Un syndicat secondaire ne se présume pas

12/11/2019 Actu juridique Actualité juridique

Une résidence en copropriété comprenant plusieurs bâtiments peut disposer de parties communes spéciales, auxquelles sont rattachées des charges communes spéciales.

Cette spécificité pourrait laisser penser qu’une gestion autonome de ces parties communes spéciales est possible. C’est possible lorsque nous sommes en présence d’un syndicat secondaire.

Une telle administration doit respecter obligatoirement un cadre juridique clairement établi, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 12 septembre 2019.

I. Syndicat secondaire : les règles à suivre

L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la constitution d’un syndicat secondaire, destiné à gérer certaines parties communes et équipements collectifs, implique l’existence de bâtiments matériellement distincts.

Ce syndicat secondaire peut être institué dès l’origine de la copropriété, ou résulter d’une décision ultérieure d’une assemblée générale spéciale. Elle regroupera uniquement les propriétaires de lots dans le ou les bâtiments concernés. Cette décision sera prise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans le règlement de copropriété, on doit trouver des clauses précisant les parties communes spéciales et les grilles de charges s’y rapportant. A défaut, l’assemblée générale devra les définir, quitte à adopter un avenant établi par un notaire, à ce règlement.

L’objet de ce syndicat est limité à « la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24 de la même loi ».

Ce syndicat secondaire constitue une personne juridique, comme le syndicat principal. Il peut ouvrir alors un compte bancaire et engager des actions en recouvrement de charges.

L’administration des parties communes spéciales du bâtiment relève alors du syndic désigné par l’assemblée générale du syndicat secondaire, la gestion des parties communes générales incombant au syndicat principal représenté par son syndic.

II. Un syndicat secondaire de fait est illégal

Certains considèrent que ce formalisme juridique s’avère facultatif, autrement dit, que la seule présence de bâtiments, de parties communes et de grilles de charges spéciales établissent de facto un syndicat secondaire. Cela s’accompagne alors de la tenue d’assemblée générale « spéciale »pour voter des contrats, des budgets et approuver les comptes.

En l’espèce, le syndic d’un prétendu syndicat secondaire d’une copropriété sise à Menton (06) poursuit judiciairement en paiement de charges, les propriétaires d’un lot de stationnement dans le garage de la résidence, lot inclus dans ce syndicat secondaire.

Les copropriétaires contestent la légitimité à agir de celui-ci pour défaut d’existence de cette entité juridique qu’est le syndicat secondaire.

La cour de cassation dans son arrêt n° 18-15242 du 12 septembre 2019 va dans le sens des copropriétaires :

« Mais attendu qu'ayant exactement retenu que, si l'article 3 du cahier des charges de l'immeuble W.P. prévoyait des parties communes spéciales et une gestion séparée pour les garages, cette stipulation n'emportait pas constitution d'une personne morale, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturation qu'il n'existait pas de syndicat secondaire des copropriétaires ; »

Une telle gestion de fait se révèle donc inopposable aux copropriétaires, c’est-à-dire que ceux-ci ne sont pas tenus par les décisions de l’assemblée générale « spéciale » (budget, dépenses) et de leur exécution par le syndic « dédié » (appels de provisions et de charges « spéciales »).

Le syndicat secondaire, personne juridique, doit résulter d’une clause expresse du règlement de copropriété ou d’une résolution d’une assemblée générale spéciale.

A défaut, c’est le syndicat « principal » qui gère les parties communes spéciales, ce qui est la majorité des cas.