Jurisprudence

Chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes. A ce titre, il est tenu de payer des charges de copropriété.

Le calcul de ces charges dépend de leur objet

En effet, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue :

-les services collectifs et éléments d’équipement commun;

- la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales.

La définition de la copropriété implique qu’il y ait des lots  privatifs et des parties communes, propriétés indivises de chaque copropriétaire. Ces parties communes sont dites générales.

La rédaction de l’article 10, alinéa 1^er, peut laisser penser que le service de gardiennage entre dans la catégorie des services collectifs, répartis entre les copropriétaires en fonction de son utilité pour les copropriétaires (ou plutôt leurs lots).

Pourtant, la jurisprudence en décide autrement et considère que ces frais constituent des charges générales, relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, à répartir entre tous en fonction de leurs tantièmes.

Comme pour l’ascenseur, le chauffage collectif doit être réparti selon le critère d’utilité, mais en raison du fait qu’il puisse y avoir un rapport entre les millièmes de copropriété et l’utilité du chauffage, la jurisprudence considère que la répartition en fonction des millièmes est parfois justifié (plus un lot est important, plus il détient de millièmes et en même temps, plus il a des besoins en chauffage importants).

Les charges d’ascenseur font partie des charges spéciales, réparties en fonction de l’utilité de cet équipement aux lots.

Logiquement, les propriétaires de lots situés au rez-de-chaussée n’ont pas l’utilité de cet équipement, ce qui exclut leur participation à ces charges, sauf si l’ascenseur dessert un sous-sol.

Plusieurs arrêts vont en ce sens (par exemple, Cass., 3^e civ., 12 mars 2003, n° 01-16754).

I. Le démembrement et la clause de solidarité dans un règlement de copropriété

Rappelons que la propriété d’un bien peut être démembrée entre d'une part l’usufruitier, qui en a l’usage, c’est-à-dire qui l’occupe ou le met en location et d'autre part le nu-propriétaire, qui en a la propriété, mais qui ne peut ni l’occuper ni en retirer le produit d’un loyer. Par exemple : des parents peuvent décider de faire une donation-partage de leur vivant, en restant usufruitiers et en donnant la nue-propriété à leurs enfants.

La grille de répartition des charges fixe la quote-part que doit payer chaque copropriétaire en fonction soit des charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun, soit des charges relatives à l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes ou spéciales.