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C’est toujours avec un grand plaisir que nous répondons aux sollicitations des journalistes et éditorialistes de revues spécialisées afin de les renseigner ai sujet de toute question qui relève du secteur de la copropriété.

Force est constater que le sujet interpelle un public grandissant, et une fois n’est pas coutume, nous reproduisons l’article publié dans le magazine « Femme actuelle » de novembre 2017, qui traite du sujet : « Copropriété Stop aux dérapages » qui a été élaboré à partir des conseils de Monsieur Hagège, le directeur général de l’ARC :

Le 24 novembre 2017, Monsieur Nicolas Hulot, ministre de la Transition écologique et solidaire a présenté plusieurs axes de réflexions en matière de rénovation énergétique.

Parmi eux est prévue la mise en place de modulations fiscales avec notamment l’introduction de la notion de « bonus-malus » à l’égard du propriétaire en fonction des performances énergétiques de son logement.

Face à ce type de mesures, nous avons saisi le ministre pour lui expliquer que ces dernières n’étaient pas adaptées en copropriété et qu’il fallait entreprendre rapidement une réflexion spécifique et globale pour traiter la question de la rénovation y compris énergétique, des copropriétés.

Voici donc le courrier envoyé :

« Monsieur le Ministre,

En tant que Directeur général de la principale association nationale représentative des intérêts des syndicats de copropriétaires - comptant plus de 14.000 copropriétés adhérentes - je me permets de vous saisir au sujet, principalement, de vos propositions pour traiter les logements considérés comme des « passoires thermiques ».

En effet, si en maison individuelle, des incitations fiscales comme la mise en place de « bonus-malus » ou de modulations sur les taxes foncières et sur les droits de mutation peuvent encourager le propriétaire à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans son logement, il n’en est pas de même en copropriété.

Et pour cause, la plupart des opérations qui permettent une réduction sensible des consommations énergétiques dans ces types de logements se réalisent sur les ouvrages communs, tels que le bâti ou les équipements collectifs comme la chaufferie ou la VMC.

Or, l’engagement de ces interventions ne relève pas d’une décision unilatérale de l’occupant, mais du syndicat des copropriétaires qui se réunit en assemblée générale pour voter, à diverses majorités des voix, les travaux qui seront entrepris au sein de l’immeuble.

Autrement dit, même si le copropriétaire est convaincu par la nécessité de baisser les consommations énergétiques de son logement, il est en définitif dépendant des décisions prises par l’assemblée générale.

Par conséquent, les incitations fiscales ne sont pas une réponse appropriée pour traiter les « passoires thermiques » en copropriété et peuvent même présenter un caractère d’iniquité à l’égard du copropriétaire.

Face à ce constat, il nous semble indispensable d’engager rapidement une réflexion globale et spécifique sur la question de la rénovation des copropriétés, y compris énergétique.

Cela est d’autant plus urgentissime que dans les immeubles privés existe un réel blocage pour que soit votée sereinement la réalisation de travaux de rénovation, bien que cela soit inévitable.

Il ne s’agit pas forcément d’un refus de principe, mais d’un manque de visibilité sur la politique énergétique défendue par les divers gouvernements successifs avec des dispositions légales ou règlementaires qui s’enchevêtrent, voire même qui sont en contradiction et dont l’efficacité n’est pas démontrée.

A titre d’illustration, on peut citer le diagnostic technique global, qui vient s’ajouter à l’obligation d’audit énergétique ou bien encore l’obligation d’individualisation des frais de chauffage, alors que l’on souhaite impulser dans les immeubles collectifs la réalisation de travaux d’isolation.

Quant aux subventions, elles évoluent au gré des pouvoirs publics, ne permettant pas aux syndicats de copropriétaires de définir un plan stable de financement des travaux susceptibles d’être réalisés, ne serait-ce qu’au cours des deux prochaines années.

C’est dans ce contexte que l’ARC a lancé une réflexion afin d’identifier les diverses causes de blocages de travaux de rénovation dans les copropriétés, dans le but d’être en mesure de soumettre des préconisations adaptées et efficaces pour enclencher une dynamique de plan pluriannuel de travaux.

Dans cet objectif, notre association a réuni les principaux acteurs de la rénovation des copropriétés (institutionnels, bureaux d’études, syndics, représentants des consommateurs...) afin de travailler sur cette étude.

Au début du premier trimestre 2018, nous serons en capacité de présenter une analyse concertée et partagée mettant en exergue l’ensemble des blocages et les réformes nécessaires pour faire évoluer la situation.

Entre temps, nous restons à votre disposition pour vous indiquer nos premiers résultats, notamment sur les blocages constatés.

