Mention obligatoire lors de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale : l’absence des règles expliquant comment assigner en nullité est aussi cause de nullité

Non seulement il est possible d’assigner en nullité une assemblée générale, un procès verbal ou une résolution pour des règles de convocation, de tenue, de majorité, de contenu du procès verbal… en assignant dans les deux mois suivants la notification du procès verbal, mais il est aussi possible d’assigner en nullité la notification du procès-verbal pour une irrégularité dans cette notification.

I.  L’obligation de reproduction par le syndic de l’article 42 alinéa 2 dans le procès-verbal notifié par ses soins aux copropriétaires 

L’original du procès-verbal de l’assemblée générale, comportant les points de l’ordre du jour, les décisions avec le nombre de voix et le nom des opposants et des abstentionnistes, doit être établi en fin de séance par le secrétaire, paraphé par celui-ci, par le président de séance et les éventuels scrutateurs (art. 17 du décret du 17 mars 1967).

Le syndic est ensuite tenu de notifier (en principe par lettre recommandée avec demande d’avis de réception) le procès-verbal de l’assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai de deux mois suivant la date de tenue de cette réunion du syndicat des copropriétaires (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Le syndic a alors l’obligation d’insérer dans ce document, à minima, le second alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (art. 18 du décret du 17 mars 1967), qui précise aux copropriétaires opposants ou défaillants, leur capacité de contester judiciairement une résolution ou l’assemblée générale dans son ensemble selon la cause de la nullité, dans le délai de deux mois suivant sa notification du procès-verbal.

II. La conséquence de la défaillance du syndic : la possibilité de contester l’assemblée générale pendant un délai de dix ans

Le défaut de reproduction de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 par le syndic justifie la nullité de la notification, comme le rappelle l’arrêt n° 13 - 23552 du 28 janvier 2015 de la 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation.

  «…Attendu que pour débouter la société de ses demandes, l'arrêt relève que la société X (syndic) a notifié le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 avril 2008 par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 6 juin 2006 (erreur matérielle, il faut lire 6 juin 2008) et retient que le défaut de reproduction, dans le courrier de notification, du texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas de nature à rendre cette notification irrégulière ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de reproduction dans la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 rend cette notification irrégulière, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Lorsque la notification est irrégulière, elle ne peut pas constituer le point de départ du délai de deux mois pour une action en nullité contre une résolution ou contre le procès-verbal de l’assemblée générale.

Tout copropriétaire peut alors attaquer en nullité l’assemblée générale ou une résolution pendant un délai de 10 ans à compter de la tenue de l’assemblée générale. Cette action relève de l’alinéa 1^er de l’article 42.

Bien entendu, le syndic a la faculté de régulariser cette situation en procédant à une seconde notification, qui respectera alors les dispositions légales.

Le syndic doit s’attacher au formalisme imposé légalement et réglementairement pour la convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale notifiés aux copropriétaires, au risque d’exposer, dans le cas contraire, le syndicat à une instabilité juridique pendant toute une décade.

À L’ARC, nous rencontrons le plus souvent ce genre d’erreur lorsqu’un syndic non professionnel prend en charge une petite copropriété en ne maîtrisant pas encore complètement toutes les règles de copropriété. Bien entendu, nous les assistons pour corriger ou éviter ce genre d’erreur.

La substitution partielle, un levier supplémentaire pour le redressement des copropriétés en difficultés

La réalisation de travaux dans les copropriétés en difficulté est quasi impossible. La présence de copropriétaires débiteurs va en effet avoir pour conséquence de provoquer le refus en assemblée générale des travaux nécessaires (débiteurs majoritaires, peur des bons payeurs de devoir assumer la part des défaillants) et/ou de bloquer l’engagement des travaux par manque de fonds disponibles.

Hors dispositif très spécifique de type OPAH, PDS, POPAC, lorsqu’un immeuble devient un danger pour ses habitants et/ou les passagers de la voie publique, la collectivité dispose d’outils incitatifs pour faire réaliser les travaux nécessaires, via la prise d’arrêtés, permettant d’alerter et d’inciter la copropriété à réaliser les travaux nécessaires.

