Jurisprudence

Legislation

En cas de contradiction sur la qualification du terrain dans l’état descriptif de division, c’est la loi qui tranche !

Analyse de la décision

S’il appartient au règlement de copropriété de déterminer ce qu’est une partie commune ou une partie privative, l’état descriptif de division (la liste des lots d’une copropriété avec la description de ces lots, ce qu’ils comprennent, leur usage et leur situation) peut lui aussi mentionner ce qui relève d’une partie privative ou une partie commune.

Legislation

Seule une décision unanime permet de modifier les modalités de jouissance des lots privatifs

Analyse de la décision

L’assemblée générale est le seul organe de la copropriété à pouvoir adopter des décisions relatives à l’administration, la gestion, la conservation de la copropriété.

Pour ce faire, les majorités édictées par la loi du 10 juillet 1965(article 24, 25, 25-1, 26, 26-1) doivent être respectées, pour que les décisions sont valablement adoptées. Plus la décision entraine des conséquences importantes pour la copropriété plus la majorité sera difficile à obtenir.

Legislation

La Cour de Cassation rappelle les règles de transmissibilité d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune

Analyse de la décision

Dans certains ensembles en copropriété, le propriétaire du ou d’un lot en rez-de-chaussée est le seul utilisateur d’un jardin et/ou d’une cour qui est contigu à son lot, et qui dans le règlement de copropriété est qualifié de partie commune.

Avec le temps, ce copropriétaire pourrait considérer qu’il a acquis un droit de jouissance exclusif sur cette partie commune.

Legislation

L’assemblée peut accorder un droit de jouissance à titre précaire d’une partie commune à la majorité de l’article 24 selon la Cour de Cassation

Analyse de la décision

L’usage exclusif d’une partie commune peut être consenti par le syndicat à un copropriétaire déterminé dès l’origine de la copropriété ou postérieurement.

Les juridictions civiles ont dégagé, lorsque ce privilège est octroyé à titre précaire, une jurisprudence, qui bien qu’établie (arrêt confirmatif de la Cour de Cassation du 5 avril 2018), n’en demeure pas moins particulière.

Legislation

Esthétique de l’immeuble : il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires d’entretenir des parties privatives, selon la Cour de cassation

Analyse de la décision

Dans un souci de préservation de l’harmonie de l’immeuble, les copropriétaires peuvent être tentés de prendre des libertés par rapport aux dispositions conventionnelles comprises dans le règlement de copropriété et/ou légales.

Une telle initiative peut se révéler fortement préjudiciable pour le syndicat, comme le souligne la Cour de cassation dans son arrêt du 22 mars 2018.

Legislation

Les combles sont-ils parties communes ou privatives ? Le verdict réitéré de la Cour de cassation.

Analyse de la décision

Les règlements de copropriété sont parfois rédigés imparfaitement, on peut ainsi rencontrer des difficultés relatives à la nature juridique des combles.

Il n’est pas rare que le syndicat et les copropriétaires du dernier étage se disputent leur propriété, surtout en présence d’une clause ambigüe ou en l’absence de toute référence dans le règlement de copropriété.

Legislation

Un droit de jouissance exclusive sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot

Analyse de la décision

Très souvent, les copropriétés sont dotées de jardins, cours, combles, terrasses, balcons, attenants à certains lots.

Pour en connaître la nature précise, à savoir partie privative ou commune, il faut s’en référer au règlement de copropriété qui doit définir ces catégories.

Il arrive que les règlements, parfois anciens et non modifiés, soient silencieux concernant certaines parties.

Legislation

Aucun copropriétaire ne peut s'attribuer l'usage exclusif d'une partie commune. Le syndicat des copropriétaires peut agir pour mettre fin à une occupation irrégulière de cette partie commune

Analyse de la décision

Nombre de copropriétés sont confrontées à des abus de la part des résidents, copropriétaires occupants ou locataires, sur les parties communes.

La loi de 1965 définit les parties communes comme celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (ce dernier cas concerne les parties communes spéciales).

Legislation

Le boxage d’un emplacement de parking privatif nécessite une autorisation en assemblée générale à la majorité de l’article 25

Analyse de la décision

Certains copropriétaires peuvent être intéressés par l’aménagement de leur place de parking en box, pour des raisons de sécurité ou pour éviter d’éventuels squats ou dégradations.

Pour rendre cette opération possible, il est nécessaire de vérifier en amont que le règlement n’interdit pas le boxage.