Seuls les copropriétaires concernés par les charges communes spéciales paient les frais relatifs à cette partie commune spéciale

22/09/2020 Actu juridique Actualité juridique

La définition de la copropriété implique qu’il y ait des lots  privatifs et des parties communes, propriétés indivises de chaque copropriétaire. Ces parties communes sont dites générales.

À côté de ces parties communes générales, il peut être mentionné dans le règlement de copropriété l’existence de parties communes spéciales. Ceux sont des parties communes que pour certains copropriétaires. Généralement, les parties communes spéciales distinguent les bâtiments composant la copropriété ou les cages d’escaliers par bâtiment. Cela suppose que seuls les copropriétaires concernés paient les charges relatives aux parties communes spéciales telles que définies dans le règlement de copropriété.

Par cet arrêt, la Cour de cassation en date du 09 juillet 2020 (n° 19-16273), rappelle que s’il existe des parties communes spéciales, seuls les copropriétaires concernés paient les charges afférentes.

I. Répartition des charges : charges communes générales/ charges communes spéciales

Dans une copropriété, des travaux sont réalisés sur un bâtiment. Le règlement de copropriété prévoit des charges communes spéciales par bâtiment. Le copropriétaire concerné par ces travaux refuse de payer les charges au motif que les désordres ne sont pas résolus. Le syndicat des copropriétaires se voit contraint de l’assigner en Justice en paiement de ces charges.

Conformément à l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

Autrement dit, les parties communes spéciales n’appartiennent qu’à certains copropriétaires au sein de la copropriété. C’est une dérogation au principe des charges communes générales. Comme elles appartiennent qu’à certains copropriétaires, la grille de répartition des charges doit donc être adaptée en fonction des copropriétaires concernés.

Dès lors, dès qu’il s’agit de faire des travaux sur les parties communes spéciales et que le règlement de copropriété met à la charge des copropriétaires concernés le paiement des charges afférentes, seuls les copropriétaires concernés prennent d’une part par aux votes, d’autre part paient les travaux en fonction de la grille des charges communes spéciales.

La Cour de cassation rappelle que « le règlement de copropriété et l’état descriptif de division intégré au règlement de copropriété distinguaient les charges générales, les charges spéciales à chaque bâtiment (…) que les charges spéciales à chacun des bâtiments, au titre desquels figuraient les frais d’entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction relatifs aux éléments porteurs de chacun des bâtiments, ses murs, sa toiture ainsi que tous les éléments horizontaux participants à la structure du bâtiment; que ces charges spéciales à chacun des bâtiments sont réparties entre les seuls propriétaires des appartements et locaux composant chacun des bâtiments, au prorata de leur quote-part de copropriété dans les parties communes générales ».

En l’occurrence, il s’agit de travaux d’étanchéité qui entre bien dans la clause de règlement de copropriété faisant partie des charges communes spéciales.

En conséquence, la Cour de cassation n’applique que les clauses dans le règlement de copropriété, on ne peut échapper aux clauses insérées dans le règlement de copropriété sauf à faire valoir que ces clauses sont illégales.

Dans la mesure où, le copropriétaire débiteur est le seul propriétaire des lots du bâtiment B, il est seul redevable des charges spéciales relatives au bâtiment B, comme le prévoit le règlement de copropriété.

II. La tentative d’exonération du copropriétaire

Refusant de payer les charges, et contestant l’imputation des factures relatives aux travaux du bâtiment dont il est propriétaire de tous les lots le composant, le copropriétaire débiteur invoque que le bâtiment en question comprend des éléments de parties communes générales.

Le premier argument du copropriétaire est donc de dire que la loge du gardien qui est une partie commune générale et un patio, lui aussi partie commune générale composent le bâtiment et qu’à ce titre, la répartition des charges doit être faite en clé de charges communes.

Or la Cour de cassation reprend là aussi le règlement de copropriété, la loge du gardien est une partie commune générale, il ne s’agit donc pas d’un lot privatif, et qu’à ce titre elle répond de la clé de répartition des charges communes générales et non des charges communes spéciales.  D’autre part le patio est défini comme « un espace à ciel ouvert » et qu’en conséquence il ne constitue pas « une voie de desserte de l’immeuble, passages, allées, dégagement » relevant des charges communes générales ».

Ainsi, il faut bien distinguer chaque élément dans le règlement de copropriété, car le règlement de copropriété définit ces éléments. Ils n’ont pas tous la même nature juridique au sein du bâtiment.

Ici, on comprend bien que le patio qui n’est qu’une petite courette n’étant pas un chemin d’accès pour les copropriétaires, il ne peut être considéré comme étant une partie commune générale.

Ainsi, seuls les copropriétaires détenant les lots privatifs dans le bâtiment concerné sont donc redevables du montant des factures pour les travaux !

Étant donné que ce copropriétaire est le seul à détenir des lots privatifs dans ce bâtiment, il est le seul à payer les factures.

Il ne s’agit donc pas de logique, mais bien de respect du règlement de copropriété. Chaque règlement de copropriété est différent et définit ce qui relève de charges communes générales/spéciales.

En conclusion, nous attirons votre attention sur le fait que la loi ELAN a prévu une obligation de mise en conformité des règlements de copropriété au 24 novembre 2021. Si vous disposez de parties communes spéciales dans votre règlement de copropriété ou partie commune à jouissance privative, il est exigé que le règlement prévoie la définition des parties communes spéciales et la définition et répartition des charges spéciales.