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Période

Question: Mon syndic a annoncé à l’assemblée générale que pour répondre à une nouvelle obligation écologique à compter du 1er janvier 2023, l’ensemble des copropriétaires seront contraints de recevoir leurs appels de fonds par voie électronique. A défaut d’acceptation, le copropriétaire devra payer des frais liés à la production papier de l’appel de fonds dont le tarif est à la discrétion du syndic. Cela est-il exact?

Réponse: Soyons clairs, l’affirmation de votre syndic est fausse de A à Z. En effet, aucune nouvelle ni d’ailleurs ancienne loi, oblige le syndic à envoyer les appels de fonds par voie électronique.

Analyse de la décision

Le droit de la propriété figure dans la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen qui a valeur constitutionnelle. Ainsi, le droit de propriété de chacun est protégé.

Au titre de cette protection, la principale manière de devenir propriétaire est de posséder un titre validé par un notaire, lequel sera publié au fichier immobilier.

Analyse de la décision

En droit de la copropriété, le quitus continue à jouer un rôle important dans la mesure où il emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété.

En effet, ce document entraîne renonciation à rechercher ultérieurement la responsabilité du syndic pour tous les actes dont l’existence a été portée à la connaissance de l’assemblée générale.

Depuis la loi ALUR, une copropriété a l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile afin de couvrir les éventuels dommages qu’elle pourrait causer à des tiers (chute d’un arbre, d’une

Analyse de la décision

Les décisions se prennent obligatoirement par les copropriétaires réunis en assemblée générale, en fonction de majorités définies par la loi.

Elles s’appliquent à tous les copropriétaires qu’ils soient absents de l’assemblée générale, votant par correspondance ou opposant à la décision.

Les impayés au sein de la copropriété peuvent créer des tensions parmi les copropriétaires et entrainer la copropriété dans une spirale infernale causant sa fragilité financière. Pour éviter les comp

Nous sommes souvent interrogés par les conseillers syndicaux et les copropriétaires en matière de délai pour contester judiciairement une résolution d’assemblée générale ou bien sur les provisions de

Analyse de la décision

L’exécution de travaux d’entretien peut aboutir à des obstructions de copropriétaires, et ce, d’autant plus qu’elle concerne des installations privatives.

Question : Nous avons voté en assemblée générale le budget prévisionnel, avec une date d’exigibilité au 1er juin 2023. Cependant au 31 mai 2023, je n’ai toujours pas reçu l’appel de fonds du syndic. Suis-je tenu de payer mes charges ?

Réponse: Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote c

Question: Un copropriétaire du rez-de-chaussée de notre immeuble ne comprend pas pourquoi, dans ses charges sont incluses des dépenses liées à l’entretien de la cage d’escalier qui dessert uniquement les étages supérieurs. Il envisage de faire inscrire à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale un projet de résolution visant à être exonéré de cette charge. Est-ce que sa démarche est régulière au regard du droit?

Réponse: Vous vous interrogez sur la légalité de la démarche entamée par le copropriétaire d’un lot situé en rez-de-chaussée, visant à être exonéré de toutes les charges afférentes à un escalier. Or

Question : Je suis copropriétaire au sein d’un immeuble parisien. Je ne pourrai pas être présent à l’assemblée générale. Est-ce préférable de donner mon pouvoir au syndic, à un locataire ou à un copropriétaire ? Pouvez-vous me conseiller ?

Réponse: Votre question est intéressante et impose, dans un premier temps, de présenter les dispositions légales pour ensuite indiquer nos préconisations. L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 pr

Pour beaucoup de cabinets de syndics, le recouvrement des charges est devenu un véritable business qui a pour but d’augmenter les profits du cabinet même si cela doit se faire en contravention avec la

Analyse de la décision

L’assemblée générale est enfermée dans un formalisme qui doit être respectée faute d’annulation par le juge des délibérations votées.

Ce formalisme commence avec le délai entre la notification de la convocation et la tenue de l’assemblée générale. Ce délai porté à 21 jours permet selon le législateur pour chacun des copropriétaires d’en prendre connaissance et de réfléchir aux futures délibérations.

Nombreux copropriétaires et conseillers syndicaux s’interrogent sur l’intérêt de voter «contre» ou bien «abstention» à une résolution. En effet, ils pensent que ne pas s’exprimer ou voter «contre» ou

Analyse de la décision

Après réflexion, des copropriétaires engagent parfois une action judiciaire en annulation de résolutions de l’assemblée générale.

Lors de l’élaboration de l’ordonnance du 30 octobre 2019, qui avait pour objet de réformer la loi du 10 juillet 1965, une des préoccupations des pouvoirs publics était de d’augmenter le taux de partic

Question: suite au départ à la retraite de notre gardien, le syndic a embauché un nouveau sans en faire part au conseil syndical ni même avoir obtenu l’accord de l’assemblée générale. Il affirme que cela relève de ses prérogatives. Cela est-il exact?

Réponse : L’article 31 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic engage et congédie le personnel du syndicat des copropriétaires et fixe ses conditions de travail suivant les usages locaux et l

Analyse de la décision

Certains copropriétaires accomplissent parfois des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de leur seule initiative, considérant être dans leur bon droit.

