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Reponses expert

Réponse de l'expert - 17/09/2021

En cas de décès d’un copropriétaire, en tant que syndic bénévole qui dois-je convoquer?

Je suis syndic bénévole et un copropriétaire d’un lot vient de décéder, je connais son fils mais je n’ai pas eu d’information concernant la succession, ai-je l’obligation d’envoyer la convocation de la prochaine assemblée générale aux héritiers? Je vous interroge car certains membres du conseil syndical m’indiquent que si je ne les convoque pas, l’assemblée générale encourt la nullité.
Votre interrogation est légitime dans la mesure où la jurisprudence admet qu’il est impératif de convoquer tous les copropriétaires et que le défaut de convocation d’un copropriétaire ou du représenta
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Réponse de l'expert - 10/09/2021

En cas de vente, doit-on restituer les avances et les cotisations du fonds travaux au copropriétaire vendeur?

un copropriétaire va vendre son lot, il me dit que nous devons lui rembourser toutes les sommes versées au titre des avances, ainsi que celles sur le fonds travaux? Est-ce vrai? Peut-on en cas de réponse affirmative demander à l’acquéreur le versement des sommes?
Concomitamment à la mutation d’un lot, la question de la restitution des sommes se pose pour le copropriétaire vendeur.
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Réponse de l'expert - 02/09/2021

La délégation ponctuelle donnée au conseil syndical existe-t-elle encore?

Nous sommes membres du conseil syndical, nous ne voulons pas disposer d’une délégation «élargie» mais nous souhaitons choisir l’entreprise qui effectuera les travaux de ravalement, est-ce possible?
A titre liminaire, rappelons que le conseil syndical ne dispose d’aucun pouvoir décisionnaire, sauf s’il a obtenu une délégation de l’assemblée générale. L’ordonnance copropriété a effectivement inst
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Réponse de l'expert - 27/08/2021

Comment mettre un terme au contrat de syndic pour lequel nous sommes insatisfaits de la gestion de notre copropriété ?

Nous avons conclu un contrat avec le syndic le 9 octobre 2020 pour une durée de deux ans, soit jusqu’au 09 octobre 2022. Cependant, au bout de 8 mois nous sommes très mécontents de sa gestion et nous souhaitons mettre un terme à son contrat: comment faire?
A titre liminaire, l’ordonnance «copropriété» a modifié le point concernant la résiliation du contrat de syndic.
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Réponse de l'expert - 30/07/2021

Le syndic peut-il confier nos archives à un prestataire ?

En consultant la convocation de l’assemblée générale, je m’aperçois que le syndic a inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale une question relative à l’externalisation des archives. Or, il me semblait que la conservation des archives était une mission du syndic, a-t-il le droit de faire cela ?
Vous avez raison, il appartient au syndic d’assurer la conservation des archives, conformément aux articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 33 du décret du 17 mars 1967. Néanmoins, la loi prévoit
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Réponse de l'expert - 23/07/2021

Mon syndic peut-il démissionner sans préavis ?

Après contrôle des comptes par le conseil syndical et demande de régularisation des comptes auprès de notre syndic pour des dépenses engagées deux fois pour le même objet, ce dernier nous menace de démissionner alors que son contrat de syndic est valable encore un an. Nous sommes inquiets et angoissés quant à l’idée de nous retrouver sans syndic.
A titre liminaire, si votre syndic vous menace de démissionner après un contrôle des comptes opéré et une demande de régularisation des comptes, c’est qu’il a certainement des choses à se reprocher.
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Réponse de l'expert - 16/07/2021

Ai-je besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour réunir plusieurs lots m’appartenant ?

Je viens d’acquérir plusieurs lots mitoyens à mon lot initial, je souhaite réunir tous mes lots en un seul, ai-je besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour le faire?
Conformément à l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965: chaque copropriétaire dispose des parties comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties co
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Réponse de l'expert - 09/07/2021

Comment modifier la répartition des charges à la suite d’un achat de partie commune ?

