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Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. A ce titre, il doit exécuter les missions qui lui sont confiées dans le cadre de son mandat.

I - La responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait du syndic

Les mutations de lots sur une résidence peuvent donner lieu à des dysfonctionnements, en raison de l’absence des notifications correspondantes du notaire au syndic en exercice, ou de transfert des archives du syndicat de celui-ci à son successeur.

Le rapport entre les multipropriétaires de lots et le syndicat, représenté par son syndic, est sans fin, que ce soit sur la gestion amiable (appels de provisions, charges, convocation, notification du procès-verbal) ou contentieuse (assignation, signification de la décision de justice).

Nous abordons une nouvelle fois le contentieux sur la légalité d’une assemblée convoquée par un syndic, en l’occurrence un jugement du tribunal judiciaire de Nice du 11 avril 2022.

La propriété s’entend d’un usage exclusif du propriétaire sur les biens immobiliers qu’il possède.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, le copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges ne peut être condamné à payer des dommages-intérêts autres que moratoires, qu’à la condition que sa mauvaise foi soit démontrée.
Il s’agit du principe rappelé par les magistrats de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans une décision récente du 12 octobre 2023. 

I)    Rappel des faits de l’affaire jugée : 

L’état de certains bâtis nécessitent de prendre des mesures pour éviter un effondrement de l’immeuble, l’actualité récente n’en est qu’un parfait exemple.

Pour favoriser la prise de décisions en assemblée générale, le législateur a prévu la possibilité pour les copropriétaires de participer physiquement, de donner une délégation de pouvoir, de participer par visioconférence, audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ou par vote par correspondance.

Lorsque des désordres surviennent dans un syndicat des copropriétaires, leurs origines peuvent être diverses : partie privative ou partie commune.

Si l’origine du désordre est privative, il appartient au copropriétaire concerné de le réparer et d’y mettre fin.

L’assemblée générale est enfermée dans un formalisme qui doit être respectée faute d’annulation par le juge des délibérations votées.

Ce formalisme commence avec le délai entre la notification de la convocation et la tenue de l’assemblée générale. Ce délai porté à 21 jours permet selon le législateur pour chacun des copropriétaires d’en prendre connaissance et de réfléchir aux futures délibérations.

La régularité de l’occupation exclusive de parties communes par le propriétaire d’un lot, voire son locataire n’est pas toujours aisée à appréhender, lorsque celle-ci résulte d’une situation de fait ou de mentions conventionnelles contradictoires et juridiquement douteuses.

Lorsqu’un sinistre intervient, il est nécessaire d’en connaitre son origine, non seulement pour le faire cesser, mais également pour le réparer.

Lorsqu’un sinistre survient, il est nécessaire d’en connaitre son origine, non seulement pour le faire cesser, mais également pour le réparer.

La location meublée touristique est non seulement un problème pour les copropriétés, mais également pour les propriétaires qui louent leur bien et se retrouvent face à une sous-location non autorisée.

La location meublée touristique est non seulement une source de tensions entre les copropriétaires (à cause des nuisances générées), mais également entre les loueurs de biens meublées touristiques et les communes dans lesquelles ils se situent.