Lors de la mise en concurrence des contrats de syndics, ou du contrôle des comptes, on constate des tarifs exorbitants liés aux honoraires de recouvrement des charges. Cela concerne les frais de lett

Analyse de la décision

Lorsque des désordres surviennent dans un syndicat des copropriétaires, leurs origines peuvent être diverses : partie privative ou partie commune.

Si l’origine du désordre est privative, il appartient au copropriétaire concerné de le réparer et d’y mettre fin.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré une obligation pour les syndics professionnels de mettre à la disposition de l’ensemble des syndicats des copropriétaires un espace dématérialisé et sécurisé, di

Analyse de la décision

Les clauses du règlement de copropriété peuvent devenir au fur et à mesure de l’évolution législative ou jurisprudentielle désuètes, voire illégales. Il appartient alors à l’assemblée générale de les modifier pour ne pas être en contradiction avec les textes applicables.

Dans le cadre du projet de loi Habitat dégradé, l’ARC Nationale a soumis plusieurs amendements afin de sécuriser les droits des copropriétaires du syndicat des copropriétaires. Parmi les amendements,

Nous sommes souvent interrogés par les copropriétaires pour savoir s’ils sont autorisés à demander à leur syndic l’inscription d’une question à l’ordre du jour et, le cas échant, la procédure à suivre

Décidemment, à chaque lecture de contrat de syndic on s’aperçoit du mode de réflexion du gérantet surtout de sa stratégie commerciale. Pour mettre en exergue la situation, reprenons quelques extraits

Le mois dernier, nous avons publié un abus, que disons-nous, une illégalité, dénonçant le groupe FONCIA qui impose aux copropriétaires de prendre connaissance de leurs appels de fonds uniquement de ma

Alors que le règlement des provisions et charges par les copropriétaires devrait être une simple formalité, des cabinets s’évertuent à les complexifier.

Même si de nombreux syndics professionnels affirment que le modèle de l’ARC Nationale est basé sur le bashing syndic, nous avons, à plusieurs reprises, démontré que nous assumions notre politique même

Un syndicat comprend impérativement des parties privatives (lots) et des parties communes qui peuvent être générales (propriété indivise de tous les copropriétaires), ou spéciales, c’est-à-dire n’appa

La copropriété est composée de parties privatives et communes: les parties privatives appartiennent exclusivement aux copropriétaires, les parties communes appartiennent indivisément à tous les co

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Mon syndic peut-il m’obliger à recevoir les appels de fonds de manière dématérialisée ?

Une servitude de vue peut s'acquérir par prescription trentenaire, même en l'absence d'autorisation d'assemblée générale

Responsabilité du syndic : le quitus ne prive pas un copropriétaire d’exercer une action en responsabilité délictuelle

L’assurance de l’immeuble, des copropriétaires et des occupants de l’immeuble

La conformité du point de départ du délai de contestation de décisions d'assemblée générale avec la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales

La gestion du recouvrement des impayés de charges de copropriété

Le délai pour contester une assemblée générale et ses charges de copropriété

Le sort des portes palières en cas de travaux de réfection des cages d'escaliers

Mes charges sont-elles exigibles si mon syndic n’a pas envoyé préalablement l’appel de fonds

Le copropriétaire du rez-de-chaussée peut-il être exonéré des charges liées à l’escalier ?

A qui puis-je remettre mon pouvoir de représentation pour l'assemblée générale de ma copropriété?

L’ARC Nationale saisit la chancellerie et la répression des fraudes sur l’imputation des frais de recouvrement de charges

La preuve de la notification de la convocation se fait par tous moyens

L’intérêt du vote « contre » et celui de l’ »abstention »

L'abstentionniste ne peut pas contester les décisions d'assemblée générale

Quatre formes de participation aux assemblées générales

Le syndic peut-il embaucher un gardien d’immeuble sans vote préalable de l’assemblée générale ?

Le déplacement d'une clôture sur un jardin partie commune à jouissance privative n'est pas un acte d'appropriation

Alerte aux frais de recouvrement de charges injustifiés qui retombent sur la tête du syndicat des copropriétaires

Le syndic n'est pas responsable de l'inexécution des travaux non-urgents

Abus 4850 Comment FONCIA marie de force les copropriétaires aux appels de fonds électroniques

Bien qu'illégale, la clause du règlement de copropriété s'applique tant que le juge ne l'a pas réputée non écrite

Pourquoi les parlementaires sont passés à côté de leur mission en ne normalisant pas les appels de fonds !

Les trois conditions pour qu’une question émanant d’un copropriétaire soit inscrite à l’ordre du jour

Abus 4951 Le cabinet ORPI doit être fâché avec sa calculatrice

Abus 4860 Un responsable clientèle de FONCIA qui semble ignorer la loi et le respect de la clientèle

Abus 5005 Quand FONCIA encaisse les provisions d’un copropriétaire sur un compte bancaire tiers clôturé

Pourquoi la loi doit interdire de manière ferme l’intervention de sociétés du syndic et doit imposer l’autorisation de l’assemblée générale lorsqu’il s’agit de sociétés qui appartiennent à un copropriétaire ?

Dossier Mai 2023 Droit de jouissance exclusif ou «privatif» sur les parties communes au profit d’un lot déterminé

Tour d’horizon des jurisprudences relatives aux parties communes

ARC Nationale