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Réponse de l'expert - 13/09/2019

Syndicat coopératif : Est-il obligatoire de désigner un expert-comptable comme contrôleur aux comptes ?

Question: Notre copropriété est composée de 30 lots principaux et est gérée de manière bénévole selon la forme coopérative. Un conseil syndical a été désigné en assemblée générale avec en son sein un président-syndic qui gère la copropriété. En fin d’exercice, les autres membres vérifient ces comptes. L’un de nos copropriétaires vient de nous informer qu’il est obligatoire que les comptes soient contrôlés par un contrôleur aux comptes expert-comptable, est-ce vrai?
Réponse: Oui et non. En fait, il est obligatoire de désigner un contrôleur aux comptes qui doit rendre compte chaque année à l’assemblée de l’exécution de sa mission.
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Réponse de l'expert - 06/09/2019

Quelles sont les obligations en matière d’isolation thermique lors de la réalisation des travaux de rénovation ? (émission vidéo)

Aujourd’hui, nous allons parler d’isolation et notamment d’isolation thermique par l’extérieur. Camille MOREL, experte de l’ARC en matière de Rénovation et d’Energie, quelles sont les obligations des copropriétés en matière d’isolation?
La Loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte (LTECV), votée en 2015, a introduit l’obligation de prévoir l’isolation en cas de travaux sur les façades ou sur les toitures.
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Réponse de l'expert - 30/08/2019

Peut-on annuler une résolution votée en assemblée générale et devenue définitive ?

Question Nous avions voté la pose de caméras de vidéosurveillance il y a deux ans en assemblée générale suite à des dégradations dans les parties communes. Aujourd’hui, ces travaux ne sont toujours pas exécutés et l’utilité de ces caméras est remise en cause au vu de la pose d’une porte d’entrée plus sécurisée entre-temps. Comment puis-je annuler cette décision prise il y a deux ans et obtenir le remboursement des fonds appelés?
Réponse L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que l’assemblée générale est souveraine.
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Réponse de l'expert - 02/08/2019

Je suis membre du conseil syndical et mon syndic refuse de me remettre les comptes de la copropriété : comment dois-je agir ?

Question Je suis membre du conseil syndical et mon syndic refuse de me remettre les comptes de la copropriété au motif que j’agis en mon nom personnel et non dans le cadre de mon mandat. Comment dois-je agir pour obtenir les documents réclamés afin d’assurer ma mission de contrôle du syndic?
Réponse Votre question est essentielle car beaucoup de conseillers syndicaux rencontrent ces mêmes difficultés devant faire face aux arguties de leur syndic. Pour éviter cela, il est essentiel que l
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Réponse de l'expert - 26/07/2019

Copropriétaire acquéreur : dois-je supporter la régularisation des consommations d’eau de mon vendeur ?

Question En tant que président du conseil syndical je suis interpellé par un nouveau copropriétaire qui refuse de payer sa régularisation de charges au motif que le syndic lui a imputé les consommations d’eau de son copropriétaire vendeur, alors qu’il a acheté son lot il y a moins de trois mois. Sa contestation est-elle légalement justifiée? Si oui, comment régulariser la situation?
Réponse Votre question a fait couler beaucoup d’encre car si la règle de droit est claire et sans équivoque, elle peut paraître injuste. Précisons tout d’abord ce que prévoit la réglementation. L’a
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Réponse de l'expert - 19/07/2019

Comment mettre en œuvre un prêt collectif en copropriété ? (émission vidéo)

Devant la difficulté à obtenir des prêts collectifs et pour répondre aux questions des copropriétaires à ce sujet, nous avons fait appel à Madame Noémie FITOUSSI de la société Energie Pulse, partenaire de l’ARC, consultante pour toutes les questions relevant de l’ingénierie financière.
Tout d’abord, qu’est-ce qu’un prêt collectif ?
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Réponse de l'expert - 12/07/2019

Comment changer de syndic quand on est une copropriété ? (2) ( émission vidéo )

