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Reponses expert

Réponse de l'expert - 22/01/2021

Quelles sont les modalités pour refaire voter une résolution en deuxième lecture ?

La loi du 10 juillet 1965 impose de refaire voter une résolution qui n’a pas obtenu la majorité nécessaire à une majorité allégée lorsque les prérequis sont réunis. Ce dispositif a été aménagé et même renforcé avec l’ordonnance du 30 octobre 2019.
A travers cette vidéo à l’expert, nous allons expliquer dans quel cadre cette obligation de refaire voter en deuxième lecture la résolution s’applique.
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Réponse de l'expert - 15/01/2021

Le syndic peut-il menacer la copropriété de démissionner sans motif ?

Question: Notre syndic nous a informé qu’il tiendra l’assemblée générale uniquement par correspondance par le biais de l’envoi de formulaires de vote. Alors qu’il dispose encore d’un mandat qui arrivera à échéance dans un an, il présente dans la convocation d’assemblée générale un nouveau contrat avec une durée de trois ans, alors que l’usage est toujours de voter une durée de 18 mois. Le conseil syndical a informé le syndic qu’il donnera comme consigne aux copropriétaires de voter par correspondance «contre» à cette résolution, aux motifs que d’une part rien ne justifie de valider d’ores et déjà un nouveau contrat, et d’autre part pour une durée de mandat aussi longue. Le syndic nous a alors rétorqué que si les copropriétaires ne validaient pas ce contrat, il démissionnerait sur le champ, laissant la copropriété sans syndic. Est-il légalement en mesure de procéder ainsi?
Réponse: Avant même d’aborder le fond de votre question, il est clair que d’un point de vue purement professionnel et déontologique, cette façon de procéder est tout à fait inacceptable. En effet, l
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Réponse de l'expert - 08/01/2021

À quoi correspond la notion de « N » dans les annexes comptables

QUESTION: Je viens de recevoir ma convocation d’assemblée générale dans laquelle les cinq annexes comptables sont jointes. Sur celles-ci figure la notion d’année N-1, N, N+1 et N+2. Afin de mieux pouvoir exploiter et comprendre les documents qui nous ont été remis, puis-je savoir à quoi cela correspond ?
REPONSE: Les annexes comptables ont été définies par l’arrêté du 14 mars 2005. Conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, elles doivent impérativement être jointes à la convocation d’ass
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Réponse de l'expert - 01/01/2021

Quels sont les différents modes de participation au vote des résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale ?

QUESTION: Je viens de recevoir la convocation d’assemblée générale de ma copropriété, je souhaiterais savoir quels sont les différents moyens pour participer au vote des résolutions.A travers cette vidéo est présenté l’ensemble des dispositifs permettant de participer au vote des résolutions d’assemblée générale.
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Réponse de l'expert - 25/12/2020

Dans quels cas s’applique la rétroactivité d’une nouvelle norme ?

En principe, la date à partir de laquelle une norme est applicable est celle de sa publication. Dans quels cas s’applique la rétroactivité d’une nouvelle norme ?
Selon la Fédération Française du Bâtiment (FFB), pour déterminer la date d'application d'une norme, il convient tout d'abord de distinguer deux types de normes : obligatoires et volontaires. I.
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Réponse de l'expert - 18/12/2020

En tant que président du conseil syndical, ai-je le droit de convoquer une assemblée générale ?

Question: En tant que président du conseil syndical, j’ai demandé au syndic de convoquer notre assemblée générale annuelle par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre est restée vaine, j’ai donc pris l’initiative de convoquer l’assemblée générale mais mon syndic me reproche de l’avoir fait et m’indique qu’elle n’est pas valable.
Réponse: Le décret du 17 mars 1967 prévoit en son article 7, que dans tout syndicat il doit être tenu au moins une fois chaque année une assemblée générale. Ce même article dispose depuis l’entrée e
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Réponse de l'expert - 11/12/2020

Quels sont les coups de pouces actuels en matière de chauffage et l’intérêt d’installer des robinets thermostatiques ?

QUESTION: Notre copropriété dispose d’un chauffage collectif, nous aimerions connaitre au-delà de MaPrimeRénov’ les coups de pouces financiers actuels et surtout l’intérêt d’installer sur les radiateurs des robinets thermostatiques.A travers une vidéo de l’expert, notre thermicien salarié de l’ARC répond à ces questions pertinentes.
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Réponse de l'expert - 04/12/2020

Le syndic sortant est-il tenu de remettre au repreneur les documents dématérialisés figurant dans l’extranet qu’il a mis à la disposition de la copropriété ?

