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Legislation

L’ancien syndic fautif peut devoir garantir le syndicat condamné à indemniser son salarié licencié illicitement par son nouveau syndic

Analyse de la décision

De nombreux copropriétaires interpellent fréquemment le syndic quant à la régularité de sa gestion du personnel du syndicat (gardien ou employé d’immeuble).  

Un récent arrêt de la cour de cassation du 25 novembre 2020 se révèle très intéressant dans ce domaine sur les obligations et sanctions en cas de carence dommageable pour le syndicat des copropriétaires.

Legislation

Seule une décision unanime permet de modifier les modalités de jouissance des lots privatifs

Analyse de la décision

L’assemblée générale est le seul organe de la copropriété à pouvoir adopter des décisions relatives à l’administration, la gestion, la conservation de la copropriété.

Pour ce faire, les majorités édictées par la loi du 10 juillet 1965(article 24, 25, 25-1, 26, 26-1) doivent être respectées, pour que les décisions sont valablement adoptées. Plus la décision entraine des conséquences importantes pour la copropriété plus la majorité sera difficile à obtenir.

Legislation

Même en l’absence de raccordement au chauffage central, un copropriétaire est tenu de payer les charges afférentes si le règlement de copropriété le prévoit !

Analyse de la décision

Chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes. A ce titre, il est tenu de payer des charges de copropriété.

Le calcul de ces charges dépend de leur objet

En effet, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue :

-les services collectifs et éléments d’équipement commun;

- la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires peut agir en Justice pour son compte, mais ne peut se substituer à l’ASL dont il est membre.

Analyse de la décision

Le syndicat des copropriétaires qui subit un préjudice a qualité pour agir en Justice à condition d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

À l’inverse, lorsque les syndicats des copropriétaires sont regroupés en une Association des Syndicats Libres, les syndicats de copropriétés membres, n’ont pas qualité pour agir en lieu et place de ladite association.

Legislation

Le respect du contradictoire en matière d’expertise et réparation intégrale du préjudice, deux principes rappelés par le juge

Analyse de la décision

Lorsque nous concluons des contrats notamment pour la réalisation de travaux, chaque partie est soumise à des obligations mentionnées dans le contrat. En cas de défaillance de l’une des parties à ses obligations contractuelles, nous sommes souvent démunis. Si la situation ne s’arrange pas amiablement, il faut saisir la Justice.

Devant les juges, il faut démontrer le manquement de l’obligation contractuelle et demander la réparation du préjudice subi.

Legislation

La Cour de Cassation rappelle les règles de transmissibilité d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune

Analyse de la décision

Dans certains ensembles en copropriété, le propriétaire du ou d’un lot en rez-de-chaussée est le seul utilisateur d’un jardin et/ou d’une cour qui est contigu à son lot, et qui dans le règlement de copropriété est qualifié de partie commune.

Avec le temps, ce copropriétaire pourrait considérer qu’il a acquis un droit de jouissance exclusif sur cette partie commune.

Legislation

L’assemblée peut accorder un droit de jouissance à titre précaire d’une partie commune à la majorité de l’article 24 selon la Cour de Cassation

Analyse de la décision

L’usage exclusif d’une partie commune peut être consenti par le syndicat à un copropriétaire déterminé dès l’origine de la copropriété ou postérieurement.

Les juridictions civiles ont dégagé, lorsque ce privilège est octroyé à titre précaire, une jurisprudence, qui bien qu’établie (arrêt confirmatif de la Cour de Cassation du 5 avril 2018), n’en demeure pas moins particulière.

Legislation

Découverte par le syndicat de copropriétaires du changement irrégulier d’affectation d’un lot

Analyse de la décision

L’affectation d’un lot peut être évolutive dans les ensembles immobiliers, souvent en raison de libertés prises par les copropriétaires et les occupants, qui ne se préoccupent pas toujours de solliciter des accords en assemblée.

La Cour de Cassation souligne dans un arrêt du 12 avril 2018 les incidences d’une modification irrégulière.

