Jurisprudence

Legislation

Restitution des archives du syndicat des copropriétaires : obligations, droits et responsabilité des divers syndics

Analyse de la décision

La gestion de la copropriété par le syndic implique que celui-ci dispose entre autres de l’ensemble des documents du syndicat des copropriétaires (règlement de copropriété, contrats, listing des copropriétaires, pièces comptables…).

En cas de désignation d’un nouveau syndic, ce dernier doit donc requérir les archives, ainsi que la trésorerie du syndicat auprès de son prédécesseur selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Legislation

L'absence de notification de la convocation et du procès-verbal, ouvre la possibilité de contester au-delà du délai de deux mois

Analyse de la décision

L’assemblée générale constitue l’organe souverain décisionnaire du syndicat, ce qui implique pour le syndic d’y convoquer tous les copropriétaires ou leur représentant légal ou statutaire.

En cas de carence du syndic à cet impératif, le syndicat s’expose à se voir objecter l’inopposabilité des résolutions de ces assemblées générales auprès des copropriétaires lésés au-delà du délai réduit de deux mois, comme le souligne un arrêt de la cour de cassation du 12 novembre 2020 (19-20811) 

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Mutation d’un lot et mandat : obligations des différents intervenants en matière de notification et incidences sur l’assemblée générale en cas de défaillances

Analyse de la décision

L’aliénation d’un bien immobilier peut parfois être fractionnée, c’est-à-dire que toutes les composantes ne sont pas transmises à la même personne. Autrement dit, une distinction est réalisée entre la propriété et l’usage de celui-ci consentis à des personnes différentes, ce que l’on appelle juridiquement un démembrement.

Cette opération s’inscrit souvent dans le cadre d’une succession, afin de favoriser un transfert de patrimoine, tout en garantissant le maintien dans les locaux de l’ancien propriétaire.  

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La Cour d’appel de Basse-Terre rappelle la capacité d’annulation en cascade des assemblées générales convoquées par un syndic, dont le mandat a été invalidé judiciairement

Analyse de la décision

Face aux irrégularités des assemblées générales, les copropriétaires opposants ou défaillants décident parfois d’engager une action judiciaire en annulation de celles-ci.

Outre cette première procédure contentieuse, la poursuite des illégalités peut entrainer un nouveau contentieux en nullité fondé sur l’irrégularité initiale constatée par la juridiction judiciaire, comme le rappelle la cour d’appel de Basse-Terre dans un arrêt du 22 juin 2020.

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Pour être validé, le contrat de syndic doit préciser ses dates calendaires d’échéance

Analyse de la décision

Pendant de longues années, les convocations d’assemblées générales faisaient seulement figurer, en matière de fixation du terme du contrat de syndic, la mention : « à la date de tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice ».

Il en résultait un flou et une vraie incertitude quant à la durée du mandat, puisque la fin du contrat du syndic était subordonnée à la tenue de l’assemblée, dont on ne savait pas avec précision quand elle aurait lieu.

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Un syndic révoqué sans justification peut prétendre à une indemnisation

Analyse de la décision

Lorsqu’une copropriété mécontente souhaite se séparer rapidement de son syndic, elle ampute parfois la durée contractuelle initiale de son mandat lors de la mise en concurrence de son syndic.

En effet, il peut arriver que l’assemblée générale se déroule avant la fin initialement prévue du mandat du syndic sortant, qui ne mène alors pas son mandat jusqu’à son terme.

Legislation

La responsabilité dans la survenance d’un sinistre en provenance des parties communes peut être partagée entre le syndicat des copropriétaires et le syndic

Analyse de la décision

L'existence de parties privatives et de parties communes, parfois imbriquées les unes dans les autres, peut rendre difficile l'établissement des responsabilités de chacun dans la survenance de sinistres (dégât des eaux, incendies, dégradations à la suite de travaux, effondrement de plancher...).

Pour connaître le responsable, sur un plan juridique, il est indispensable de connaître la cause du sinistre en question, ce qu'une expertise diligentée par un assureur peut établir en cas de difficulté.

Legislation

Même fondées sur une absence de convocation ou une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites dans le délai légal de 2 mois

Analyse de la décision

Cet arrêt de 2005 est un arrêt de revirement, car auparavant, la jurisprudence décidait qu’en l’absence de convocation ou de convocation irrégulière, le délai de 2 mois ne s’appliquait pas. Elle retenait l’application du délai de droit commun de 10 ans, devenus 5 ans.

Legislation

Le syndic ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité pour le seul motif qu’il ne dispose pas des fonds suffisants pour faire procéder à des travaux votés en assemblée

Analyse de la décision

Parmi les délibérations d’assemblée que le syndic a l’obligation de mettre en œuvre figurent les décisions relatives aux travaux sur des parties communes, en raison de la vétusté de certaines parties de l’immeuble (toiture endommagée, dégradation de peinture…) ou éléments d’équipement (ascenseur, chaudière…), ou encore parce que la copropriété entend faire exécuter des travaux d’amélioration (travaux de rénovation énergétique par exemple).

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Outrepasse ses pouvoirs et engage sa responsabilité s’il fait procéder, de sa propre initiative, à des travaux non urgents et non autorisés par l’assemblée

Analyse de la décision

Ce cas soulevé en jurisprudence, en comparaison du précédent, montre bien à quel point l'appréciation de l'urgence par le syndic doit être juste.

D'un côté, il est responsable de ne pas avoir pris l'initiative de travaux pourtant urgents, de l'autre il est responsable d'avoir pris l'initiative de travaux qui n'étaient pas urgents.