De plus en plus de syndicats de copropriétaires ne sont pas satisfaits de la gestion effectuée par leur syndic et à juste titre. Les griefs sont nombreux: difficultés à les joindre, absence de transmission des documents, travaux non réalisés, appels de fonds illisibles, etc. Heureusement, la loi sur la copropriété a prévu un dispositif permettant de changer de syndic en respectant un processus défini par les textes. Martine WAKIN, juriste à l’ARC, pouvez-vous nous préciser qui peut proposer un nouveau syndic et quelle est la procédure à suivre?
Après une mise en concurrence, le conseil syndical retient les syndics qu’il souhaite. Nous préconisons d’impliquer un troisième intermédiaire et d’inclure réellement la copropriété. Pour cela, nous
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Réponse de l'expert - 05/07/2019

En quoi consiste la mise à jour des données de l’immatriculation ? (émission vidéo)

Suite à la loi ALUR du 24 mars 2014, les copropriétés à usage total ou partiel d’habitation ont l'obligation d'être immatriculées quel que soit le nombre de lots ou le mode de gestion (professionnelle ou non). Madame GUIHARD, responsable du Pôle Syndics Bénévoles de l’ARC, pouvez-vous nous rappeler l’origine de cette nouvelle obligation pour les syndics?
Cette immatriculation a pour but de faciliter la connaissance de l'état des copropriétés et prévenir l’apparition de dysfonctionnements.
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Réponse de l'expert - 28/06/2019

Des honoraires de prestation avec un forfait minimum

Question En contrôlant le contrat de notre syndic, j’ai constaté que certaines prestations prévoyaient une facturation au temps passé tout en précisant un forfait minimum de 480 euros, peu importe le temps réellement passé. Cela vous paraît-il conforme ou bien s’agit-il d’un abus, voire pire d’une illégalité manifeste de notre syndic?
Réponse Votre question est essentielle car de plus en plus de syndics n’indiquent plus dans leur contrat de tarifs clairement exprimés en TTC, mais une tarification à la vacation horaire. L’objectif
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Réponse de l'expert - 21/06/2019

Les obligations en matière de compte séparé (émission vidéo)

Les syndics ont l’obligation de mettre en place des comptes bancaires séparés au nom des syndicats des copropriétaires. Monsieur Emile HAGEGE, Directeur de l’ARC, va nous donner quelques précisions. Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent? Vous souhaitez devenir adhérent? Aucune hésitation, cliquez: http://arc-adhesion.fr/
Les obligations du syndic sont prévues clairement dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. La loi ALUR
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Réponse de l'expert - 14/06/2019

Comment changer de syndic ? (émission vidéo)

De plus en plus de copropriétés qui ont des difficultés avec leur syndic souhaitent en changer, mais ce n’est pas si simple. Martine WAKIN, juriste à l’ARC, pour quelles raisons peut-on avoir envie – ou besoin – de changer de syndic? Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent? Vous souhaitez devenir adhérent? Aucune hésitation, cliquez: http://arc-adhesion.fr/
Une copropriété peut être amenée à changer de syndic pour deux motifs essentiels: Pour respecter la loi ALUR qui oblige à mettre en concurrence tous les trois ans. Car on rencontre des problèmes a
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Réponse de l'expert - 07/06/2019

La téléalarme ascenseur par GSM (émission vidéo)

L’ascenseur est un point central dans les problématiques des copropriétés, aujourd’hui nous allons nous focaliser sur la problématique de la téléalarme. Monsieur NEUVILLE, vous êtes le Directeur Commercial de la société d’ascensoriste KYO avec qui l’ARC a signé un accord cadre. Réseau filaire ou réseau GSM, pourquoi et comment? Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent? Vous souhaitez devenir adhérent? Aucune hésitation, cliquez:
Le réseau filaire est en voie de disparition. Effectivement, Orange qui en est la propriétaire, n’a plus les moyens d’assurer l’entretien du réseau RTT.
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Réponse de l'expert - 31/05/2019

Que contient l’annexe 1, état financier après répartition ? (émission vidéo)

