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Legislation

Une partie commune spéciale est exclusivement affectée aux copropriétaires dont elle est la propriété

Analyse de la décision

Une copropriété est obligatoirement composée de parties communes et de parties privatives, mais une partie commune peut être générale ou spéciale.

Si la partie commune est générale, elle est la propriété indivise à l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires. Si elle est spéciale, alors elle est la propriété indivise uniquement pour certains copropriétaires concernés.

Legislation

Vente d’une partie commune sans contrepartie financière

Analyse de la décision

La cession d’une partie commune – qui constitue juridiquement un « acte de disposition » – peut être rendue obligatoire par des dispositions légales ou réglementaires (par exemple en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique), mais le plus souvent, la question se pose dans des cas où des copropriétaires soumettent à une assemblée générale leur intention d’acquérir une partie commune.

Legislation

L’action individuelle pour la remise en état d’une partie commune est possible à condition de mettre en cause le syndicat des copropriétaires et de démontrer que la partie litigieuse est bien une partie commune

Analyse de la décision

Lorsqu’un immeuble est soumis au statut de la copropriété, il doit avoir un règlement de copropriété et un état descriptif de division. Avec ces deux documents, le syndicat des copropriétaires doit pouvoir établir ce qui relève de la partie commune de l’immeuble et ce qui relève de la partie privative. A défaut, en cas de silence dans ces documents ou en cas de contradiction, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit ce qui relève d’une partie commune.

Legislation

Il faut respecter les prescriptions légales et réglementaires pour vendre une partie commune

Analyse de la décision

La vente de parties communes du syndicat au profit de propriétaire d’un lot sur une résidence peut se révéler une opération fructueuse pour les deux parties, la première souhaitant se défaire d’un bien immobilier devenu inutile et souvent vétuste, en obtenant des ressources financières favorisant le financement de travaux collectifs onéreux, la seconde en disposant d’un logement agrandi à un prix plutôt compétitif, sans subir les tracas d’un déménagement.

Legislation

Coresponsabilité du syndicat et du syndic pour défaut de conservation d’une partie commune (toiture)

Analyse de la décision

L’entretien des parties communes et des équipements collectifs peut connaître des insuffisances préjudiciables pour le syndicat de copropriétaires et le syndic.

Les copropriétaires et le syndic ne doivent pas ignorer les effets d’une telle carence en cas de survenance d’un sinistre, comme le rappelle un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 30 janvier 2019.

Legislation

Le droit de jouissance d’une partie commune peut s’acquérir au bout de 30 ans

Analyse de la décision

La jurisprudence a eu l’occasion de reconnaître, en l’absence de droit particulier conféré par le règlement de copropriété, qu’un copropriétaire pouvait se prévaloir d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune. La plupart du temps, il s’agira d’une partie commune attenante à un lot ou y donnant accès : cour, jardin, terrasse, chemin…

Reponses expert

Réponse de l'expert - 09/07/2021

Comment modifier la répartition des charges à la suite d’un achat de partie commune ?

Suite à un achat d’une partie commune, notre syndic nous informe qu’il faut également changer la répartition des charges à la majorité de l’article 26. Pourtant le conseil syndical est persuadé qu’il faut l’unanimité pour modifier la grille de répartition des charges, pouvez-vous nous éclairer ? De plus, le syndic nous dit que l’on doit faire publier la modification de la répartition des charges au fichier immobilier, qu’en est-il réellement?
La grille de répartition des charges est initialement définie par le règlement de copropriété.
Legislation

Le paiement des réparations d'une partie ne permet pas de la qualifier de commune.

Analyse de la décision

La qualification juridique d’une partie ou d’un élément dépendant d’une partie d’un bâtiment au sein d’une copropriété relève souvent d’un « casse-tête », obligeant parfois la saisine du juge pour obtenir une qualification.