Legislation

Trouble de voisinage : le syndic peut obtenir la résiliation judiciaire d’un bail, en lieu et place du propriétaire défaillant

Analyse de la décision

Les copropriétés sont régulièrement confrontées à des infractions au règlement de copropriété par des résidents qu’ils soient copropriétaires ou simplement locataires.

Lorsque les solutions amiables ne produisent aucun effet, la seule alternative sera judiciaire, conformément à la jurisprudence civile constante rappelée par la Cour d’Appel de Limoges dans un arrêt du 29 mai 2018.

Legislation

Pour être validé, le contrat de syndic doit préciser ses dates calendaires d’échéance

Analyse de la décision

Pendant de longues années, les convocations d’assemblées générales faisaient seulement figurer, en matière de fixation du terme du contrat de syndic, la mention : « à la date de tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice ».

Il en résultait un flou et une vraie incertitude quant à la durée du mandat, puisque la fin du contrat du syndic était subordonnée à la tenue de l’assemblée, dont on ne savait pas avec précision quand elle aurait lieu.

Legislation

Défaut d’ouverture de compte bancaire séparé : la nullité du mandat du syndic doit être requise judiciairement avant toute désignation d’un administrateur provisoire

Analyse de la décision

Les différends relatifs à l’existence du compte bancaire séparé obligatoire du syndicat sont nombreux, comme l’attestent nos divers articles en la matière.

Pour autant, la mise en œuvre d’une solution alternative à la défaillance du syndic doit faire l’objet de la plus grande rigueur.

C’est ce qu’à pu constater un copropriétaire qui a engagé une action judiciaire pour pourvoir à son remplacement et a été débouté par la Cour de Cassation dans un arrêt du 5 juillet 2018.

Legislation

Travaux privés : toujours respecter le règlement de copropriété sans oublier l’autorisation de l’assemblée générale

Analyse de la décision

La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 6 septembre 2018 que tout copropriétaire peut engager une action demandant une remise en état d'origine, suite à des travaux effectués sans autorisation de l’assemblée générale.

En l’espèce, dans une résidence sise en Gironde, une copropriétaire fait édifier un muret d’une teinte divergente à celle prévue dans le règlement de copropriété et construit un abri de jardin sans autorisation de l’assemblée générale.

Legislation

Une grille de charges ascenseur illicite peut être dénoncée à tout moment par un copropriétaire et remplacée judiciairement

Analyse de la décision

La répartition des charges pour les services collectifs tels que les ascenseurs peut être cause de polémiques entre les copropriétaires.

La Cour de cassation dans un arrêt du 9 mai 2019 rappelle l’état du droit en la matière, que ce soit sur la détermination ou la contestation d’une telle grille.

Legislation

Approbation des comptes du syndicat : indépendance des exercices et obligations du syndic de justifier les comptes

Analyse de la décision

La question de l’approbation des comptes clos du syndicat en assemblée générale génère son lot d’interrogations de la part des copropriétaires, quant à la régularité de leur établissement et leur présentation par le syndic.

Autre interrogation : peut-on ne pas approuver les comptes une année, mais les voter l’année suivante ?

C’est une réponse à ces questions que nous apporte un arrêt de la Cour d’Appel de Basse Terre.

Legislation

Les provisions et charges sont dues, sauf à justifier de l’annulation judiciaire des résolutions d’assemblées générales les votant ou les approuvant

Analyse de la décision

Le recouvrement amiable et judiciaire des provisions et charges auprès des copropriétaires par le syndic représente l’une des pierres angulaires du fonctionnement d’une résidence, puisqu’il permet le règlement de ses dépenses courantes et exceptionnelles.

S’il se révèle parfois négligé par les syndics professionnels, il s’expose également à la mauvaise foi de certains copropriétaires, enclins à rechercher des motifs d’inopposabilité des assemblées générales ayant adopté les budgets et les dépenses associés.

