Même en l’absence de raccordement au chauffage central, un copropriétaire est tenu de payer les charges afférentes si le règlement de copropriété le prévoit !

09/10/2020 Actu juridique Actualité juridique

Chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes. A ce titre, il est tenu de payer des charges de copropriété. Le calcul de ces charges dépend de leur objet

En effet, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue :

-les services collectifs et éléments d’équipement commun

- la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales.

Si dans le premier cas, les copropriétaires paient les charges en fonction de l’utilité objective, dans le second cas, les copropriétaires paient les charges en fonction de leur tantième.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 réformant le droit de la copropriété a consacré la notion « d’utilité objective » dégagée par la jurisprudence, sans pour autant la définir légalement.

De nombreux contentieux sont nés de la répartition des charges en fonction du critère de l’utilité objective. Cet arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 09 juillet 2020 (n°19-12.599) en est un parfait exemple.

I. La répartition des charges en fonction du critère de l’utilité objective.

Un copropriétaire ne paie pas ses charges relatives au chauffage central, puisque ses lots n’y sont pas raccordés. Le syndicat des copropriétaires l’assigne en Justice pour en obtenir le paiement.  

Conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ».

Or, l’utilité objective n’est définie que par la jurisprudence (civ.3. 10 mars 1993 n°91-12717) comme l’utilité potentielle et non l’utilisation effective et réelle qui est faite par le copropriétaire du service collectif ou de l’équipement commun.

Ainsi, par exemple, on ne prend pas en compte si le copropriétaire du 3ème étage utilise l’ascenseur ou s’il préfère les escaliers. On ne prend en compte que la possibilité d’utiliser l’ascenseur.

Dès lors, pour la Cour d’appel, le copropriétaire n’a pas à supporter les frais de chauffage puisqu’il n’est pas raccordé au chauffage central. En effet, il est rappelé : « si le copropriétaire, qui fait le choix de ne pas utiliser le réseau collectif de chauffage mis à la disposition de son lot, reste tenu des charges afférentes, il n’en va pas de même dans le cas d’un propriétaire dont le lot ne bénéficie pas de ce service collectif par suite d’un défaut de raccordement. »

En conséquence, on voit bien que c’est le défaut de raccordement qui est pris en compte comme critère de l’utilité objective. De fait, il n’y a pas de raccordement donc pas de possibilité de l’utiliser donc pas de paiement de charges afférentes.

Cependant, la Cour de cassation nuance ce propos, non pas en contestant le critère de l’utilité objective, mais à cause d’une clause existante dans le règlement de copropriété…

II. La clause du règlement de copropriété s’applique tant qu’elle n’est pas réputée non-écrite.

L’intérêt de cet arrêt, outre qu’il nous rappelle  la notion « d’utilité objective », réside dans le fait que le règlement de copropriété met à la charge du copropriétaire débiteur les charges afférentes au chauffage central, quand bien même ses lots ne seraient pas raccordés.

Nous sommes donc en présence d’une clause du règlement de copropriété qui est contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, cet article est d’ordre public, c’est-à-dire qu’il s’agit d’une règle impérative qui s’impose à tous et qu’on ne peut contredire dans un contrat ou une convention telle que le règlement de copropriété.

Pourtant, la Cour de cassation énonce que le copropriétaire est tenu de payer les charges en raison de la clause insérée dans le règlement de copropriété.

Or, l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce (rappelons-le) « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective ».

Dès lors, qu’il y a un défaut de raccordement, le copropriétaire n’a pas la possibilité d’utiliser le chauffage central, en conséquence, la clause est contraire à la loi.

En vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, « les clauses contraires aux dispositions (…) 6 à 37 sont réputée non écrites ». En d’autres termes, la clause contraire à l’article 10 de ladite loi n’existerait pas.

Pour autant, pour qu’elle soit réputée non écrite, le juge doit la constater comme étant contraire aux dispositions d’ordre public.

Or, en l’espèce, telle n’est pas le cas, le copropriétaire n’a pas demandé à ce que cette clause soit réputée non écrite et le juge ne peut le faire d’office.

En conclusion, même si les lots ne sont pas raccordés, le copropriétaire doit payer les charges car le règlement de copropriété s’applique tant que la clause n’est pas réputée non-écrite.