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Les parties communes et équipements collectifs des immeubles en copropriété sont régulièrement endommagés lors de sinistres dont les causes sont privatives (défaut d’entretien ou aménagements illicites réalisés sans l’aval nécessaire de l’assemblée générale, lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de la résidence).

L’exploitation d’un local commercial constitue une source fréquente de tensions pour les copropriétaires, en raison d’une part des nuisances engendrées, et d’autre part de la conformité de l’activité exercée par rapport au règlement de copropriété.

Un récent arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 2017 (16-16566) souligne la possibilité, pour une assemblée générale, de porter atteinte aux modalités de jouissance de parties privatives sous réserve que le copropriétaire concerné soit à l’origine de la résolution.

Un arrêt récent de la Cour de Cassation du 6 juillet 2017 (16-16849) souligne que la destination de l’immeuble doit éventuellement être mise en perspective avec l’affectation du lot mentionnée dans l’état descriptif de division, si ce dernier est qualifié de contractuel.

I. La Cour de Cassation souligne le caractère impératif de certains états descriptifs de division

A. Les faits

Les travaux réalisés par des copropriétaires, de façon illicite, sur les parties communes font l’objet d’un important contentieux. Dans un tel contexte, il y a lieu de rechercher la nature juridique des aménagements réalisés, qui conditionne le délai requis pour contester judiciairement ces travaux.

Face aux dégradations volontaires, involontaires, voire au vol de leur véhicule stationné sur leur emplacement privatif, des copropriétaires songent à les fermer afin de les transformer en box.

La Cour de Cassation dans un arrêt en date du 09 novembre 2017 (16-21411) vient de préciser les modalités de réalisation licite de tels travaux dans une copropriété.

Les copropriétés sont régulièrement confrontées à des aménagements privatifs affectant les parties communes effectués par des copropriétaires et doivent faire face parfois, aux libertés prises par ces derniers en regard du descriptif validé en assemblée générale.

Les syndicats des copropriétaires se sentent souvent démunis face aux libertés prises par certains copropriétaires par rapport au descriptif de travaux validé en assemblée générale.

Les travaux privatifs en copropriété soulèvent régulièrement interrogations et contestations judiciaires.

Un récent arrêt de la Cour de Cassation du 28 janvier 2016 rappelle l’état du droit en la matière.

Les faits

La régularité de la tenue de l’assemblée générale d’un ensemble immobilier privatif (copropriété ou ASL) donne souvent lieu à discussion et contestation.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 14 juin 2018 (17-20692) rappelle le fondement juridique du fonctionnement d’une ASL et souligne la conséquence radicale pour cette dernière en cas de manquement à ces règles.

Les compteurs électriques « intelligents » LINKY suscitent de nombreuses interrogations sur leur éventuelle nocivité et l’impact sanitaire possible, avec à la clef,  des oppositions de copropriétaires à leur installation.

Les premières décisions de justice commencent à être prises, sans apporter néanmoins une réponse juridique totalement tranchée.

L’achat d’un bien immobilier implique toujours l’intervention d’un notaire, chargé d’établir l’acte authentique de la vente et de réaliser les formalités de publicité foncière auprès du Fichier immobilier.

Il n’est cependant pas rare de constater des erreurs préjudiciables de ces professionnels, les propriétaires lésés se sentant alors démunis et sans recours face à ces officiers ministériels assermentés.

Comme le relate l’article en page 6 de la revue trimestrielle n°116 d’avril 2017, la problématique de la réfection des colonnes montantes électriques donne lieu à de plus en plus de décisions de tribunaux confortant la démarche de rétrocession de leur propriété à ENEDIS (ex ERDF), le gestionnaire du réseau de distribution électrique.

Occasionnellement, la Cour de cassation doit se prononcer sur des arrêts de Cour d’appel dans lesquels la responsabilité d’un ou plusieurs membres du conseil syndical est recherchée par un autre copropriétaire, qui n’apprécie pas leurs prestations.