Legislation

Saisie immobilière : l’ancien propriétaire d’un lot est tenu à une indemnité d’occupation au nouveau propriétaire dès le jugement d’adjudication

Analyse de la décision

Le fléau des impayés de charges affecte la plupart des copropriétés et conduit ces dernières, à engager des actions judiciaires en recouvrement pouvant aboutir à la saisie immobilière des biens (ou adjudication judiciaire) du propriétaire défaillant.

La cour de cassation souligne dans un arrêt du 6 juin 2019 un élément important de cette procédure d’appropriation judiciaire des lots par le créancier à l’égard de son débiteur.

Legislation

Sécurisation des accès à la résidence : il ne faut pas limiter les modalités de jouissance des parties privatives

Analyse de la décision

Les syndicats de copropriétaires sont enclins à aménager les accès à l’immeuble pour répondre à un souci de sécurisation.

Ils restreignent alors les accès qui peuvent même être limités à une catégorie de résidents.

Certains copropriétaires se considèrent lésés par ces changements.

La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 9 novembre 2017 le cadre applicable en la matière. 

Legislation

Action en nullité et ratification postérieures des résolutions initialement mises en causes : La position de la Cour de cassation

Analyse de la décision

Face aux irrégularités des assemblées générales faisant l’objet d’une action judiciaire en annulation d’un copropriétaire opposant ou défaillant, les syndics sont tentés de « couper l’herbe » sous le pied du copropriétaire contestataire, en faisant régulariser les décisions litigieuses avant le prononcé de la décision de justice.

La Cour de Cassation rappelle le droit applicable en l’espèce.

I. Les conditions pour contester les décisions d’une assemblée générale :

Legislation

Un seul président de séance et pas un de plus, selon la Cour de Cassation

Analyse de la décision

Nous sommes régulièrement confrontés, lors des remontées d’informations concernant le déroulement des assemblées générales, à des situations particulières en raison de la méconnaissance et/ou des libertés prises par le bureau vis-à-vis du dispositif légal et réglementaire existant.

Dans le dossier que nous commentons ici,  une assemblée générale a désigné simultanément plusieurs présidents de séance.

Legislation

Esthétique de l’immeuble : il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires d’entretenir des parties privatives, selon la Cour de cassation

Analyse de la décision

Dans un souci de préservation de l’harmonie de l’immeuble, les copropriétaires peuvent être tentés de prendre des libertés par rapport aux dispositions conventionnelles comprises dans le règlement de copropriété et/ou légales.

Une telle initiative peut se révéler fortement préjudiciable pour le syndicat, comme le souligne la Cour de cassation dans son arrêt du 22 mars 2018.

Legislation

Un syndic révoqué sans justification peut prétendre à une indemnisation

Analyse de la décision

Lorsqu’une copropriété mécontente souhaite se séparer rapidement de son syndic, elle ampute parfois la durée contractuelle initiale de son mandat lors de la mise en concurrence de son syndic.

En effet, il peut arriver que l’assemblée générale se déroule avant la fin initialement prévue du mandat du syndic sortant, qui ne mène alors pas son mandat jusqu’à son terme.

Legislation

Une nuisance sonore peut être constituée sans que des mesures spécifiques soient réalisées

Analyse de la décision

Les troubles de voisinage affectent les copropriétés, dans des proportions variables selon la destination de l’immeuble.

On distingue en général une gradation entre les copropriétés à destination exclusivement bourgeoises (habitation) souvent les moins exposées, que celles à destination bourgeoise (habitation et professions libérales) et pour finir les copropriétés à destination mixte (habitation et commerces).

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Echéance du contrat de syndic et convocation à l’assemblée générale

Analyse de la décision

Nous sommes régulièrement interrogés par des conseils syndicaux au sujet de la régularité de l’assemblée générale, et ce sujet donne lieu à un contentieux judiciaire foisonnant.

La Cour de cassation, dans son arrêt n° 16 – 24646 du 19 octobre 2017 s’est penchée sur la question de la nullité d’une assemblée générale convoquée lorsque le mandat du syndic était en vigueur, mais tenue après l’échéance du mandat du syndic.