Nous avons expliqué à plusieurs reprises que le contrôle des factures était un minimum à réaliser, surtout celles qui émanent du syndic et des « tiers intervenants » qui se trouvent dans la comptabilité, à travers le compte 623.
Bien souvent, derrière ces appellation, se trouvent des contrats inutiles, voire illégaux, que le syndic a malgré tout souscrit, soit pour faire fonctionner ses filiales, soit pour alléger ses missions.
A ce titre, à la suite d’un changement de syndic et au contrôle des contrats souscrits par le sortant, qui est en l’occurrence le cabinet SAGETRIM, le conseil syndic a trouvé des drôles de factures qui s’appuient sur un contrat souscrit par ce syndic tout aussi contestable.
Voyons cela en détail.
I – Un contrat de recouvrement
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 juillet 1965 précise que le syndic ne peut pas se faire substituer pour toutes ses missions.
A ce titre, c’est lui qui doit tenir la comptabilité de ses copropriétés mandantes. C’est également lui qui doit souscrire les contrats et, bien évidemment, assurer le recouvrement de charges.
D’ailleurs, le contrat-type de syndic indique, en annexe 1, cette tache comme faisant partie intégrante de ses missions de base.
Malgré cette évidence, à l’insu des copropriétaires, et par définition sans vote préalable de l’assemblée générale, le cabinet SAGETRIM a souscrit un contrat avec une société de recouvrement qui s’intitule «TRACC » pour assurer le recouvrement des impayés de charges.
Voici un extrait de la convention signée, et plus particulièrement son article 1er :
Là où la situation se complique est que ce transfert de mission du syndic via la société TRACC n’est pas sans conséquences financières pour le syndicat des copropriétaires.
Et pour cause, comme le stipule l’article 9 du contrat, des frais de dossier sont appliqués pour chaque impayé, dont voici les tarifs :
Bien entendu, en parallèle, cette même société prélève des honoraires qui sont tout simplement divins.
Voyons sans plus tarder l’article 7, intitulé : Honoraires :
Eh oui, cette société facture pas moins de 22 % d’honoraires qui sont calculés sur les sommes encaissées.
Ainsi, si la dette du copropriétaire est de 10.000 € la société pourra facturer 2.200 € impliquant que le syndicat des copropriétaires ne récupérera que 7.800 € de la dette.
La différence sera donc une charge à supporter par les copropriétaires.
II – Un contrat illégal
Comme indiqué précédemment, le syndic ne peut pas souscrire un contrat qui consiste à le substituer, d’autant plus sans l’accord des copropriétaires.
Mais encore, à partir du moment où le syndicat des copropriétaires cède une dette au bénéfice d’un tiers, ce qui est le cas, en permettant à la société TRACC de prélever 22 % du montant des impayés, cela implique d’obtenir une décision unanime des copropriétaires.
Ainsi, si ce contrat doit immédiatement être résilié, le syndicat des copropriétaires est en droit de faire jouer la responsabilité civile professionnelle du syndic SAGETRIM pour non seulement avoir souscrit un contrat illégal, mais également pour réparer le préjudice des sommes qui ont été indûment prélevées par la société TRACC du fait d’une faute de gestion du syndic.