropriétaire débouté exerce un nouveau recours.

Par cette décision, la Cour de cassation accueille ce pourvoi en faisant une application littérale des dispositions d’ordre public du droit privé de la copropriété, à savoir le régime autonome de l’assemblée générale du syndicat pour avaliser l’un de ses membres à effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de la résidence selon les éléments essentiels annexés à la convocation permettant aux copropriétaires de pouvoir s’y prononcer en connaissance de cause : «…Vu les articles 17 et 25, b) de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il résulte de ces textes que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

Pour rejeter la demande, l'arrêt retient que M. K... a été destinataire des plans qui décrivaient les travaux envisagés et affectant le gros-œuvre de l'immeuble, qu'il a signé ces plans en ajoutant la mention « vu et accepté », que la signature de ces plans doit être interprétée comme une acceptation des travaux, étant rappelé que l'attention de M. K... avait été attirée par le notaire lors de l'acquisition de son appartement sur l'absence d'organisation de la copropriété, absence dont les deux copropriétaires s'accommodaient, et que les copropriétaires réunis, fût-ce de manière informelle, se sont donc prononcés sur les travaux relatifs au monte-charge. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces travaux avaient été acceptés par une décision prise par les copropriétaires réunis en assemblée générale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision… »

II. Un copropriétaire peut agir judiciairement en suppression d’un aménagement illicite, indépendamment d’un accord écrit sans caractère contraignant

Comme indiqué précédemment, l’objet de ce contentieux judiciaire initié par le propriétaire de ce lot lésé ne vise pas uniquement à faire constater l’illégalité des installations privatives affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, mais également à requérir du juge la condamnation du contrevenant à les supprimer.

Si les deux juridictions judiciaires inférieures écartent cette demande individuelle, la Cour de cassation réaffirme la possibilité pour tout copropriétaire de solliciter l’enlèvement d’aménagements  privatifs illégaux sur les parties communes.

Une telle procédure judiciaire suppose bien évidemment de l’introduire avant la prescription des faits invoqués, soit 10 ans au moment de l’instance selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (désormais 5 ans dans sa nouvelle rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, pour les opérations ne constituant pas une appropriation des parties communes) : «…PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. K. en démolition du monte-charge, condamne in solidum la société X et Mme Y. à payer à M. K. la somme de 16 000 € au titre de son préjudice matériel et fait injonction à la société X et à Mme Y. de communiquer l'étude d'impact sonore, l'arrêt rendu le 4 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; »

Le détenteur d’un lot, qui envisage de réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de la résidence, ne doit pas confondre les régimes juridiques autonomes applicables, à savoir :

- d’une part, le syndicat réuni en assemblée générale souveraine pour ce qui concerne les parties communes, propriété indivise de la collectivité privée (la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967) ;

- d’autre part, la collectivité territoriale, pour ce qui relève des autorisations administratives (droit public).

Dans le cas contraire, et à défaut de règlement amiable, le contrevenant s’expose à ce que tout copropriétaire agisse judiciairement en suppression de l’aménagement illicite dans le délai imparti de 5 ans, voire 30 ans, lorsque celui-ci correspond à une appropriation des parties communes (art. 2272 du Code civil).