Dans cet arrêt en , seule la responsabilité du président du conseil syndical a été mise en cause.

En cas de gestion considérée comme défaillante dans une résidence, la quête des copropriétaires qui recherchent des responsables ne s’arrête pas toujours au syndic professionnel ou bénévole.

Autrement dit, le conseil syndical et son président ne sont pas à l’abri de poursuites engagées par d’autres copropriétaires, mais ce la sera uniquement pour des fautes graves et avérées comme le réitère la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 20 septembre 2017.

Fréquemment, les conseillers syndicaux nous interrogent pour savoir comment contraindre le syndic à respecter ses obligations à l’égard du conseil syndical.

Il est hélas trop commun de « croiser » des syndics qui ignorent les demandes du conseil syndical alors que la loi oblige à lui transmettre « toutes pièces ou documents » concernant le syndicat de copropriétaires.

La mutation d’un lot résulte généralement d’une démarche volontaire entre un vendeur et un acquéreur, formalisée par un acte authentique établi par un notaire.

Mais dans quelques cas particuliers, le transfert de propriété provient de circonstances exceptionnelles, auxquelles le syndicat, personne morale, peut prétendre comme toute personne physique. 

Il est fréquent que des parties communes non ou mal entretenues soient à l’origine de divers désordres et en particulier de dégâts des eaux.

C’est ainsi que si le syndic est passif et que l’assemblée générale ne cherche pas à faire exécuter des travaux de rénovation ou réparation, pour le plus souvent limiter les charges, les conséquences peuvent être lourdes.

La Cour de Cassation, dans son arrêt du 21 décembre 2017 (16-25753), rappelle sa jurisprudence dans ce domaine.

Les copropriétaires sont tentés d’adopter une certaine autonomie juridique sur un ou plusieurs des bâtiments d’une même résidence afin de favoriser la prise de décisions, voire la réduction de certaines dépenses de fonctionnement.

Pour autant, cette gestion doit répondre à des impératifs légaux, comme le rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 14 mars 2019.

Les immeubles en copropriété sont fréquemment affectés par des sinistres, notamment des dégâts des eaux, dont l’origine peut se révéler multiple.

La personne devant supporter l’indemnisation du dommage est celle à qui appartient la partie ou l’équipement vétuste à l’origine du sinistre, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 9 mai 2019.

Dans les copropriétés d’une certaine taille, avec des bâtiments indépendants, il est habituel d’avoir une certaine autonomie de gestion. Cette situation se matérialise par la présence de syndicats secondaires prévus par le règlement de copropriété, qui ont pour mission de gérer chacun son bâtiment en assurant sa conservation, son entretien, en décidant des travaux nécessaires et en votant le budget et les comptes. Ce sont les articles 22 et 27 de la loi du 10 juillet 1965 qui précisent les règles de fonctionnement de ces entités.

Depuis l’entrée en vigueur, en janvier 2005, de la loi CHATEL qui a introduit l’article L.136-1 dans le Code de  la  consommation, de nombreuses actions judiciaires ont été engagées par des professionnels pour demander à ce que les syndicats de copropriétaires ne puissent pas se prévaloir de cette disposition.

La rémunération du personnel du syndicat des copropriétaires prête régulièrement à discussion, et ce, d’autant plus lorsque ces salariés bénéficient d’un logement de fonction.

Dans un arrêt du 4 décembre 2019 (18-19349), la Cour de cassation rappelle la réglementation concernant la prise en charge des consommations électriques du personnel du syndicat logé et les incidences pour l’employeur en cas d’infraction.

Nous l’avions déjà expliqué après la promulgation de la loi ALUR du 24 mars 2014 et la Cour de Cassation vient de le confirmer (7 mai 2014 3^ème chambre civile, numéro 13-11.743) : « Les gardiens et employés d’immeuble sont des préposés du syndic et à ce titre ne peuvent pas détenir de pouvoir en assemblée générale ».