Jurisprudence

Un arrêt intéressant a été rendu par la Cour de cassation le 08 avril 2021, en matière de colocation car il vient préciser la notion de solidarité entre colocataires. La Cour répond ici à une incertitude que connaissent nombre de bailleurs avec le départ de l’un des colocataires, quant à la possibilité de revendiquer une créance auprès de ce dernier, le bail se poursuivant par ailleurs pour les autres occupants.

1/ LA SOLIDARITÉ ENTRE COLOCATAIRES : LA COUR PRECISE LES PRINCIPES

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 novembre 2020 rappelle les conséquences pour le syndicat d’irrégularités du syndic en la matière.

I. Les annexes comptables conformes sont nécessaires à l’approbation régulière des comptes clos du syndicat en assemblée générale, sans que l’information par une assemblée générale antérieure ne soit opposable au copropriétaire

I. Election des conseillers syndicaux compétence de principe de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires

Un vaste ensemble immobilier sis à Boussy-Saint-Antoine (91), soumis à de nombreuses tensions internes et administré par un syndic professionnel, tient son assemblée générale ordinaire le 19 mai 2017 au cours de laquelle il nomme notamment quinze conseillers syndicaux titulaires pour une durée de trois ans et un suppléant.

Si le syndicat, représenté par le syndic, n’a en principe à connaitre que des copropriétaires et non pas directement des locataires, il peut néanmoins avoir également à répondre des désordres subis par ces derniers, si leur cause se situe dans des parties communes dégradées, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 3 décembre 2020.

I. Préjudice lié à une partie commune vétuste : responsabilité du syndicat à l’égard du locataire affecté.    

Les associations syndicales libres (ASL), sont des regroupements de propriétaires d’un ensemble immobilier. Elles ont pour mission notamment de gérer un équipement commun ou une partie commune, et d’en fixer les contours.

La réfection de parties communes en assemblée générale entraine parfois d’importantes discussions entre les copropriétaires, en raison de leur pertinence, et de leur coût élevé.

Certains adoptent alors en assemblée générale des modifications par rapport au projet initial notifié dans la convocation par le syndic, voire la répartition stipulée par le règlement de copropriété.

La régularité des assemblées générales convoquées par un syndic professionnel se révèle bien souvent perfectible, conduisant des copropriétaires à envisager leur annulation judiciaire, mais aussi à s’interroger sur des éventuelles poursuites à l’égard de l’auteur de la notification défaillante.

La cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 15 décembre 2020 souligne les conditions légales d’une condamnation personnelle du syndic fautif.

La sous-traitance dans les travaux de réfection des parties communes constitue une pratique courante, qui conduit souvent à des malfaçons dommageables et des différends sur la réparation du préjudice du syndicat des copropriétaires, et ce, d’autant plus qu’aucun maitre d’œuvre n’a supervisé cette rénovation.

Dans un arrêt du 16 décembre 2020, la cour d’appel de Bastia précise le cadre légal applicable.

Tout syndic doit être désigné par l’assemblée générale pour une durée déterminée. A l’issue de cette période, l’assemblée générale doit désigner un  syndic.

Or, dans la pratique, il arrive  que des syndics continuent de gérer les copropriétés une fois leur mandat arrivé à échéance, soit il gère le syndicat des copropriétaires alors que l’assemblée générale ne l’a pas désigné dans ses fonctions, voire démis de ses fonctions, c’est ce qu’on appelle un « syndic de fait ».

Le défaut de règlement des provisions et charges par le copropriétaire affecte tous les syndicats.

Ces situations préjudiciables ont des causes diverses liées à des incidents de vie, mais aussi à des carences chroniques de copropriétaires aux motivations plus que douteuses.

En l’absence de solution amiable, le syndicat lésé n’a d’autre alternative que d’exercer la voie judiciaire et d’escompter une condamnation recouvrant la dette principale, ainsi que l’accessoire.