Syndicats principal et secondaires : obligation du syndic de respecter leur organisation

14/02/2020 Dossiers conseils Conseil

Dans les copropriétés d’une certaine taille, avec des bâtiments indépendants, il est habituel d’avoir une certaine autonomie de gestion. Cette situation se matérialise par la présence de syndicats secondaires prévus par le règlement de copropriété, qui ont pour mission de gérer chacun son bâtiment en assurant sa conservation, son entretien, en décidant des travaux nécessaires et en votant le budget et les comptes. Ce sont les articles 22 et 27 de la loi du 10 juillet 1965 qui précisent les règles de fonctionnement de ces entités.

La concurrence entre le syndicat principal et un syndicat secondaire peut déboucher sur la mise en cause de la responsabilité du syndic, tel que le précise l’arrêt de la cour d’appel de Pau du 17 décembre 2019.

I. Place du syndicat principal et du syndicat secondaire

Une copropriété à la montagne (La Mongie Tourmalet) est composée d’immeubles indépendants. Le règlement de copropriété initial prévoyait la constitution d’un syndicat principal qui assurait les prestations communes à tous et 5 syndicats secondaires qui chacun avait pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de son ou ses bâtiment(s), sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par les textes sur la copropriété. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un.

Un règlement modificatif qui supprimait les 5 syndicats secondaires a été voté, puis annulé par voie judiciaire en septembre 2008.

A la suite de cette annulation, les copropriétaires appartenant à un syndicat secondaire dénommé Hermine n’ont pas désigné de syndic ni de conseil syndical pour remettre en route la gestion de leur syndicat secondaire. De ce fait, aucune assemblée générale de ce syndicat ne s’est réunie pour voter le budget pour les charges particulières de ce bâtiment, ni approuver des comptes.

Malgré un arrêt annulant le modificatif du règlement de copropriété, le syndic du syndicat des copropriétaires principal, Adour Pyrénées, continue donc d’agir comme si ce document poursuivait ses effets.

L’assemblée générale du syndicat principal réunit en janvier 2010 a, dans les 4 premières résolutions : approuvé les comptes 2009/2010, voté le quitus au syndic ainsi que le budget 2010/2011 et désigné les membres du conseil syndical.

Toutes les dépenses et charges concernant l’entretien et la maintenance du syndicat secondaire Hermine étaient donc incorporées dans ces comptes et ce budget.

Un copropriétaire de la résidence Hermine a assigné en nullité les 4 résolutions et a demandé la mise en cause du syndic du syndicat principal, qui aurait commis une faute dans sa gestion en intégrant les charges et comptes du syndicat secondaire dans ceux du principal et en faisant désigner les membres du conseil syndical du principal.

Une assemblée générale de la résidence Hermine s’est réunie le 30 mars 2011 et a voté un budget prévisionnel pour ce syndicat secondaire en précisant bien que « ce budget se substitue aux charges qui auraient pu être appelées au même titre par le syndicat des copropriétaires principal ». Elle appelle ses propres charges depuis le 1er avril 2011.

Les juges doivent donc se prononcer sur une question essentielle : est ce que le syndicat principal peut se substituer au syndicat secondaire qui n’a pas désigné de syndic et n’a pas voté de budget ?  Si la réponse est négative, est ce que la responsabilité du syndic peut être recherchée ?

II Le syndicat principal ne peut pas se pas substituer à un syndicat secondaire défaillant

La cour d’appel de Pau, dans son arrêt n° 16/01284 du 17 décembre 2019 annule les résolutions 1, 2 et 3 au motif que « le vote a eu lieu de manière globale alors que l’existence de syndicats secondaires implique nécessairement une différenciation des charges et que chaque syndicat secondaire doit adopter son propre budget prévisionnel sans que le syndicat principal puisse se substituer à lui. »

Il convient de préciser que le budget 2009/2010 voté par l’assemblée générale du syndicat principal avait déjà été annulé pour ce même motif.

Le fait que l’assemblée générale du syndicat secondaire ait décidé en 2011 de son propre budget, qui se substituait à celui voté à l’assemblée générale pour ses dépenses, de sorte que les copropriétaires du syndicat secondaire n’auront pas à assumer deux fois ces mêmes charges, ne vaut pas régularisation du budget du syndicat principal

Donc si un règlement de copropriété prévoit des syndicats secondaires, qui dans les faits ne fonctionnent pas, tout copropriétaire appartenant à un de ces syndicats peut demander l’annulation de résolutions votées par l’assemblée générale qui assurent les compétences de ce syndicat défaillant.

Bien entendu, comme toute action en nullité d’une résolution, elle ne pourra être engagée que dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale concernée (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

La cour d’appel n’a pas annulé la désignation des membres du conseil syndical du syndicat principal qui respectait le règlement de copropriété et les textes en vigueur.

Restait alors à définir la responsabilité du syndic, le cabinet Adour Pyrénées.

La cour d’appel considère qu’effectivement, il est possible de mettre en cause la responsabilité professionnelle personnelle du syndic au motif qu’il a commis une faute dans sa gestion « en ayant gérer le budget du syndicat des copropriétaires secondaire Hermine en lieu et place des organes délibérants de celui-ci ».

Par contre, le copropriétaire qui a engagé la poursuite a été débouté de sa demande indemnitaire au motif qu’il n’apportait pas la preuve d’un lien de causalité entre la faute reconnue et le préjudice « invoqué au demeurant non démontré par un quelconque élément objectif et vérifiable ».

Les juges rappellent donc le principe de la mise en cause d’une responsabilité tel que l’énonce l’article 1240 du code civil : un fait, un préjudice chiffrable et un lien de causalité.

Mais la cour va encore plus loin en précisant que ce copropriétaire, pour donner suite à l’annulation de l’avenant au règlement de copropriété, pouvait solliciter la désignation d’un administrateur provisoire (sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967). Il pouvait donc mettre fin à cette défaillance dans la gestion du syndicat secondaire.

Pour information, le demandeur n’a même pas obtenu le bénéfice de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat principal et les syndicats secondaires sont des personnes morales qui ont chacune des compétences qu’elles doivent assumer avec des organes de gestion qui leur sont propres.

En cas de défaillance d’un syndicat secondaire, si des copropriétaires de ce syndicat secondaires manifestent leur mécontentement, ils doivent penser à remettre en fonction leur syndicat avant d’engager toute action en responsabilité.

Le conseil syndical du syndicat principal peut aussi suggérer à son syndic de demander la désignation d’un administrateur provisoire pour ce syndicat secondaire.