Avant l’assemblée générale, le conseil syndical a une mission de contrôle en ce qui concerne la comptabilité. Madame Laurence VILSALMON, experte en comptabilité de copropriété auprès des syndics bénévoles, pouvez-vous nous en dire plus sur l’annexe 1? Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent? Vous souhaitez devenir adhérent? Aucune hésitation, cliquez:
L’annexe 1 est le bilan de la copropriété. C’est l’état financier établit au dernier jour de l’exercice comptable.
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Réponse de l'expert - 24/05/2019

Comment contrôler le bon enregistrement comptable des loyers de la copropriété

Question A la suite de la suppression du poste de gardien, nous avons loué le logement de fonction à un couple. En tant que président du conseil syndical, je dois contrôler les comptes de la copropriété, mais ne sais pas où chercher dans la comptabilité l’enregistrement des loyers perçus. Pouvez-vous m’éclairer?
Réponse Tout d’abord, je tiens à préciser que le contrôle des comptes n’est pas une prérogative propre du président du conseil syndical. Par conséquent, conformément à l’article 26 du décret du 17 m
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Réponse de l'expert - 17/05/2019

Le conseil syndical : Qui ? Comment ? Pourquoi ? (émission vidéo)

Depuis la loi du 31 décembre 1985 ayant modifié la loi du 10 juillet 1965, il y a obligation de désigner un conseil syndical qui assiste le syndic et contrôle sa gestion. Madame Emmanuelle WIRTH, responsable du Pôle Juridique au sein de l’ARC, pouvez-vous, tout d’abord, nous préciser qui peut être membre du conseil syndical? Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent? Vous souhaitez devenir adhérent? Aucune hésitation, cliquez: http://arc-adhesion.fr/
Suivant l’article 21 du 10 juillet 1965, peut être membre du conseil syndical un copropriétaire, son conjoint, un usufruitier ou un représentant légal: «Les membres du conseil syndical sont désignés p
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Réponse de l'expert - 10/05/2019

Qui tient les débats en assemblée générale ?

Question Au cours de la prochaine assemblée générale plusieurs questions stratégiques vont être soumises à l’ordre du jour. Notre syndic nous indique qu’en tant que gestionnaire de la copropriété, c’est lui qui tiendra les débats, donnera la parole pour ensuite procéder aux votes. En tant que président du conseil syndical, je souhaiterais être moi-même président de séance, empêchant le syndic d’influer dans les débats et dans les résolutions définitives qui seront votées. Quels conseils pouvez-vous nous donner en précisant le cadre juridique.
Réponse Votre question est essentielle pour tout syndicat des copropriétaires. En effet, l’assemblée générale est un lieu où se décident les questions stratégiques de la copropriété: enveloppe budgé
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Réponse de l'expert - 03/05/2019

Les différentes prestations d’un contrat de chauffage (émission vidéo)

Après rénovation complète de la chaufferie, le contrat de chauffage avec ses différentes prestations existantes deviennent caducs. Le conseil syndical doit alors se poser la question des prestations possibles et surtout utiles pour une bonne renégociation. Monsieur Eric PALLU, conseiller en Efficacité Energétique à l’ARC, pouvez-vous nous indiquer les différentes prestations d’un contrat de chauffage? Vous souhaitez avoir accès à tous nos dossiers mais n’êtes pas encore adhérent? Vous souhaitez devenir adhérent? Aucune hésitation, cliquez:
Il existe 4 prestations principales dans un contrat de chauffage : Le contrat P1. Il correspond à la fourniture de combustible. Généralement, le syndicat des copropriétaires achète directement du
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Réponse de l'expert - 26/04/2019

L’assurance multirisques (émission vidéo)

Madame Oudot, agent général d’Assurances, pouvez-vous nous apporter des informations concernant l’assurance multirisques immeuble?
Une copropriété est exposée à un certain nombre de risques qu’une assurance multirisques immeuble se propose de garantir. Au même titre que votre contrat d’assurance habitation, vous pouvez souscrire
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Réponse de l'expert - 19/04/2019

Les points à contrôler dans le contrat de syndic (émission vidéo )

