ALERTE AUX FAUSSES OBLIGATIONS D’AUDIT/DIAGNOSTIC/CONTROLE

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Conseils de l'ARC
06/03/2018

ALERTE AUX FAUSSES OBLIGATIONS D’AUDIT/DIAGNOSTIC/CONTROLE

 
Nous sommes régulièrement sollicités par des adhérents auxquels le syndic cherche à imposer, sous couvert d’obligation, l’engagement de diagnostics/audits/contrôles.
 
Parfois c’est carrément la facturation qui leur est présentée, sans même qu’ils aient été avisés de leur réalisation, ce qui vient alourdir sans raison valable les charges supportées par les copropriétaires.
 
Vous trouverez en pièce jointe un tableau décrivant les obligations actuelles en vigueur pour les parties communes des copropriétés.
 
N’hésitez pas à solliciter l’assistance technique de Copropriété Services, la coopérative technique de l’ARC, pour toute tentative de réalisation ou de facturation d’une prestation qui ne figure pas dans ce tableau en envoyant un mail à coproservices@arc-copro.fr.
 
Il vous est également recommandé de solliciter l’assistance de Copropriété Services pour déterminer si les interventions préconisées par les résultats de ces audits/diagnostics/contrôles sont nécessaires et doivent être financés par la copropriété.
 
Dernièrement, une copropriété a reçu un devis de la société OTIS pour la réalisation de travaux sur ses deux ascenseurs suite à la réalisation du contrôle quinquennal.
 
Après examen, il est ressorti que ces travaux n’étaient pas nécessaires et que certains d’entre eux étaient à réaliser dans des locaux techniques et donc à la charge de l’ascensoriste.
 
Plusieurs articles de notre revue trimestrielle ou de notre site internet (cf. références ci-dessous) ont déjà traité ce sujet que nous allons analyser cette fois-ci sous la forme d’un VRAI/FAUX.
 
1) LA REALISATION D’UN DIAGNOSTIC DE RECHERCHE D’AMIANTE AVANT TRAVAUX EST OBLIGATOIRE POUR TOUTE OPERATION DE RENOVATION : FAUX !
 
Rappelons au préalable que la recherche d’amiante ne concerne que les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 1997, c’est-à-dire avant l’application du décret n° 96/98 du 7/02/96 relatif à la protection des travailleurs contre les risques liés à l’inhalation de poussières d’amiante et du décret n°96-113 du 24 décembre 1996 relatif à l’interdiction d’amiante, pris en application du code du travail et de la consommation. Ces prescriptions ont été complétées par le décret n°2011-629 du 3 juin 2011 applicable à partir de février 2012.
 
L’obligation de recherche d’amiante avant travaux ne concerne actuellement que les chantiers de démolition.
 
Certes, cette obligation a été étendue aux opérations de rénovation par l’article 113 de la loi n° 2016-1088 du 8 août 2016 (dite « Loi Travail « ) qui a créé un nouvel article au sein du code du travail, l’article L.4412-2, portant sur le repérage d’amiante avant travaux.
 
Elle a fait l’objet de la parution du  décret n°2017-899 du 9 mai 2017 relatif au repérage de l’amiante avant certaines opérations, mais elle est toujours en attente de la publication d’un arrêté d’application qui doit intervenir au plus tard le 1er octobre 2018.
 
Si une copropriété envisage d’engager des travaux sur une partie de son bâti ou sur des équipements collectifs, elle doit d’abord vérifier si cette partie ou cet équipement a fait l’objet d’une inspection lors de la réalisation du DTA (Dossier Technique Amiante) selon les prescriptions du décret de février 1996 et actualisé suite au décret de juin 2011. Si c’est le cas et s’il n’y a pas eu de signalisation de présence d’amiante, il n’est pas nécessaire à priori de procéder à une recherche d’amiante.
 
Si au contraire, cette partie ou cet équipement n’a pas été inspecté, il est fortement recommandé de le faire afin d’éviter tout blocage en cours de chantier en cas de détection d’amiante nécessitant la réalisation d’une opération de désamiantage.
 
Pour en savoir plus, lire les articles de notre site internet et en particulier :
 
«  Alerte aux copropriétés : les diagnostics amiante restent une source d’abus inépuisable » Accessible à l’adresse suivante : https://www.arc-copro.com/jrs4
 
2) LA REALISATION D’UN DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL (DTG) N’EST PAS OBLIGATOIRE : VRAI !
 
Contrairement à l’audit/diagnostic énergétique dont la réalisation avant le 31 décembre 2016, pour les copropriétés avec chauffage collectif et construites avant le 1er juillet 2001 a été rendue obligatoire par l’article 7 de la loi Grenelle 2 et son décret d’application du 27 janvier 2012, l’obligation concernant le DTG édictée par la loi ALUR ne porte que sur l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale et non sur sa réalisation effective.
 