Je vous prie de croire, Monsieur le Ministre, à l’assurance de ma très haute considération. »     

Émile Hagège - Directeur général de l’ARC

Entre le 12 et le 19 septembre dernier, l'UNIS a lancé une étude très instructive sur la perception des usagers vis-à-vis des professionnels de l'immobilier et, bien sûr, des syndics. 

Nous pouvons sincèrement saluer la publication de cette enquête, car, comme on va le constater, elle confirme le malaise perceptible dans cette profession.

Voyons donc quelques résultats qui sont particulièrement évocateurs :

Ce résultat est sans appel puisque 56%  des personnes interrogées ont une mauvaise voire très mauvaise opinion de leur syndic et seulement 29% une bonne opinion.

Il est donc essentiel que cette profession se remette en question et que les pouvoirs publics comprennent que la réforme du droit de la copropriété doit inéluctablement passer par une adaptation du statut des syndics.

Ce résultat met en évidence une critique constante à l’égard des syndics, qui est le manque de transparence dans leur gestion et dans les documents qu’ils remettent aux copropriétaires et conseillers syndicaux.

Cela est le facteur principal de la suspicion de ces derniers vis-à-vis de leur syndic sur la bonne gestion de l’immeuble.

Et pourtant, le législateur a bien prévu une obligation pour le syndic de mettre à la disposition du conseil syndical et des copropriétaires un extranet leur permettant d’avoir accès à l’information.

Néanmoins, il semble que l’objectif ne soit pas atteint, sûrement du fait que le syndic refuse de mettre en ligne  les documents stratégiques de la copropriété.

C’est pour cela que nous demandons aux pouvoirs publics d’imposer légalement les documents minimums qui devront figurer dans cet extranet, afin d’instaurer une sérénité dans les relations entre le conseil syndical et les copropriétaires avec leur syndic. 

Le résultat présenté à travers cette question est fort instructif puisqu’il confirme le constat de la précédente interrogation.

En effet, 61% des personnes interrogées considèrent que les syndics de copropriété n’utilisent pas suffisamment les nouvelles technologies et le digital pour permettre une meilleure communication avec le client.

Quant à l’assemblée générale, il est intéressant de constater que la majorité des personnes interrogées ne sont pas opposées à une assemblée générale à distance avec un vote électronique, même si cela ne crée pas un engouement particulier.

Il aurait été malhonnête de notre part de ne pas présenter les résultats obtenus sur la question relative aux services rendus par le syndic.

En effet, les résultats présentent qu’une majorité des personnes interrogées seraient plutôt voire tout à fait satisfaites des prestations assurées par les syndics.

Néanmoins, ce constat nous semble en contradiction avec les résultats précédents puisqu’était mis en exergue le défaut d’accès à l’information avec une perception mitigée des professionnels de l'immobilier.

Chacun appréciera ces résultats, sachant que cette étude a été réalisée auprès de « 1000 Français, échantillon représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus, en termes de sexe, âge, profession et région. ».

Pour accéder à l'intégralité de l'enquête, vous pouvez cliquer sur le lien suivant : https://unis-web.s3.amazonaws.com/uploads/ckeditor/attachments/59edf52d2244bb15760000a7/UNIS_-_IPSOS_-_Figaro_Sondage_Part_1-_2.pdf

Depuis le lancement du Grenelle de l'environnement en juillet 2007, plusieurs dispositions ont été présentées par les gouvernements successifs afin d'inciter les immeubles collectifs à réaliser des travaux.

Presque onze ans après cet événement, le constat est plutôt alarmiste puisque la réalisation de travaux et particulièrement en matière de rénovation énergétique dans les copropriétés, est au ralenti pour ne pas dire…au point mort.

Et pourtant « il va bien falloir y passer », puisque 60% des immeubles ont été construits avant les années 1970.

Les premières réflexions semblent considérer que le nœud du problème est l'assemblée générale qui bloque toute décision de travaux, nécessitant une réformer de la loi sur la copropriété pour transférer au conseil syndical cette prérogative.

Nous avons expliqué aux pouvoirs publics ainsi qu’aux professionnels pourquoi cette solution était une dangereuse hérésie.

C'est dans ce cadre que l'ARC a souhaité lancer une réflexion intra-professionnelle incluant institutionnels, bureaux d'études, syndics, associations, architectes... pour proposer au gouvernement des dispositions efficaces afin d'impulser dans les copropriétés la réalisation de travaux de rénovation.

 Cette démarche se décompose en deux étapes :

1. État des lieux des points de blocage
2. Solutions et préconisations suite aux blocages constatés

I. Un état des lieux des points de blocage en matière de réalisation de travaux

Avant de proposer des réformes et de réitérer les erreurs commises par les gouvernements successifs, il est essentiel d’identifier les points d’achoppements relatifs à ce défaut de travaux.

En effet, il est clair que le constat ne peut pas se limiter à pointer du doigt les copropriétaires comme étant les seuls farouchement opposés à la réalisation de travaux.

