Jurisprudence

Legislation

Le copropriétaire doit prouver l’existence d’une faute et d’un préjudice afin que sa procédure ne soit pas considérée comme abusive

Analyse de la décision

Dans les copropriétés, nous relevons régulièrement des comportements de syndics qui sont condamnables et en parallèle des copropriétaires qui assignent de manière régulière leur syndic en responsabilité ou les assemblées générales en nullité.

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 9 mai 2019 les fondamentaux d’une action judiciaire en indemnisation engagée par un copropriétaire à l’encontre d’un syndic, en raison d’un mandat et d’une gestion défaillants.

Legislation

Mutation d’un lot et mandat : obligations des différents intervenants en matière de notification et incidences sur l’assemblée générale en cas de défaillances

Analyse de la décision

L’aliénation d’un bien immobilier peut parfois être fractionnée, c’est-à-dire que toutes les composantes ne sont pas transmises à la même personne. Autrement dit, une distinction est réalisée entre la propriété et l’usage de celui-ci consentis à des personnes différentes, ce que l’on appelle juridiquement un démembrement.

Cette opération s’inscrit souvent dans le cadre d’une succession, afin de favoriser un transfert de patrimoine, tout en garantissant le maintien dans les locaux de l’ancien propriétaire.  

Legislation

Approbation des comptes du syndicat : indépendance des exercices et obligations du syndic de justifier les comptes

Analyse de la décision

La question de l’approbation des comptes clos du syndicat en assemblée générale génère son lot d’interrogations de la part des copropriétaires, quant à la régularité de leur établissement et leur présentation par le syndic.

Autre interrogation : peut-on ne pas approuver les comptes une année, mais les voter l’année suivante ?

C’est une réponse à ces questions que nous apporte un arrêt de la Cour d’Appel de Basse Terre.

Legislation

Echéance du contrat de syndic et convocation à l’assemblée générale

Analyse de la décision

Nous sommes régulièrement interrogés par des conseils syndicaux au sujet de la régularité de l’assemblée générale, et ce sujet donne lieu à un contentieux judiciaire foisonnant.

La Cour de cassation, dans son arrêt n° 16 – 24646 du 19 octobre 2017 s’est penchée sur la question de la nullité d’une assemblée générale convoquée lorsque le mandat du syndic était en vigueur, mais tenue après l’échéance du mandat du syndic.

Legislation

La responsabilité dans la survenance d’un sinistre en provenance des parties communes peut être partagée entre le syndicat des copropriétaires et le syndic

Analyse de la décision

L'existence de parties privatives et de parties communes, parfois imbriquées les unes dans les autres, peut rendre difficile l'établissement des responsabilités de chacun dans la survenance de sinistres (dégât des eaux, incendies, dégradations à la suite de travaux, effondrement de plancher...).

Pour connaître le responsable, sur un plan juridique, il est indispensable de connaître la cause du sinistre en question, ce qu'une expertise diligentée par un assureur peut établir en cas de difficulté.

Legislation

Le syndic ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité pour le seul motif qu’il ne dispose pas des fonds suffisants pour faire procéder à des travaux votés en assemblée

Analyse de la décision

Parmi les délibérations d’assemblée que le syndic a l’obligation de mettre en œuvre figurent les décisions relatives aux travaux sur des parties communes, en raison de la vétusté de certaines parties de l’immeuble (toiture endommagée, dégradation de peinture…) ou éléments d’équipement (ascenseur, chaudière…), ou encore parce que la copropriété entend faire exécuter des travaux d’amélioration (travaux de rénovation énergétique par exemple).

Legislation

Outrepasse ses pouvoirs et engage sa responsabilité s’il fait procéder, de sa propre initiative, à des travaux non urgents et non autorisés par l’assemblée

Analyse de la décision

Ce cas soulevé en jurisprudence, en comparaison du précédent, montre bien à quel point l'appréciation de l'urgence par le syndic doit être juste.

D'un côté, il est responsable de ne pas avoir pris l'initiative de travaux pourtant urgents, de l'autre il est responsable d'avoir pris l'initiative de travaux qui n'étaient pas urgents.

Legislation

Le syndic engage sa responsabilité s’il ne fait pas procéder, de sa propre initiative, à des travaux urgents et indispensables

Analyse de la décision

Compte tenu de sa mission d’assurer le bon entretien et la bonne conservation de l’immeuble, il doit faire procéder aux travaux nécessaires, lorsqu’ils ont été votés en assemblée.

Mais il arrive très souvent que des copropriétaires soient confrontés à la nécessité d'une intervention rapide : rupture de canalisation dans les parties communes, panne du système de chauffage...

Legislation

Il y a carence du syndic lorsqu'il n'exécute pas les décisions d'assemblée générale, même s'il les considère inopportunes, car il n'a pas à se faire juge de leur opportunité

Analyse de la décision

Parmi les obligations du syndic figure celle – comme nous l’avons vu – d’assurer l’exécution des décisions prises en assemblée générale.

Qu’importe que le syndic ait sa propre opinion sur les délibérations votées en assemblée, qu’il peut tout à fait juger inutiles ou inopportunes (licenciement du concierge en l’espèce), il ne peut pas remettre en cause ces délibérations, le pouvoir de décision revenant à l’assemblée.