Abus n°3170: Le compte séparé et le choix de la banque sur le Forum : « L’évolution du droit de la Copropriété »

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Abus
26/03/2013
Abus n°3170
 

Le compte séparé et le choix de la banque sur le Forum :  « L’évolution du droit de la Copropriété »

 
I. Forum sur l’évolution du droit de la copropriété
Si vous n’êtes pas encore allé sur l’un des dix forums « La Copropriété dans 25 ans », mis en place en partenariat entre l’ARC et UNIVERSIMMO ; n’hésitez pas à le faire (il faut prendre un peu de temps car il y a beaucoup de sujets).
L’un des forums le plus animés pour le moment concerne les évolutions concernant le droit de la Copropriété :
Allez-y. N’hésitez pas. Vous verrez : c’est vivant et parfois très fouillé.
II. Le compte séparé et le choix de la banque
Vous y découvrirez, par exemple quelques échanges intéressants au sujet du compte séparé et du choix de la banque par le syndic et une intervention non moins intéressante de notre Président Fernand CHAMPAVIER.
Un des internautes bien renseignés affirme, en effet, que les syndics sont prêts à accepter le compte séparé obligatoire généralisé, mais qu’en contrepartie, ils veulent être entièrement libres concernant le choix de la banque.
 
-          « Normal » disent, certains dans ce forum.
-          « Horrible » disent d’autres dans ce même forum.
-          « L’ARC n’a jamais pris position sur ce problème », disent encore d’autres.
-          etc.
Nous vous renvoyons donc à ce forum en vous souhaitant de bonnes découvertes :
Pour les plus pressés nous reproduisons quelques échanges et contributions ci-dessous :
 
 
 
Luc Standon
Contributeur vétéran

1156 message(s) 
Statut:

 
 10 Posté - 25 mai 2012 :  22:40:00  
D'après mes échos, les grands groupes de syndics ne sont plus hostile que cela aux comptes séparés des SDC.
D'autant que le compte séparé est une obligation de part l'art.18 de la L.65 (sauf par dérogation de l'AG).

Les "lobbies" (groupe de pression envers les parlementaires) serait même OK pour la suppression du compte unique, et rejoindrais la position de l'ARC. C'est M. CHAMPAVIER qui va être ravi d'apprendre la nouvelle Mais... car il y a toujours un mais...

Les syndics veulent bien abroger la dérogation du compte séparé, mais en contre partie les syndics veulent eux-mêmes décider du choix de la banque. Ne laissant ainsi pas au SDC de choisir l'agence de son compte bancaire.

On devine déjà les effets pervers... Dans la mesure où généralement un SDC optant pour un compte séparé aura tendance à choisir une agence de banque localement implanté proche de l'immeuble de la copropriété. Ainsi en cas de changement de syndic, nul besoin pour le SDC de changer le compte bancaire, et le nouveau syndic acceptera le compte bancaire séparé du SDC détenu à l'agence du choix du SDC.

Les syndics ne l'entendent de la sorte : eux veulent traiter les comptes séparés de chaque SDC dans la même agence de leur choix : cela offre des avantages, vue le nombres de transactions quotidiennes. De plus un syndic avec 100 comptes de trésoreries de chacun des SDC sera dès lors considéré comme un gros client. Vue sous cette angle, c'est là un avantage non négligeable pour le syndic envers la banque de son choix sur le dos des SDC dont il assure la gestion. 

Évidement, je doute que les SDC profiteront des tarifications avantageuses de la banque puisque le syndic pourra dès lors y faire sa commission sur la base de "conventions" entre le syndic et chaque SDC géré par le syndic. Là encore, vue qu'il n'y a aucun décret précisant les charges courantes de celles des charges particulières, il y aura forcément des abus, puisque je suppose que les tarification de la convention du compte séparé entre le syndic et le SDC fera partie des clauses particulières du mandat.

Entre point concerne l'autorisation : on l'aura bien compris, pour peu que les grands groupe de syndics montent eux mêmes leurs propres filiales de services bancaires au même titre qu'ils l'ont fait avec les assurances. L'ARC n'est pas sans connaître la problématique puisqu'il en a assez souvent démontré l'existance, entre autre avec CITYA (cabinet Briand & Bouhour) et aussi avec le groupe ORALIA (ORALIA ASSURANCES & ORALIA INVESTISSEMENTS), les exemples l'ARC n'en manque pas :
-abus662

Le hic est donc l'art.39 du D.67.... Que se soit dans le cadre des assurances ou des banques... Et lorsque l'on voit en plus l'arrêté Novelli, c'est pas vraiment contraignant pour les syndics.

Je peux affirmer sans défaut que les grands groupes de syndics ont déjà des accords banque-assurances. Mais ce ne sont pas des relations directes. Fort à parier que les députés n'iront pas se pencher sur ses dossiers épineux, et lorsqu'ils le feront, ce sera déjà trop tard pour couper le nœud gordien.

Si les SDC ne prennent pas la main sur le choix de la banque en cas de compte séparé, et délègue cette responsabilité aux syndics, autant donner quitus plein et entier à chaque fin de mandat.

L'autre problématique dans le cas où les syndics choisiraient eux-mêmes la banque au nom du SDC, est qu'en cas de changement du syndic X représentant le SDC vers le syndic Y, alors il y a fort à parier que le syndic Y voudra dès lors aussi changer le compte séparé du SDC détenue à la banque A(x) pour rouvrir un compte séparé du SDC à la banque B(y)... Et hop l'affaire est dans le sac, entre les banques et les lobbies des syndics.

