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Reponses expert

Réponse de l'expert - 27/12/2019

Affectation du fonds travaux pour des travaux qui dépendent d'une clés spéciales

Nous souhaitons utiliser le fonds travaux de la copropriété appelé sur la clé générale pour financer des travaux qui répondent à une clé spéciale. Notre syndic nous indique que cela est possible, mais qu’il faudra dans un premier temps créditer auprès des copropriétaires les sommes constituées sur le fonds travaux à hauteur du montant des travaux votés pour ensuite appeler les sommes correspondant à ces travaux. Par ce biais les sommes appelées au débit du compte du copropriétaire seront neutralisées par les sommes créditées afférentes au fonds travaux. Cela vous paraît-il cohérent et légal?
Tout d’abord, soyons clairs, la particularité première du fonds travaux est que les sommes appelées sont acquises définitivement au syndicat des copropriétaires, ne pouvant en aucun cas être rétrocédé
Reponses expert

Réponse de l'expert - 03/01/2020

La suppression du poste de gardien (émission vidéo)

Dans un souci d’économie, de plus en plus de syndicats de copropriétaires se préoccupent de la restructuration du poste de gardiennage ou même de sa suppression, compte tenu du coût croissant que ce poste de charges engendre. Madame Martine WAKIN, juriste à l’ARC spécialisé dans ce domaine spécifique, Pouvez-vous tout d’abord nous indiquer dans quels cas un syndicat de copropriétaires peut envisager la suppression de ce poste?
Il y a trois cas principaux: Le gardien est parti à la retraite récemment et n’est pas remplacé. La fonction a disparu de fait depuis des années et la loge n’existe plus en tant que telle.
Legislation

Suppression du gardien d'immeuble et destination de l'immeuble

Analyse de la décision

La suppression du poste de gardien d’immeuble catégorie B logé intéresse un nombre croissant de syndicats, en raison du coût important de ce poste dans les dépenses et/ou de l’insatisfaction des copropriétaires par rapport à ce service collectif.

Si le syndicat approuve une décision en ce sens, celle-ci doit se conformer à une procédure légale et réglementaire précise, l’exposant dans le cas contraire à une action judiciaire en nullité par un copropriétaire opposant ou défaillant.

Legislation

L’exécution licite d’aménagements privatifs affectant les parties communes : compétence de l’assemblée générale et capacité de tout copropriétaire à requérir leur suppression en cas d’illégalité

Analyse de la décision

Les aménagements privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble par un copropriétaire constituent un sujet récurrent de confrontations entre les copropriétaires quant à leur légalité et dans la négative sur leur suppression amiable ou judiciaire.

Un arrêt de la cour de cassation du 19 novembre 2020 (18-24022) rappelle les fondamentaux en la matière.

Legislation

La modification de la grille de répartition des charges, peut être contestée à tout moment, mais sa suppression ne vaut que pour l’avenir

Analyse de la décision

La grille de répartition des charges est un élément fondamental en droit de la copropriété en ce qu’elle fixe pour chaque copropriétaire la quote-part des charges qu’il devra payer.

La grille de répartition des charges est initialement fixée par le règlement de copropriété. Toutefois, en fonction des évolutions des immeubles (vente d’une partie commune, installation d’un équipement commun…) la grille de répartition est amenée à être modifiée avec l’approbation de l’assemblée générale.

Actions

Action - 18/02/2020

Travaux financés à 100% = risque d’arnaque à 100% !

Nous vous avons alerté à plusieurs reprises sur les pratiques de certaines sociétés qualifiées d’éco-délinquantes qui proposent la réalisation de travaux financés à 100 % par des certificats d’économi
Legislation

Le syndic ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité pour le seul motif qu’il ne dispose pas des fonds suffisants pour faire procéder à des travaux votés en assemblée

Analyse de la décision

Parmi les délibérations d’assemblée que le syndic a l’obligation de mettre en œuvre figurent les décisions relatives aux travaux sur des parties communes, en raison de la vétusté de certaines parties de l’immeuble (toiture endommagée, dégradation de peinture…) ou éléments d’équipement (ascenseur, chaudière…), ou encore parce que la copropriété entend faire exécuter des travaux d’amélioration (travaux de rénovation énergétique par exemple).

Reponses expert

Réponse de l'expert - 15/11/2019

Annexe 5 : Présentation des travaux non terminés ( émission vidéo )

Depuis l’entrée en vigueur du décret et de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, le syndic est tenu de joindre à la convocation de l’assemblée générale cinq annexes comptables. La cinquième présente les travaux et opérations exceptionnelles non terminés sur l’exercice clos. Certains conseils syndicaux s’interrogent sur l’intérêt de ce document et sur les incidences comptables qu’il suscite. Bonjour Madame Laurence VILSALMON, vous êtes experte en comptabilité de copropriété, que doit-on comprendre par travaux non terminés?
Les travaux non terminés sont des travaux qui ne sont pas achevés ou non engagés à la fin de l’exercice comptable. Il faut comprendre que: soit toutes les factures ne sont pas comptabilisées car l