Cependant, si les désordres persistent,  l‘intervention des pouvoirs publics devient alors indispensable et sera coercitive. Suite à la délivrance d’une injonction de travaux restée sans réponse, la collectivité peut en effet se substituer à l’ensemble ou aux seuls copropriétaires défaillants pour permettre la réalisation des travaux.

I. De quels outils disposent les collectivités pour faciliter la réalisation des travaux nécessaires dans leur parc privé ? 

1. ) La procédure de travaux d’office : la solution de dernier recours  

Il s’agit du cas où la commune décide, commande et engage les travaux à la place de la copropriété. Les fonds sont alors récupérés par le précepteur auprès de chaque copropriétaire. Cette procédure, si elle présente le bénéfice de mettre fin aux dangers identifiés, comporte de nombreux inconvénients :

• Elle exige des capacités financières et opérationnelles importantes de la collectivité ; ce qui écarte de fait, les communes déjà en situation de faiblesse, dont le parc privé est souvent plus dégradé qu’ailleurs.
• Elle entraine un problème de gouvernance certain puisque les copropriétaires ne sont plus décideurs des actions entreprises dans leur copropriété : les bons payeurs se retrouvent une nouvelle fois pénalisés.

Pour pallier à ces inconvénients, l’ARC préconise depuis des années que la commune se substitue uniquement aux copropriétaires défaillants.

1. ) La substitution partielle : une procédure allégée et avantageuse

Comparée aux travaux d’office, la substitution partielle présente de nombreux avantages :

• Le syndicat des copropriétaires reste maître d’œuvre des travaux et l’assemblée générale souveraine (choix des devis, suivi des travaux, etc.). Seule la liste des copropriétaires défaillants est envoyée par le syndic à la commune, qui se substituera à eux seuls pour financer leur quote-part.
• La ville n’a pas à commander, ni engager les travaux ; elle ne préfinance qu’une faible partie des travaux (en moyenne, de l’ordre d’environ 30%).

II. Comment utiliser la substitution partielle comme un outil d’amélioration globale de la copropriété ?

1. ) Passer de la sanction à une démarche partenariale et volontariste

L’ARC soutient que la substitution partielle  constitue à ce jour une chance pour la collectivité comme pour les copropriétés, à la seule condition que cet outil ne soit pas considéré et utilisé comme une sanction. La démarche partenariale est en effet évidente : grâce à ce dispositif allégé, les copropriétaires, mêmes modestes, peuvent désormais voter les travaux sans craindre d’avoir à prendre en charge la quote-part des défaillants. Quant aux collectivités, elles sont assurées à moindres frais avancés que les arrêtés pris seront suivis d’effet et que les travaux seront réalisés.

La communication de la commune envers les copropriétaires constitue la clef de voute du processus, à la suite de la prise des arrêtés de péril, voire comprise dans une démarchée plus globale de sensibilisation et prévention des difficultés des copropriétés de leur territoire : c’est alors les copropriétaires eux-mêmes qui deviennent demandeurs d’une injonction de travaux, puisque la substitution permettra une issue acceptable à une situation de blocage.

1. ) Utiliser la substitution partielle comme levier d’un redressement plus global

L’impact de la substitution partielle est limité puisque seuls les travaux prescrits dans l’arrêté sont réalisés. Elle ne permet donc pas de résoudre les problèmes de fond ayant conduit à la situation de blocage initiale. La prise d’un nouvel arrêté à plus ou moins terme est alors possible !

Cependant, dans le cadre de l’injonction de payer, des subventions peuvent être débloquées auprès de l’ANAH. Il est alors possible, pour la copropriété d’entrer dans un programme plus global de redressement, permettant la réalisation de travaux d’entretien et d’amélioration et un travail de fonds pour améliorer la gestion de la copropriété, seul gage d’une prévention efficace et pérenne de la dégradation des copropriétés.