De toute façon, vue comment la majorité des CS font la vérif des compte sans même faire le rapprochement bancaire des écritures Les copropriétaires continueront de se faire pigeonner...

 
 
 
 
JPM
Contributeur vétéran
1165 message(s) 
Statut: 
 
 11 Posté - 25 mai 2012 :  23:33:11  

Luc Standon écrit :

citation:
Les syndics veulent bien abroger la dérogation du compte séparé, mais en contre partie les syndics veulent eux-mêmes décider du choix de la banque. Ne laissant ainsi pas au SDC de choisir l'agence de son compte bancaire.

C'est le bon sens élementaire qui commande de laisser au syndic le choix de la banque dans laquelle il ouvre la totalité des comptes séparés des syndicats qu'il administre 

Il y a suffisamment de lobbies pour ne pas en inventer d'autres.

On voit mal le syndic se balader dans 10, 12 ou 15 banques pour faire ses remises.

Mais surtout : avec un banquier unique il met au point des procédures permanentes permettant les paiements par virements débités sur les différents comptes séparés, les paiements ou encaissements par prélèvements, la présentation périodique d'une synthèse de tous les comptes, etc .... 

Il peut obtenir des facilités pour un syndicat en difficulté qui ne seraient pas accordées par un banquier n'ayant que ce compte là, des prêts pour les travaux.

Des avantages au syndic en contrepartie de cet apport d'affaires ? La belle affaire qui ne saurait aller bien loin. Si le banquier consent un financement privilégié pour l'acquisition d'un nouveau matériel, les copropriétaires eux-mêmes y trouveront avantage !!

L'intervention de Luc Standon est surprenante car le choix du banquier par le syndic n'a jamais fait l'objet de critiques significatives à ma connaissance. C'est une pratique courante et toujours recommandée et du moins admise.

Il est tout à fait normal que les syndics veuillent la graver dans le marbre. Si vraiment ils sont prêts à passer au compte séparé, bravo !!! on court chez le banquier du syndic.

 
Signature de JPM
 
 
 
 
La copropriété sereine
 
 
 
 
 
Fernand CHAMPAVIER
Nouveau Membre
France
4 message(s) 
Statut:
 
 16 Posté - 01 juin 2012 :  12:45:07  
Réponse de Fernand Champavier

1. Comme promis j’ai adressé aux trois présidents des trois principales caisses de garantie CGAIM, SOCAF, SOCAMAB la « contribution » de JPM.
2. Sur le compte séparé, je voudrais dire ceci :

a) Notre action depuis des années concerne le compte séparé. Nous voulons un vrai compte séparé. Nous allons l’obtenir. C’est bien. Bravo à l’ARC et à nos adhérents. Va donc maintenant se poser le problème de la banque.
b) Le problème du choix de la banque n’est pas anodin et si nous ne l’avons pas abordé publiquement c’est parce que la question était prématurée.
c) SI les syndics font du « troc » : « Je te prends ton compte séparé ; tu me prends ma banque » nous ne pourrons être d’accord et l’avions d’ailleurs fait savoir à la Chancellerie il y a un an. Nous avions accepté l’idée que le syndic pensée choisir la banque, sauf choix contraire de l’assemblée générale, d’une part ; étant entendu, d’autre part que le syndic ne pouvait pas déplacer le compte d’une copropriété sans son accord.
d) Il y a plusieurs problèmes et il faudra les traiter un par un (rassurez-vous, je ne ferais que les lister) :
- les comptes séparés dans une même banque fonctionnent-ils vraiment et entièrement comme des comptes déparés ?
- les syndicats pourront-ils obtenir que la trésorerie disponible soit - au-delà d’un certain montant - virée sur un livret portant intérêt au profit du syndicat ?
- si le syndic peut négocier le fait qu’il ait deux cents comptes dans le même établissement ne retrouvera-t-on pas les mêmes « perversions » qu’aujourd’hui : délais de paiements trop longs ; travaux non engagés ; budget surdimensionné..., ceci pour augmenter l’encours disponible ?
- va-t-on admettre qu’une copropriété qui a son compte ICI ait demain son compte LÀ-BAS parce qu’elle change de syndic ?
- peut-on admettre qu’il faille s’en remettre à l’article 39 du décret (article inappliqué voire inapplicable en l’absence de sanction) pour obliger les syndics ayant des liens capitalistes avec une banque à obtenir une autorisation spéciale ? Nous avons déjà soulevé le problème et les syndics ont levé les yeux au ciel.
- Pourquoi hier un cabinet LOISELET a-t-il fait voter dans une résolution concernant le compte séparé que les paiements des charges ne pourraient être faits QUE par chèque ??? Pourquoi ? etc, etc.

Voilà quelques-unes des questions. Certes, en apparence et avec des syndics selon notre cœur le fait qu’un syndic ait tous ses comptes dans la même banque pourrait être une solution de bon sens. Mais avec tous les retors et tordus qui gèrent nos copropriétés nous allons y regarder à 4 ou 5 fois et nous ne nous laisserons pas voler notre victoire du compte séparé pour une reconstitution sournoise du compte unique.

Pour finir (excusez-moi de ma longue intervention) je dirai ceci :

a) le fait que les syndics veuillent du « donnant-donnant » nous semble louche ;
b) le fait que M. APPARU et M. MERCIER aient voulu nous vendre le « sous-compte bancaire obligatoire sans fusion possible » (nous en avons encore les larmes aux yeux de rire) comme substitut au compte séparé nous rend méfiants.

Le débat est donc ouvert et nous ferons en sorte qu’il ne se referme pas trop vite sur un « marché de dupes » pour les copropriétaires.