À l’ARC, nous sommes persuadés que les origines du problème sont plus complexes qu’il n’y paraît, et la première étape de la réflexion engagée est d’identifier ces  différentes causes de blocages qui peuvent être d’ordre juridique, technique, comptable ou même sociologique.

Cette première démarche permettra plus aisément de passer à la seconde étape.

II. Des préconisations à partir des constats de blocage

Depuis l’été dernier, l’ARC a lancé une étude afin de comprendre pourquoi en copropriété les travaux de rénovation ne se votaient pas, voire n’étaient pas même pas prévus à l’ordre du jour.

Les premiers résultats ont pu démontrer la conjonction de plusieurs raisons qui n’étaient pas exclusivement d’ordre financier et, bien souvent, c’est un grain de sable qui bloquait la prise de décision.

C’est dans ce cadre, qu’après avoir identifié les blocages, il sera alors plus aisé de préconiser des réformes qui répondront efficacement aux difficultés rencontrées.

Cette démarche est opportune, car le ministre de la Transition écologique et solidaire lance actuellement une consultation nationale au sujet de la rénovation des bâtiments et du traitement des « passoires thermiques ».

Nous informerons nos lecteurs sur l’avancement de l’étude.

Au cours des dernières années, l’ARC a pu être le témoin de nombreux dysfonctionnements dans les nouvelles copropriétés via notre accompagnement des copropriétés fragiles ou en difficulté dans les dispositifs mis en place par les pouvoirs publics (OPAH, Plan de Sauvegarde, ORCOD-IN, POPAC etc.) ou par le biais de ses adhérents. Afin de pouvoir traiter ces dysfonctionnements, voire de pouvoir les enrayer, l’ARC a développé une expertise spécifique sur l’accompagnement des nouvelles copropriétés.

1. Constat : une faible prise en compte de la dimension « gestion » par les acteurs de la construction de l’habitat privé

Un des facteurs que nous avons pu identifier repose sur le fait que les principaux acteurs intervenant dans la conception des copropriétés (promoteurs, architectes, aménageurs et collectivités territoriales) ne sont pas d’une part des spécialistes de la gestion de copropriété et que d’autre part leur rôle est finalement de « simplement » concevoir et livrer une copropriété et non de la gérer. Il n’y a donc pas ou peu de projection dans le futur de la part ces acteurs concernant l’administration, le fonctionnement et l’entretien des copropriétés qu’ils conçoivent. Notons cependant que le positionnement des collectivités territoriales est à nuancer puisqu’elles ont tout intérêt à ce que les copropriétés construites sur leur territoire fonctionnent correctement, et ce à long terme.

2.Conséquences : des dysfonctionnements multiples

Cette faible voire cette absence de prise en compte de la « gestion » des copropriétés par les acteurs de la construction entraine ainsi des dysfonctionnements de trois ordres :

• Problématiques techniques, qui prennent généralement naissance dès la mise en route des copropriétés : problème de livraisons des parties communes, constatation de désordres qui ne vont pas être repris dans les temps.

• Problématiques de fonctionnement et gouvernance, pour lesquelles peut notamment être cité le cas des copropriétés mixtes où les « cultures de gestion » sont différentes entre les bailleurs HLM et le droit de la copropriété, entrainant des difficultés dans le processus de prise de décision en assemblée (bailleur HLM majoritaire dans les prises de décisions entre autres). On peut aussi évoquer les copropriétés intégrées dans des opérations urbaines complexes (AFUL, copropriétés de parking, copropriétés de logement, convention de gestion, etc.) avec un empilement d’entités juridiques source de confusion.

• Problèmes de gestion, car dans le cas d’opérations urbaines complexes entrainant l’empilement juridique, il est constaté la multiplication des frais et donc des charges pour les copropriétaires ou bien encore l’absence de prise en compte de sujets liés à la gestion courante (ex : gestion des ordures ménagères avec des locaux inadaptés, commerces ne disposant pas d’un branchement eau spécifique).

L’ensemble de ces dysfonctionnements constitue finalement un terreau propice à la fragilisation des copropriétés qui peuvent devenir à moyen et long terme des copropriétés en difficulté.

3. Expertise de l’ARC : agir en amont de la conception de la copropriété et lors de sa « mise en route »

L’enjeu principal aujourd’hui sur ces copropriétés est de pouvoir mettre en place des actions afin d’éviter de perpétuer les erreurs du passé et de se prémunir contre de futures difficultés.

Nous avons ainsi identifié deux grands « moments » dans la construction d’une copropriété où une action est possible pour limiter ces dysfonctionnements futurs.