Suite à un achat d’une partie commune, notre syndic nous informe qu’il faut également changer la répartition des charges à la majorité de l’article 26. Pourtant le conseil syndical est persuadé qu’il faut l’unanimité pour modifier la grille de répartition des charges, pouvez-vous nous éclairer ? De plus, le syndic nous dit que l’on doit faire publier la modification de la répartition des charges au fichier immobilier, qu’en est-il réellement?
La grille de répartition des charges est initialement définie par le règlement de copropriété.
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Réponse de l'expert - 02/07/2021

Quels sont les droits du nouveau copropriétaire sur une assemblée générale concomitante à son achat ?

Un nouveau copropriétaire qui ne comprenait pas son premier appel de charge se rends compte qu’il y a eu une assemblée générale concomitante à son achat dans laquelle des travaux ont été votés. Or il n’a pas été convoqué à cette assemblée, ni n’y a participé. Peut-il demander la nullité de l’assemblée générale en justice ?
La qualité de copropriétaire de l'acquéreur à l'égard du syndicat est subordonnée à la notification de la vente au syndic en application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967.
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Réponse de l'expert - 25/06/2021

Dans une ASL, peut-on saisir le juge avant d’avoir accompli les formalités nécessaires à la publication de nos statuts ?

Notre ASL doit assigner en justice une entreprise en raison des désordres non résolus. Nous n’avons pas accompli les formalités nécessaires pour saisir la justice, mais en raison des délais de prescription, nous devons saisir la justice dans deux jours et nous n’aurons pas le temps de les accomplir avant. Notre demande sera-t-elle déclarée irrecevable par le juge ?
L’ordonnance en date du 1er juillet 2004 régissant les associations de syndicat des propriétaires, dispose en son article 5: «Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acqu
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Réponse de l'expert - 18/06/2021

Le président du conseil syndical peut-il se faire rembourser par le syndic des frais de consultation d’un architecte ?

En tant que président du conseil syndical, j’ai payé les frais de consultation d’un architecte sollicité par le conseil syndical pour des travaux concernant les parties communes de la copropriété. J’ai demandé le remboursement de ces frais au syndic, qui refuse de me rembourser, en a-t-il le droit?
A titre liminaire, rappelons que les fonctions de président du conseil syndical et de conseiller syndical s’exercent bénévolement. Néanmoins, conformément à l’article 27 alinéa 3 du décret du 17 mars
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Réponse de l'expert - 11/06/2021

Lorsqu’un lot de copropriété est détenu par des époux, moi syndic bénévole dois-je envoyer deux convocations distinctes ?

Je suis syndic bénévole, je dois envoyer les convocations de mon assemblée générale, plusieurs lots sont détenus par plusieurs époux et je ne sais pas à qui dois-je envoyer les convocations. Dois-je envoyer une convocation à chaque époux?
Votre question est tout à fait légitime dans la mesure où un arrêt de la Cour de cassation a posé le principe suivant: tous les copropriétaires doivent être convoqués, si un seul d’entre eux est omis,
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Réponse de l'expert - 28/05/2021

Est-il nécessaire d’obtenir l’autorisation de la copropriété voisine lorsque la pose d’échafaudages empiète sur l’un de ses murs ?

Nous venons de voter le ravalement de notre immeuble. Ces travaux vont nécessiter la pose d’échafaudages sur le mur de la copropriété voisine. Cette intervention va-t-elle requérir l’accord du syndicat des copropriétaires voisin?Car l’architecte nous indique que cette autorisation n’est pas nécessaire. Qu’en est-il véritablement?
Le législateur n’ayant pas prévu cette situation particulière, la jurisprudence est venue consacrer la servitude de tour d’échelle lorsque la réalisation de travaux implique de pénétrer chez le voisin
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Réponse de l'expert - 21/05/2021

Quelle est la valeur du règlement intérieur de l’immeuble ?

Le conseil syndical souhaiterait modifier le règlement intérieur de l’immeuble afin qu’il réponde à des besoins plus contemporains. Nous aimerions par exemple interdire d’étendre le linge aux fenêtres et balcons et prévoir des pénalités en cas de non-respect par des copropriétaires. Qu’en pensez-vous?
Tout d’abord, il faut différencier le règlement de copropriété du règlement intérieur. Le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les con
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Réponse de l'expert - 14/05/2021

Est-il possible de clôturer la copropriété s’il existe une servitude de passage ?

