ABUS DE LA SEMAINE N° 4333 Les dangers du syndic en ligne : l’exemple de « Lebonsyndic.com »

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Abus
20/02/2018

ABUS DE LA SEMAINE N° 4333

Les dangers du syndic en ligne : l’exemple de « Lebonsyndic.com »

 
Nous sommes souvent interrogés par des journalistes et des copropriétaires sur l’intérêt des syndics dits « en ligne ».
 
Leur formule commerciale est quasiment toujours la même : proposer des tarifs plus bas que le marché et en contrepartie, ils ne se déplacent pas au sein de l’immeuble et s’appuient sur un copropriétaire référent pour assurer la gestion quotidienne de la copropriété.
 
« Lebonsyndic.com » va plus loin puisqu’il ne tient pas l’assemblée générale et n’y assiste même pas, s’appuyant sur un copropriétaire référent, qui est souvent membre du conseil syndical, pour la gérer.
 
Nous avons dénoncé ce concept, car, comme nous allons le constater, cela peut entraîner des risques sérieux aussi bien pour le syndicat de copropriétaires, la personne référente, que pour le conseil syndical.

I. Un risque de recherche de responsabilité des différents intervenants

La loi du 10 juillet 1965 donne au conseil syndical un pouvoir de contrôle et d’assistance du syndic.
 
Ainsi, il n’est aucunement habilité à engager des actes de gestion ni même à tenir une assemblée générale.
 
Cela pour deux raisons, d’une part il n’a pas obtenu de mandat de l’assemblée générale et d’autre part il n’a pas souscrit de contrat d’assurance, permettant de le couvrir en cas de faute commise qui mettrait en porte-à-faux le syndicat de copropriétaires.
 
En effet, qui endosserait la responsabilité si à la suite d’un mauvais calcul des voix, des travaux étaient votés et réalisés ?
 
La personne référente qui a tenu l’assemblée générale ? Le conseil syndical qui n’a pas procédé à sa mission de contrôle ? Ou bien le syndic qui est le mandataire de la copropriété ?
 
D’ailleurs, précisons que depuis l’entrée en vigueur du contrat type du 26 mars 2015 le syndic (ou son représentant légal)  est tenu d’être présent à l’assemblée générale.
 
Cela est clairement mentionné à l’annexe du contrat, impliquant que la formule  proposée par « Lebonsyndic.com » ne soit plus règlementairement possible.

II. Une hypothèse qui devient réalité

À notre grande surprise, nous avons eu copie d’un procès-verbal, certifié conforme à l’original par « Lebonsyndic.com », dans lequel il a été élu.
 
Ce procès-verbal a la particularité de se décomposer en deux parties, puisque la première est établie par le cabinet Nexity qui a été révoqué au cours de l’assemblée générale puis ensuite par un copropriétaire qui a poursuivi l’assemblée générale pour nommer, entre autres, « Lebonsyndic.com » comme mandataire de la copropriété.
 
Le support de tenue de l’assemblée générale mis à la disposition du copropriétaire référent porte à confusion, puisqu’est présenté un tableau mettant en exergue le nom des copropriétaires suivi de trois cases qui sont : pour, abstention ou contre.
 
Le copropriétaire a donc rempli les cases au fur et à mesure de chaque vote des votes des copropriétaires, mais sans prendre en considération les millièmes de chacun d’eux.
 
Ainsi, il a considéré pour toutes les résolutions qu’un copropriétaire = une voix.
 
Ainsi, au final ce sont neuf décisions qui ont été actées en toute illégalité avec, cerise sur le gâteau, un vote groupé pour l’ensemble des nominations des membres du conseil syndical.
 
Voici donc un exemple de question et de résolution :
 
 
Qui est donc responsable en pareil cas ? Le conseil syndical ? La personne référente ? Le syndic ?
 
Nous allons donc saisir la DGCCRF pour qu’ils se penchent sur ce nouveau cas...