Nouvelles copropriétés : quels enjeux et quelles réponses de l’ARC ?

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19/12/2017

Nouvelles copropriétés : quels enjeux et quelles réponses de l’ARC ?

 
Au cours des dernières années, l’ARC a pu être le témoin de nombreux dysfonctionnements dans les nouvelles copropriétés via notre accompagnement des copropriétés fragiles ou en difficulté dans les dispositifs mis en place par les pouvoirs publics (OPAH, Plan de Sauvegarde, ORCOD-IN, POPAC etc.) ou par le biais de ses adhérents. Afin de pouvoir traiter ces dysfonctionnements, voire de pouvoir les enrayer, l’ARC a développé une expertise spécifique sur l’accompagnement des nouvelles copropriétés.

1. Constat : une faible prise en compte de la dimension « gestion » par les acteurs de la construction de l’habitat privé

Un des facteurs que nous avons pu identifier repose sur le fait que les principaux acteurs intervenant dans la conception des copropriétés (promoteurs, architectes, aménageurs et collectivités territoriales) ne sont pas d’une part des spécialistes de la gestion de copropriété et que d’autre part leur rôle est finalement de « simplement » concevoir et livrer une copropriété et non de la gérer. Il n’y a donc pas ou peu de projection dans le futur de la part ces acteurs concernant l’administration, le fonctionnement et l’entretien des copropriétés qu’ils conçoivent. Notons cependant que le positionnement des collectivités territoriales est à nuancer puisqu’elles ont tout intérêt à ce que les copropriétés construites sur leur territoire fonctionnent correctement, et ce à long terme.

2.Conséquences : des dysfonctionnements multiples

Cette faible voire cette absence de prise en compte de la « gestion » des copropriétés par les acteurs de la construction entraine ainsi des dysfonctionnements de trois ordres :
  • Problématiques techniques, qui prennent généralement naissance dès la mise en route des copropriétés : problème de livraisons des parties communes, constatation de désordres qui ne vont pas être repris dans les temps.
  • Problématiques de fonctionnement et gouvernance, pour lesquelles peut notamment être cité le cas des copropriétés mixtes où les « cultures de gestion » sont différentes entre les bailleurs HLM et le droit de la copropriété, entrainant des difficultés dans le processus de prise de décision en assemblée (bailleur HLM majoritaire dans les prises de décisions entre autres). On peut aussi évoquer les copropriétés intégrées dans des opérations urbaines complexes (AFUL, copropriétés de parking, copropriétés de logement, convention de gestion, etc.) avec un empilement d’entités juridiques source de confusion.
  • Problèmes de gestion, car dans le cas d’opérations urbaines complexes entrainant l’empilement juridique, il est constaté la multiplication des frais et donc des charges pour les copropriétaires ou bien encore l’absence de prise en compte de sujets liés à la gestion courante (ex : gestion des ordures ménagères avec des locaux inadaptés, commerces ne disposant pas d’un branchement eau spécifique).
L’ensemble de ces dysfonctionnements constitue finalement un terreau propice à la fragilisation des copropriétés qui peuvent devenir à moyen et long terme des copropriétés en difficulté.

3. Expertise de l’ARC : agir en amont de la conception de la copropriété et lors de sa « mise en route »

L’enjeu principal aujourd’hui sur ces copropriétés est de pouvoir mettre en place des actions afin d’éviter de perpétuer les erreurs du passé et de se prémunir contre de futures difficultés.
 
Nous avons ainsi identifié deux grands « moments » dans la construction d’une copropriété où une action est possible pour limiter ces dysfonctionnements futurs.
 
Le premier moment clef pour intervenir est celui de la naissance du projet donc dès la phase de conception de la copropriété. Le « pôle copropriétés fragiles et en difficulté» de l’ARC a ainsi développé une méthodologie d’analyses de risque de gestion de projet de copropriété et/ ou de projet urbain, mené en partenariat avec des collectivités (par exemple l’EPT de Plaine Commune). L’objectif de ces analyses est double : (1) vérifier si la traduction technique d’un projet fonctionne sur le plan juridique et de sa gestion et (2) identifier les risques de gestion/fonctionnement/gouvernance et formuler des préconisations adéquates.
 
En complémentarité de ce travail, le deuxième moment opportun pour agir sur la limitation de dysfonctionnements futurs se situe lors de la phase de livraison des parties privatives et communes (après la phase de réception de l’immeuble par le promoteur auprès des différentes entreprises). L’ARC, en partenariat avec plusieurs collectivités, a ainsi pu soutenir des copropriétaires dans la bonne « mise en route » de leur ensemble immobilier en les accompagnant lors de leur première assemblée générale, mais aussi en organisant des formations sur le fonctionnement d’une copropriété ainsi que sur le rôle et les obligations du conseil syndical et du syndic. Un livret sur le fonctionnement de la copropriété était par ailleurs remis à tous les copropriétaires.
 
Globalement, compte tenu des enjeux et risques identifiés sur les nouvelles copropriétés, l’ARC continue à développer son expertise et ses actions.
 
Ainsi, un travail expérimental est actuellement mené,  comme par exemple l’étude sur la ville de Cergy lancée en partenariat avec la sociologue Sylvaine Le Garrec portant sur les primo-accédant et leur implication dans les nouvelles copropriétés.
 
De nouvelles actions/études sont aussi mises en place en lien avec des collectivités territoriales sur la question des copropriétés d’investisseurs sujet à suivre de près.