Dans notre règlement de copropriété, il est mentionné que le lotissement construit derrière la copropriété bénéficie d’un droit de passage. Nous souhaitons pour des raisons de sécurité clôturer la copropriété, est-ce possible malgré la servitude de passage?
Les servitudes de passage répondent à des règles légales très encadrées par les dispositions du Code civil. Rappelons que dans votre cas, la servitude de passage est le seul accès permettant à leur b
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Réponse de l'expert - 07/05/2021

Devons-nous obligatoirement tenir l’assemblée générale dans les six mois de la clôture des comptes ?

Question: Suite à la covid-19 nous avons tenu notre assemblée générale approuvant les comptes de 2019 en novembre 2020, habituellement notre assemblée générale se tient en mai-juin, sommes-nous obligés cette année de la tenir à cette date-là?
Réponse: La crise sanitaire a bouleversé la tenue des assemblées générales tant dans sa forme que dans ses dates.
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Réponse de l'expert - 30/04/2021

En tant que copropriétaire, ai-je le droit de demander l’inscription à l’ordre du jour d’une question ?

Question: En tant que copropriétaire, je souhaite inscrire une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, toutefois le président du conseil syndical me dit que je ne dispose d’aucun droit car seuls les membres du conseil syndical ont ce pouvoir, est-ce vrai?
Réponse: A titre liminaire, rappelons que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.
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Réponse de l'expert - 23/04/2021

En tant que bailleur, mon locataire souhaite consulter les charges de la copropriété imputées sur l’exercice. En a-t-il le droit ?

Question: Nous venons de recevoir la convocation à notre prochaine assemblée générale. Mon locataire m’a demandé s’il pouvait consulter les justificatifs de charges de copropriété directement chez le syndic, dans le cadre de la régularisation annuelle des charges locatives récupérables. Est-ce possible?
Réponse de l’expert: La convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et à les approuver doit rappeler les modalités de consultation par les copropriétaires, des pièces justific
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Réponse de l'expert - 09/04/2021

Le conseil syndical est-il tenu d’élire un président en son sein ?

Question: Afin d’éviter des conflits internes au sein du conseil syndical, la majorité des membres ont décidé de ne pas élire en assemblée générale un président. Considérez-vous notre approche judicieuse?
Réponse: Votre question suscite une analyse juridique, stratégique et sociale. En effet, je tiens tout d’abord à vous indiquer que l’élection du président du conseil syndical ne se vote pas en assem
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Réponse de l'expert - 02/04/2021

Un syndic « bénévole » ou « non-professionnel » doit-il être désigné sur la base d’un contrat de syndic?

QUESTION: Depuis cinq ans j’occupe les fonctions de président du conseil syndical, je souhaite désormais présenter ma candidature pour assurer les fonctions de syndic non-professionnel. Suis-je tenu de présenter à la prochaine assemblée générale un contrat de syndic au même titre qu’un professionnel, qui doit respecter celui défini par le décret du 26 mars 2015 modifié par le décret du 2 juillet 2020?
Un syndic non-professionnel (ou bénévole) est une unique personne (physique ou morale) devant être désignée par l’assemblée générale. Cela peut être: une personne physique, à partir du moment où e
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Réponse de l'expert - 26/03/2021

Je suis copropriétaire et demande en assemblée générale l’autorisation d’effectuer des travaux qui affectent les parties communes, si l’organe souverain refuse, puis-je parler d’abus de majorité?

Question: Je suis copropriétaire et demande en assemblée générale l’autorisation d’effectuer des travaux qui affectent les parties communes, si l’organe souverain refuse, puis-je parler d’abus de majorité? Comment faire pour les contraindre à me donner cette autorisation?
Réponse: Le principe est la liberté de l’assemblée générale de voter dans un sens ou dans un autre.
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Réponse de l'expert - 19/03/2021

En tant que copropriétaire puis-je demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire ?