En effet, si la qualification juridique doit être par principe déterminée par le règlement de copropriété, celui-ci s’avère souvent incomplet ou nécessite une interprétation du texte très délicate.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 05/05/2022

Un copropriétaire peut-il acquérir par prescription acquisitive un jardin partie commune à jouissance privative?

Question: Nous envisagions d’installer un potager dans le jardin partie commune. Néanmoins, un copropriétaire nous indique que ce bout de terrain est à son usage exclusif du fait de la prescription acquisitive, est-ce possible?
Réponse: Les parties commune à jouissance privative sont définies à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 « les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusif d’un lot». Autremen
Legislation

Aucun copropriétaire ne peut s'attribuer l'usage exclusif d'une partie commune. Le syndicat des copropriétaires peut agir pour mettre fin à une occupation irrégulière de cette partie commune

Analyse de la décision

Nombre de copropriétés sont confrontées à des abus de la part des résidents, copropriétaires occupants ou locataires, sur les parties communes.

La loi de 1965 définit les parties communes comme celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (ce dernier cas concerne les parties communes spéciales).

Legislation

Le syndicat des copropriétaires est responsable d’un dommage dont l’origine se trouve dans une partie commune.

Analyse de la décision

Dans une copropriété, il existe différents organes : un syndic, un conseil syndical et un syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est formé par l’ensemble des copropriétaires.

Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

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Legislation

La Cour de Cassation rappelle les règles de transmissibilité d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune

Analyse de la décision

Dans certains ensembles en copropriété, le propriétaire du ou d’un lot en rez-de-chaussée est le seul utilisateur d’un jardin et/ou d’une cour qui est contigu à son lot, et qui dans le règlement de copropriété est qualifié de partie commune.

Avec le temps, ce copropriétaire pourrait considérer qu’il a acquis un droit de jouissance exclusif sur cette partie commune.

Legislation

Une servitude ne peut pas être constituée sur une partie commune à jouissance privative pour desservir un lot privatif

Analyse de la décision

Une servitude est une contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien (fonds servant), au profit d’un propriétaire d’un autre bien (fonds dominant). Il existe plusieurs types de servitude.

Cependant, en copropriété, on retrouve principalement des servitudes de passage, qui permet au propriétaire du fonds dominant de pouvoir passer sur la propriété du fonds servant pour entrer ou sortir de chez lui.

Legislation

L’action en restitution d’une partie commune appropriée illégalement appartient à tout copropriétaire et se prescrit dans le délai de 30 ans

Analyse de la décision

Face à des occupations illicites de parties communes, certains syndicats hésitent à engager une procédure pour faire cesser cette situation pour divers motifs (indifférence, coût et aléa d’une instance, qui pourrait se révéler au demeurant prescrite).

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 24 octobre 2019 les fondamentaux du contentieux de remise en état de parties communes occupées illégalement par un copropriétaire.

Legislation

L’assemblée peut accorder un droit de jouissance à titre précaire d’une partie commune à la majorité de l’article 24 selon la Cour de Cassation

Analyse de la décision

L’usage exclusif d’une partie commune peut être consenti par le syndicat à un copropriétaire déterminé dès l’origine de la copropriété ou postérieurement.

Les juridictions civiles ont dégagé, lorsque ce privilège est octroyé à titre précaire, une jurisprudence, qui bien qu’établie (arrêt confirmatif de la Cour de Cassation du 5 avril 2018), n’en demeure pas moins particulière.

Legislation

Le droit de jouissance d’un copropriétaire sur une partie commune peut concerner une enseigne commerciale et s’acquérir unilatéralement par une prescription trentenaire

Analyse de la décision

Les initiatives unilatérales de copropriétaires sur les parties communes ne constituent pas des actes isolés et peuvent donner lieu à des contestations judiciaires quant à leur légalité.

Un arrêt de la Cour de cassation du 22 octobre 2020 apporte un nouvel éclairage sur cette question, via la pose d’une signalétique commerciale sur les parties communes.