Le premier moment clef pour intervenir est celui de la naissance du projet donc dès la phase de conception de la copropriété. Le « pôle copropriétés fragiles et en difficulté» de l’ARC a ainsi développé une méthodologie d’analyses de risque de gestion de projet de copropriété et/ ou de projet urbain, mené en partenariat avec des collectivités (par exemple l’EPT de Plaine Commune). L’objectif de ces analyses est double : (1) vérifier si la traduction technique d’un projet fonctionne sur le plan juridique et de sa gestion et (2) identifier les risques de gestion/fonctionnement/gouvernance et formuler des préconisations adéquates.

En complémentarité de ce travail, le deuxième moment opportun pour agir sur la limitation de dysfonctionnements futurs se situe lors de la phase de livraison des parties privatives et communes (après la phase de réception de l’immeuble par le promoteur auprès des différentes entreprises). L’ARC, en partenariat avec plusieurs collectivités, a ainsi pu soutenir des copropriétaires dans la bonne « mise en route » de leur ensemble immobilier en les accompagnant lors de leur première assemblée générale, mais aussi en organisant des formations sur le fonctionnement d’une copropriété ainsi que sur le rôle et les obligations du conseil syndical et du syndic. Un livret sur le fonctionnement de la copropriété était par ailleurs remis à tous les copropriétaires.

Globalement, compte tenu des enjeux et risques identifiés sur les nouvelles copropriétés, l’ARC continue à développer son expertise et ses actions.

Ainsi, un travail expérimental est actuellement mené,  comme par exemple l’étude sur la ville de Cergy lancée en partenariat avec la sociologue Sylvaine Le Garrec portant sur les primo-accédant et leur implication dans les nouvelles copropriétés.

De nouvelles actions/études sont aussi mises en place en lien avec des collectivités territoriales sur la question des copropriétés d’investisseurs sujet à suivre de près.

Nous avons publié un article reprenant les déclarations de la société SEIITRA, leader dans les logiciels spécialisés dans le métier de l’administration de biens, fournisseur entre autres du groupe FONCIA au sujet du temps nécessaire pour immatriculer les copropriétés.

En effet, alors que les syndics professionnels indiquent que cette prestation prend un temps important, mobilisant de nombreuses personnes, la société SEIITRA a quant à elle  indiqué que grâce à son interface, cette tâche pouvait se faire en moins d’une minute et, en tout état de cause, en 15 minutes.

L’information de cette société est donc essentielle puisqu’elle clôt définitivement le débat, mettant les syndics professionnels face à leur mauvaise foi.

Bravo, devrions-nous dire à cette société pour sa transparence, si ce n’est qu’il semble qu’elle a préféré remettre son masque.

I. Une information qui a disparu de son site

À notre grande surprise, la semaine qui a suivi la publication de notre article mettant en exergue les propos de cette société (voir article : Immatriculation initiale des copropriétés, les masques tombent officiellement : une minute, pas plus ! , le communiqué a tout simplement disparu de son site.

Et pour cause, lorsque l’on clique sur l’adresse internet https://www.seiitra.com/liste-actualites/limmatriculation-de-vos-copropri%C3%A9t%C3%A9s,-vous-y-pensez-.aspx où figurait sa déclaration, on retrouve le message suivant :

 « 404 - Fichier ou répertoire introuvable.

La ressource que vous recherchez a peut-être été supprimée ou renommée, ou est temporairement indisponible. »

Selon nous, certains syndics ont dû faire pression pour que cette information sorte de la sphère publique, d’autant plus que la société SEIITRA indiquait en toutes lettres dans son communiqué que le « temps gagné est source de productivité pour votre cabinet, l’immatriculation initiale des copropriétés pouvant être une nouvelle source d’honoraires ».

Alors, s’agit-il d’une chance perdue pour les conseillers syndicaux afin de mettre les syndics devant leur mauvaise foi lorsqu’ils réclament des sommes exorbitantes pour réaliser cette tâche ? Pas si sûr.

Voyons la suite.

II. La page remise en ligne à l’ARC

Bien évidemment, lorsque l’ARC diffuse un abus ou un article qui risque d’engager des réactions y compris des actions judiciaires, c’est non seulement après avoir vérifié la source, mais naturellement après avoir conservé et enregistré le document litigieux  de façon à nous prémunir en justice, ou pour étayer nos propos si cela s’avérait nécessaire.

Ainsi, nous avions bien évidemment fait une copie de la page publiée sur le site de la société SEIITRA.

Il ne nous manque plus qu’à la remettre en ligne par le biais de notre site.

Alors, abracadabra, la revoici ! 

Eh oui, comme on peut le constater on retrouve les dires de la société SEIITRA., surtout son dernier paragraphe qui s’intitule «  et si vous transformiez cette contrainte en opportunité ». 

Bien évidemment si certains conseillers syndicaux souhaitaient avoir copie de la page, nous la mettrons à leur disposition.

Merci qui ?...