Suite au décret du 26 mars 2015, un contrat type de syndic est imposé. Monsieur Christophe Grand, juriste à l’ARC propose de nous indiquer les points à contrôler dans la proposition de contrat de syndic avant qu’il ne soit proposé à l’ordre du jour de l’assemblée générale amené à le désigner.
Le premier élément à contrôler est la durée du mandat. Nous préconisonsune durée de contrat d’un anavec des dates calendaires de prise d’effet et d’échéance précisées dans le contrat de syndic et e
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Réponse de l'expert - 12/04/2019

SYNDIC BENEVOLE : qui, comment, pourquoi ? (émission vidéo)

Aujourd’hui de plus en plus de copropriétés souhaitent se gérer elles-mêmes sans passer par un syndic professionnel. Madame Guihard, vous êtes la responsable du pôle Syndics Bénévoles au sein de l’association des responsables de copropriétés, pouvez-vous nous dire: qui peut être syndic bénévole pour gérer son immeubleet sous quelles conditions ?
L’une des conditions essentielles pour être syndic bénévole est d’être copropriétaire dans son immeuble. C’est l’article 17-2 de la loi de 1965 qui le précise clairement. Peu importe si vous êtes pr
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Réponse de l'expert - 05/04/2019

Qui doit assurer la rénovation des colonnes électriques ? (émission vidéo)

La loi ELAN est venue modifier les articles 346-1 du Code de l’énergie concernant la possibilité d’incorporation des colonnes montantes électriques des copropriétés au réseau public de distribution. Monsieur POUEY, Directeur de Copropriété Services, la coopérative de l’ARC, décrivez-nous une colonne montante?
Au préalable, mettons en avant que la loi ELAN du 23 novembre 2018 est venue clarifier définitivement la situation et c’est un grand succès pour les associations telles que la nôtre.
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Réponse de l'expert - 29/03/2019

Comment élire un nouveau syndic alors que celui en place est toujours en cours de mandat

Question Lors de la prochaine assemblée générale, nous souhaitons changer de syndic. Néanmoins, à la date de sa tenue, le syndic en place est toujours en cours de mandat, qui ne se terminera que trois mois plus tard. Comment faire pour élire un nouveau syndic sans mettre en difficulté le syndicat des copropriétaires?
Réponse Votre question est subtile car, vous avez raison, depuis l’entrée en vigueur du contrat type est impérativement mentionnée sur celui-ci la date de début et de fin de mandat qui ne coïncide pa
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Réponse de l'expert - 22/03/2019

Utilisation effective du fonds travaux pour une opération qui n’est pas liée à de la rénovation énergétique et qui répond à une clé spéciale

Question Depuis le 1er janvier 2017, notre copropriété a constitué un fonds travaux prévu par la loi ALUR. Nous souhaitons utiliser ce fonds pour financer en partie le changement du moteur de notre ascenseur. Nous aimerions savoir si cela est possible sachant que notre syndic nous affirme que cela n’est pas légal, au motif qu’il ne s’agit pas de travaux de rénovation énergétique et que la clé utilisés pour les interventions sur l’ascenseur n’est pas la même que celle sur laquelle le fonds travaux a été appelé (clé générale). Ces affirmations sont-elles exactes?
Réponse Votre question appelle plusieurs notions juridiques et comptables, auxquelles s’ajoute une réflexion, dirons-nous, psychologique. Procédons par étapes. L’article 14-2 de la loi du 10 juille
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Réponse de l'expert - 08/03/2019

Les tarifs des prestations affichés dans le contrat de syndic : en Toutes Taxes Comprises ou en Hors Taxes ?

Question Mon syndic présente dans son contrat de mandat les tarifs des prestations en Hors Taxes (HT). Cela est gênant car cela ne permet pas d’avoir le montant exact qui sera facturé aussi bien au syndicat des copropriétaires qu’aux copropriétaires pris individuellement. Mon syndic m’indique que rien ne l’oblige à mentionner les tarifs en Toutes Taxes Comprises (TTC). Pouvez-vous m’éclairer sur ses réelles obligations?
Réponse Le contrat type de syndic s’adresse principalement au syndicat des copropriétaires qui est un «consommateur» final, sans activité commerçante. Cela résulte de l’article 14 de la loi du 10 ju
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Réponse de l'expert - 01/03/2019

Quand suis-je tenu de payer les appels de fonds envoyés par le syndic ?

