La substitution partielle, un levier supplémentaire pour le redressement des copropriétés en difficultés

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Dossiers
02/01/2018

La substitution partielle, un levier supplémentaire pour le redressement des copropriétés en difficultés

 
La réalisation de travaux dans les copropriétés en difficulté est quasi impossible. La présence de copropriétaires débiteurs va en effet avoir pour conséquence de provoquer le refus en assemblée générale des travaux nécessaires (débiteurs majoritaires, peur des bons payeurs de devoir assumer la part des défaillants) et/ou de bloquer l’engagement des travaux par manque de fonds disponibles.
 
Hors dispositif très spécifique de type OPAH, PDS, POPAC, lorsqu’un immeuble devient un danger pour ses habitants et/ou les passagers de la voie publique, la collectivité dispose d’outils incitatifs pour faire réaliser les travaux nécessaires, via la prise d’arrêtés, permettant d’alerter et d’inciter la copropriété à réaliser les travaux nécessaires.
 
Cependant, si les désordres persistent,  l‘intervention des pouvoirs publics devient alors indispensable et sera coercitive. Suite à la délivrance d’une injonction de travaux restée sans réponse, la collectivité peut en effet se substituer à l’ensemble ou aux seuls copropriétaires défaillants pour permettre la réalisation des travaux.

I. De quels outils disposent les collectivités pour faciliter la réalisation des travaux nécessaires dans leur parc privé ? 

  1. ) La procédure de travaux d’office : la solution de dernier recours  
Il s’agit du cas où la commune décide, commande et engage les travaux à la place de la copropriété. Les fonds sont alors récupérés par le précepteur auprès de chaque copropriétaire. Cette procédure, si elle présente le bénéfice de mettre fin aux dangers identifiés, comporte de nombreux inconvénients :
  • Elle exige des capacités financières et opérationnelles importantes de la collectivité ; ce qui écarte de fait, les communes déjà en situation de faiblesse, dont le parc privé est souvent plus dégradé qu’ailleurs.
  • Elle entraine un problème de gouvernance certain puisque les copropriétaires ne sont plus décideurs des actions entreprises dans leur copropriété : les bons payeurs se retrouvent une nouvelle fois pénalisés.
Pour pallier à ces inconvénients, l’ARC préconise depuis des années que la commune se substitue uniquement aux copropriétaires défaillants.
  1. ) La substitution partielle : une procédure allégée et avantageuse
Comparée aux travaux d’office, la substitution partielle présente de nombreux avantages :
  • Le syndicat des copropriétaires reste maître d’œuvre des travaux et l’assemblée générale souveraine (choix des devis, suivi des travaux, etc.). Seule la liste des copropriétaires défaillants est envoyée par le syndic à la commune, qui se substituera à eux seuls pour financer leur quote-part.
  • La ville n’a pas à commander, ni engager les travaux ; elle ne préfinance qu’une faible partie des travaux (en moyenne, de l’ordre d’environ 30%).

II. Comment utiliser la substitution partielle comme un outil d’amélioration globale de la copropriété ?

  1. ) Passer de la sanction à une démarche partenariale et volontariste
L’ARC soutient que la substitution partielle  constitue à ce jour une chance pour la collectivité comme pour les copropriétés, à la seule condition que cet outil ne soit pas considéré et utilisé comme une sanction. La démarche partenariale est en effet évidente : grâce à ce dispositif allégé, les copropriétaires, mêmes modestes, peuvent désormais voter les travaux sans craindre d’avoir à prendre en charge la quote-part des défaillants. Quant aux collectivités, elles sont assurées à moindres frais avancés que les arrêtés pris seront suivis d’effet et que les travaux seront réalisés.
 
La communication de la commune envers les copropriétaires constitue la clef de voute du processus, à la suite de la prise des arrêtés de péril, voire comprise dans une démarchée plus globale de sensibilisation et prévention des difficultés des copropriétés de leur territoire : c’est alors les copropriétaires eux-mêmes qui deviennent demandeurs d’une injonction de travaux, puisque la substitution permettra une issue acceptable à une situation de blocage.
  1. ) Utiliser la substitution partielle comme levier d’un redressement plus global
L’impact de la substitution partielle est limité puisque seuls les travaux prescrits dans l’arrêté sont réalisés. Elle ne permet donc pas de résoudre les problèmes de fond ayant conduit à la situation de blocage initiale. La prise d’un nouvel arrêté à plus ou moins terme est alors possible !
 
Cependant, dans le cadre de l’injonction de payer, des subventions peuvent être débloquées auprès de l’ANAH. Il est alors possible, pour la copropriété d’entrer dans un programme plus global de redressement, permettant la réalisation de travaux d’entretien et d’amélioration et un travail de fonds pour améliorer la gestion de la copropriété, seul gage d’une prévention efficace et pérenne de la dégradation des copropriétés.