Jurisprudence

Les acquéreurs d’un lot sur une résidence neuve sont de plus en plus confrontés à des désordres, qu’ils estiment imputables aux constructeurs ou aux assurances spécifiques obligatoires, à savoir la dommage-ouvrage ou la décennale de l’entreprise.

L’exécution de travaux d’entretien peut aboutir à des obstructions de copropriétaires, et ce, d’autant plus qu’elle concerne des installations privatives.

Un jugement du 1^er février 2021 du tribunal de Nanterre, litigieux sur certains aspects, condamnant in solidum le syndic FONCIA Agence Centrale et la copropriétaire, accessoirement, présidente d’un conseil syndical, à l’égard d’un couple lésé de propriétaires

L’aliénation d’un bien immobilier peut parfois être fractionnée, c’est-à-dire que toutes les composantes ne sont pas transmises à la même personne. Autrement dit, une distinction est réalisée entre la propriété et l’usage de celui-ci consentis à des personnes différentes, ce que l’on appelle juridiquement un démembrement.

Cette opération s’inscrit souvent dans le cadre d’une succession, afin de favoriser un transfert de patrimoine, tout en garantissant le maintien dans les locaux de l’ancien propriétaire.  

Parmi les obligations du syndic figure celle – comme nous l’avons vu – d’assurer l’exécution des décisions prises en assemblée générale.

Qu’importe que le syndic ait sa propre opinion sur les délibérations votées en assemblée, qu’il peut tout à fait juger inutiles ou inopportunes (licenciement du concierge en l’espèce), il ne peut pas remettre en cause ces délibérations, le pouvoir de décision revenant à l’assemblée.

La carence ne doit pas être confondue avec la notion de faute du syndic qui engage sa responsabilité.

Lors de la tenue de l’AG, une feuille de présence doit être tenue et signée par chaque copropriétaire ou mandataire, en général en début de séance, et au départ (en cas de départ avant la fin de la réunion).

Ses mentions sont prévues par l’article 14 du décret de 1967, en particulier les nom et domicile de chaque copropriétaire présent ou représenté, de chaque mandataire, le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire, ainsi que le nombre de pouvoirs détenus par chaque mandataire…

Les irrégularités affectant les assemblées générales (convocation et tenue) ne se soldent pas toujours par une nullité quand une action est engagée.

La Cour de cassation réitère sa jurisprudence constante sur les conditions nécessaires pour pouvoir solliciter la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble par un copropriétaire qui a été victime d’une notification tardive de la convocation par le syndic.

La tenue de l’assemblée générale et les mentions reprises dans le procès-verbal sont soumises à des règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Le non-respect de ces règles peut permettre d’obtenir, par voie judiciaire, la nullité de l’assemblée générale ou simplement de certaines résolutions. Les juges ont cependant la possibilité d’interpréter les textes et de ne pas les appliquer littéralement, comme le prouve un arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2019.

  I - La communication de la feuille de présence.  

Comment faire pour informer les copropriétaires bailleurs de ce qui se passe vraiment dans votre copropriété et surtout pour ceux qui ont confié la gestion de leur logement au syndic en place ?