Question: Je souhaite effectuer des travaux sur mon lot privatif qui affectent les parties communes, puis-je demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour les commencer rapidement? Que faire si ce dernier refuse de la convoquer?
Réponse: À titre liminaire, nous soulignons qu’il vous faut effectivement l’autorisation de l’assemblée générale pour pouvoir effectuer des travaux sur votre lot privatif qui affectent les parties c
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Réponse de l'expert - 12/03/2021

Le conseil syndical peut-il décider de la mise en place d’un digicode et enlever l’interphone en présence d’un cabinet médical au sein de la copropriété?

Question: En raison d’un problème d’insécurité au sein de notre copropriété, le conseil syndical est sur le point de décider de l’installation d’un digicode en lieu et place de l’interphone et ne souhaite pas communiquer le code au cabinet médical pour éviter sa divulgation aux clients.
Réponse: A titre liminaire, il est important de rappeler que seule l’assemblée générale peut prendre cette décision, comme l’affirme l’arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 19 novembre 1997
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Réponse de l'expert - 05/03/2021

Qui peut être présent et voter à l’assemblée générale en cas de mutation d’un lot ?

Je suis en train de vendre mon appartement. Nous allons signer le compromis de vente en septembre et l’assemblée générale aura lieu en novembre comme chaque année. Est-ce que ce sont les acquéreurs qui pourront assister à l’assemblée générale?
RÉPONSE: L’assemblée générale est l’organe délibérant du syndicat des copropriétaires.
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Réponse de l'expert - 26/02/2021

Si je n’ai plus de syndic, suis-je obligé de saisir le président du tribunal judiciaire pour qu’il en désigne un?

Question: Mon contrat de syndic se termine à la fin du mois, à ce jour nous n’avons toujours pas reçu la convocation de l’assemblée générale, si l’assemblée générale n’a pas désigné de syndic avant la fin du mois, devrons-nous saisir le président du tribunal judiciaire?
Réponse: A titre liminaire, nous vous rappelons que le syndic peut toujours convoquer l’assemblée générale tant que son mandat n’est pas terminé.
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Réponse de l'expert - 19/02/2021

En tant que copropriétaire, j’ai assigné le syndicat des copropriétaires en justice, suis-je tenu de payer la condamnation aux dommages et intérêts prononcée par le juge?

Question: En tant que copropriétaire je subis des infiltrations depuis des années dont l’origine se trouve dans les parties communes. J’ai alors engagé une procédure contre le syndicat des copropriétaires et le juge m’a donné raison. Le syndicat des copropriétaires est condamné à me verser des dommages et intérêts, le syndic m’informe que je dois moi aussi participer au paiement. Il a tort n’est-ce-pas?
Réponse: Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans
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Réponse de l'expert - 12/02/2021

Qui prend en charge les condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre d’un syndicat pour non-respect des dispositions légales de convocation ?

Question: Un copropriétaire avait saisi le Tribunal de grande instance (devenu au 1er janvier 2020 Tribunal judiciaire) pour demander l’annulation de l’assemblée générale du 20 avril 2017 en raison du non-respect du délai minimal de convocation de vingt et un jours. Le Tribunal a donné raison à ce copropriétaire et a condamné le syndicat à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens au copropriétaire demandeur. Qui doit payer?
Réponse: L’article 700 du code de procédure civile correspond à une somme qui est censée rembourser en partie le demandeur de ses frais d’avocats.
Reponses expert

Réponse de l'expert - 05/02/2021

La convocation de l’assemblée générale doit-elle être envoyée ou notifiée 21 jours avant la réunion ?

Question: Mon syndic affirme avoir envoyé la convocation de l’assemblée générale plus de 28 jours avant la réunion. Cependant, je ne l’ai reçu par lettre recommandée avec accusé de réception que 19 jours avant l’assemblée générale. Il me dit que dans la mesure où il l’a envoyé 28 jours avant, je ne peux pas demander la nullité de l’assemblée générale.
Réponse: En vertu de l’article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de coproprié