Jurisprudence

Legislation

Si le procès-verbal notifié fait apparaitre un nombre de participants différent de l’original, il doit être annulé.

Analyse de la décision

Le procès-verbal est le document qui formalise le déroulé de l’assemblée générale. Ce document est rédigé par l’un des membres du bureau de séance, le plus souvent par le syndic qui officie en tant que secrétaire de séance.

Il doit être établi de façon « véritable et sincère » et doit comporter un nombre d’éléments obligatoires mentionnés à l’article 17 du décret du 17 mars 1967.

Legislation

Le procès-verbal doit être déclaré nul s’il fait apparaitre un nombre de participants différent entre celui notifié et l’original.

Analyse de la décision

Le procès-verbal est le document qui formalise la tenue de l’assemblée générale. Ce document est rédigé par l’un des membres du bureau de séance, le plus souvent par le syndic qui officie en tant que secrétaire de séance.

Il doit être établi de façon « véritable et sincère » et doit comporter un nombre d’éléments obligatoires mentionnés à l’article 17 du décret du 17 mars 1967.

Legislation

L’irrégularité de la feuille de présence n’aboutit pas automatiquement à la nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

Analyse de la décision

La préparation de l’assemblée générale, implique pour l’organisateur, en principe le syndic en exercice, de respecter un formalisme légal et réglementaire.

Dans la pratique ce mandataire du syndicat peut prendre des libertés avec ces règles, en raison bien souvent de logiciels non adaptés au profil de l’assemblée générale dédiée, principalement l’existence d’une ou plusieurs parties communes spéciales.

Legislation

L'absence de notification de la convocation et du procès-verbal, ouvre la possibilité de contester au-delà du délai de deux mois

Analyse de la décision

L’assemblée générale constitue l’organe souverain décisionnaire du syndicat, ce qui implique pour le syndic d’y convoquer tous les copropriétaires ou leur représentant légal ou statutaire.

En cas de carence du syndic à cet impératif, le syndicat s’expose à se voir objecter l’inopposabilité des résolutions de ces assemblées générales auprès des copropriétaires lésés au-delà du délai réduit de deux mois, comme le souligne un arrêt de la cour de cassation du 12 novembre 2020 (19-20811) 

Legislation

L’absence de notification du procès-verbal d'assemblée générale n’est pas une cause de nullité de l’assemblée générale

Analyse de la décision

Le simple fait que le procès-verbal n’ait pas été notifié n’invalide pas en tant que tel l’assemblée générale contestée.

Comme nous le verrons ci-dessous, la jurisprudence ne remet pas en cause la nécessité d’établir un PV ; seulement, la valeur juridique de ce document est essentiellement de faire la preuve des décisions votées, et non de les valider.

Legislation

Le défaut de signature du procès-verbal n’entraîne pas en soi l’annulation des décisions prises par l’assemblée

Analyse de la décision

L’article 17 du décret de 1967 impose l’établissement d’un procès-verbal d’assemblée générale, qui doit être signé en fin de séance par le président, le secrétaire et, le cas échéant, le(s) scrutateur(s). Cet article en détermine quelques conditions de forme, ainsi que le contenu.

Sa notification, faite conformément à l’article 18 du décret, est importante puisque c’est elle qui constitue le point de départ du délai de 2 mois en contestation des décisions prises par l’assemblée, voire de l’assemblée elle-même.

Legislation

La feuille de présence peut parfois pallier les omissions du procès-verbal de l’assemblée générale

Analyse de la décision

La tenue de l’assemblée générale et les mentions reprises dans le procès-verbal sont soumises à des règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Le non-respect de ces règles peut permettre d’obtenir, par voie judiciaire, la nullité de l’assemblée générale ou simplement de certaines résolutions. Les juges ont cependant la possibilité d’interpréter les textes et de ne pas les appliquer littéralement, comme le prouve un arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2019.