Question Avant même le début du nouvel exercice comptable qui commence dans notre copropriété au 1er janvier, notre syndic nous a envoyé les appels de fonds du premier trimestre de l’exercice suivant. Autrement dit, nous avons reçu le 12 décembre 2018 l’appel de fonds du premier trimestre 2019 concernant les charges allant du 1er janvier au 31 mars 2019. Cela est-il normal et à partir de quand les copropriétaires sont-ils contraints de payer?
Réponse Votre question est intéressante car derrière cette interrogation qui peut paraitre anodine, se cache une stratégie financiero-comptable des syndics. Tout d’abord, pour être clair, l’article
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Réponse de l'expert - 22/02/2019

Quelles différences entre les annexes comptables 4 et 5 ?

Question En vue de la tenue de notre assemblée générale, nous avons reçu les cinq annexes comptables. En tant que président du conseil syndical, j’ai demandé au syndic de m’expliquer la différence entre les annexes 4 et 5, sachant que les deux présentent les travaux votés. Le syndic m’a indiqué que l’une parle des travaux finis et l’autre des travaux non terminés. Néanmoins, je ne comprends pas l’impact que cela a pour la copropriété et les copropriétaires. Pouvez-vous m’éclairer?
Réponse Tout d’abord, je tiens à vous préciser que le contrôle des annexes comptables et plus généralement des comptes ne se fait pas entre la convocation de l’assemblée générale et sa tenue, mais bi
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Réponse de l'expert - 15/02/2019

Le syndic peut-il facturer l’actualisation du registre des copropriétés ?

Question: Notre copropriété comportant plus de 200 lots a été immatriculée en 2016. Notre syndic nous facture son actualisation au registre des copropriétés, suite à l’approbation des comptes de 2017 par l’assemblée générale de 2018. Est-ce légal?
Réponse: L’article 52 de la loi ALUR du 24 mars 2014 a imposé une immatriculation des copropriétés. C’est une mesure administrative consistant à permettre aux pouvoirs publics de disposer d’un nom
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Réponse de l'expert - 08/02/2019

Quelles sont les réelles obligations d'individualisation des frais de chauffage

Question En vue de la préparation de l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, notre syndic nous informe qu’il est tenu d’inscrire une question concernant l’installation de répartiteurs de frais de chaleur qui, à présent, est expressément prévue par la loi ELAN. Est-ce vrai ou s’agit-il d’un nouvel abus ou d’une intox de notre cher syndic?
Réponse Cette question est très importante car il est clair que de nombreux syndics vont profiter de l’amalgame fait par la nouvelle rédaction de l’article 241-9 du Code de l’énergie modifié par l’ar
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Réponse de l'expert - 01/02/2019

Quels sont les documents à présenter lors de la proposition d'achat de parties communes par un copropriétaire ?

Question En tant que président du conseil syndical, j’ai travaillé avec le syndic sur l’élaboration de l’ordre du jour. A cette occasion, j’ai relevé qu’un copropriétaire a souhaité qu’une question soit inscrite au sujet d’une proposition d’achat d’une partie commune de la copropriété. Il s’agit en l’occurrence d’un vieux cabinet de toilette se trouvant sur les parties communes qui est inutilisé depuis plusieurs années. Ceci étant, je constate que la résolution ne prévoit aucun montant, laissant un champ libre et qu’aucun document explicatif n’est joint à l’ordre du jour. Cela est-il légal ou bien puis-je imposer aux copropriétaires plus d’information à joindre à l’ordre du jour?
Réponse Tout d’abord, je tiens à vous féliciter pour avoir organisé cette réunion avec le syndic, sachant que même si l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 26 du décret du 17 mars 19