Situation hautement paradoxale d’autant que le DTG devrait être la base de lancement de tout chantier de rénovation. Il n’est donc pas étonnant que les objectifs de rénovation annoncés par l’Etat soient loin d’être atteints…
 
3) LA REALISATION D’UN DIAGNOSTIC DES INSTALLATIONS ELECTRIQUES DES PARTIES COMMUNES EST OBLIGATOIRE : FAUX !
 
Plusieurs copropriétés gérées par le même syndic ont reçu un devis du bureau d’études « O1 CONTROLE » pour réaliser « une prestation de vérification des installations électriques des parties communes et des services généraux d’immeubles d’habitation » soi-disant obligatoire.
 
On peut soupçonner la société O1 CONTROLE d’avoir fait du lobbying auprès du syndic en faisant l’amalgame avec l’obligation prescrite par le décret n°2016-1105 du 11 août 2016 rendant obligatoire une telle prestation lors de la location ou de la vente de logements privés.
 
Ce n’est malheureusement pas la première fois que nos épinglons sur notre site internet les pratiques abusives de certains bureaux de contrôle qui exploitent l’ambigüité existant entre les obligations concernant respectivement les parties communes et les parties privatives (cas par exemple des termites dont l’obligation ne concerne que les parties privatives).
 
Voir l’article du site internet « Supprimer tout contrat de recherche de termites »
 
Accessible à l’adresse suivante https://www.arc-copro.com/ueig
 
4) LA REALISATION D’UN DIAGNOSTIC DE RACCORDEMENT D’UN LOGEMENT AU RESEAU PUBLIC D’ASSAINISSEMENT EST OBLIGATOIRE: EN COURS DE CONSOLIDATION !
 
Depuis quelques mois, certains notaires exigent, lors d’une transaction de vente, un certificat attestant que le logement est bien raccordé au réseau public d’assainissement.
 
Jusqu’à présent, la seule obligation portait sur les logements non raccordés à un réseau d’assainissement public (certificat délivré par le SPANC : Service  Public d’Assainissement Non Collectif).
 
Cette nouvelle mesure est en train de s’étendre, département (commune) par département (commune), aux autres logements en fonction des décisions prises à cet effet par les conseils départementaux (ou conseils municipaux) auprès desquels il convient de solliciter la réalisation de ce certificat. Elle n’a à priori aucun fondement législatif (loi sur l’Eau en particulier) et réglementaire (Code de la Construction et de l’Habitation en particulier).
 
Il s’agit visiblement d’initiatives locales qui apparaissent à priori inappropriées dans la mesure où cela conduit à réaliser pour un même immeuble autant de diagnostics sur site (certains étant facturés plus de 200 €) que de logements mis en vente, alors qu’un seul certificat pour l’immeuble pourrait suffire !
 
Les services des ministères concernés ont été sollicités par l’ARC afin de trouver une solution mieux adaptée au contexte des copropriétés mais aussi moins coûteuse pour les copropriétaires vendeurs.
 
POINT SUR LES AUDITS/DIAGNOSTICS/CONTROLES OBLIGATOIRES AU 1er janvier 2018 /
 
Concernant les parties communes des copropriétés
 
 Diagnostics
Immeubles concernés
Durée de validité
CREP
(Constat de Risque d’Exposition au Plomb)
Immeuble dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949
Illimitée mais il est recommandé d’assurer un contrôle régulier de la bonne conservation des peintures
DTA (parties communes)
(Document Technique Amiante)
Immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997
Illimitée si absence d’amiante et mise à jour depuis le 1/1/2013
Audit énergétique (AE)
Immeuble équipé d’un chauffage collectif de plus 50 lots (principaux et annexes) dont le permis de construire est antérieur au 1er juin 2001
Etait à réaliser avant la fin 2016. L’obligation se poursuit…
Diagnostic de Performance Energétique (DPE) Collectif
Immeuble équipé d’un chauffage collectif de moins de 50 lots (principaux et annexes) dont le permis de construire est antérieur au 1er juin 2001
Etait à réaliser avant la fin 2016. L’obligation se poursuit…
Contrôle quinquennal des  ascenseurs
Immeuble équipé d’un ascenseur quelle que soit la date de construction.
A réaliser tous les 5 ans
 
 
Pour en savoir plus, consulter :
 
- le Guide de l’Assistance Technique des Responsables de Copropriété version 2018  
 
- l’article « Attention aux fausses obligations que des syndics professionnels et/ou des entreprises tentent de vous imposer » de la revue trimestrielle n°117 de juillet 2017.