QUESTION: A la suite d’une mise en concurrence des contrats de syndic réalisée par le conseil syndical, l’assemblée générale a nommé un nouveau cabinet. Le syndic sortant a indiqué au conseil syndical qu’il remettra au repreneur l’ensemble des documents et archives papier de la copropriété, mais pas ceux dématérialisés qui figurent dans l’extranet. Pour cela, il avance deux arguments: l’extranet est un outil du syndic mis à la disposition de la copropriété, impliquant qu’à partir du moment où il n’est plus en fonction, les documents sont perdus. Les documents figurant dans l’extranet sont remis en format papier, ne nécessitant pas de les produire en format dématérialisé. Ces arguments sont-ils justifiés et à défaut comment puis-je le contraindre de remettre l’ensemble des pièces dématérialisées figurant dans l’extranet de la copropriété?
REPONSE: L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic professionnel doit fournir à la copropriété «un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de
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Réponse de l'expert - 27/11/2020

Comment faire reconnaitre l’abus de majorité d’une décision prise en assemblée générale?

Question: Je suis copropriétaire et demande en assemblée générale l’autorisation d’effectuer des travaux qui affectent les parties communes, si cette dernière refuse, puis-je parler d’abus de majorité? Comment faire pour les contraindre à me donner cette autorisation?
Réponse: Le principe est la liberté pour l’assemblée générale de voter dans un sens ou dans un autre.
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Réponse de l'expert - 20/11/2020

Mon syndic est-il limité dans les modalités de facturation des prestations particulières et privatives ?

QUESTION: Mon syndic présente à la prochaine assemblée générale une nouvelle fois sa candidature pour être le mandataire de la copropriété. Sur le nouveau contrat proposé qui répond à la nouvelle présentation fixée par le décret du 2 juillet 2020, je constate que certaines modalités de facturation des prestations complémentaires ont été modifiées. Certaines prestations prévoient un forfait de base auquel s’ajoute des vacations horaires, tandis que d’autres prévoient une rémunération en pourcentage du montant de l’emprunt ou de la subvention qui serait demandé par le syndic au profit de la copropriété. Enfin, certaines prestations privatives telles que l’établissement d’un protocole d’accord ou bien la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice est facturé au temps passé. L’ensemble de ces modalités de facturation sont-elles légales ou à défaut abusives?
REPONSE: Pour répondre à votre interrogation il faut prendre comme référence le point 7.2.1 du contrat-type qui encadre les modalités de prestation particulière. Celle-ci concerne les missions compl
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Réponse de l'expert - 13/11/2020

Une assemblée générale uniquement par correspondance est-elle possible ?

QUESTION: Mon syndic a convoqué l’assemblée générale pour une tenue prévue au 3 décembre 2020. Il m’informe qu’à cause du confinement, il a décidé unilatéralement que l’assemblée générale se tiendrait que par correspondance, à travers l’envoi de formulaires. Est-il en mesure d’imposer ce changement de tenue d’assemblée générale, sans avoir obtenu au préalable ne serait-ce que l’avis du conseil syndical?
REPONSE: L’ordonnance 2020-595 du 20 mai 2020 qui a modifié l’ordonnance du 25 mars 2020, a prévu des dispositions dérogatoires à la loi du 10 juillet 1965 pour justement répondre aux contraintes li
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Réponse de l'expert - 30/10/2020

Le syndic nouvellement élu est-il en droit de facturer la reprise de la comptabilité de l’exercice en cours ?

QUESTION: Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 15 juin 2020, nous avons élu un nouveau syndic. Ce dernier m’indique que conformément au point 7.2.7 du contrat type de syndic réglementé par le décret du 26 mars 2015 modifié par le décret du 2 juillet 2020, il est en mesure de facturer la reprise de la comptabilité de l’exercice qui va du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020. Selon ses dires, il est tenu de reprendre l’ensemble des écritures comptables saisies par l’ancien syndic entre le 1er janvier 2020 et le 15 juin 2020 pour être en mesure de clôturer la comptabilité en fin d’année e répartir les comptes. Il indique que cette prestation est facturée à la vacation horaire en nous annonçant un temps moyen de dix heures. Cela est-il légal ou non?
REPONSE: Le point 7.2.7 du contrat type défini par le décret du 26 mars 2015, qui n’a pas été modifié par le décret du 2 juillet 2020, donne effectivement au syndic la possibilité de facturer plusieu
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Réponse de l'expert - 23/10/2020

Les obligations en matière de sécurité incendie dans les parkings

QUESTION: Quelles sont les obligations de sécurité incendie dans les parkings?
REPONSE: Les mesures en matière de sécurité incendie posent de nombreuses interrogations, ne sachant pas exactement la limite entre ce qui relève des obligations ou des recommandations. Cette diffi
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Réponse de l'expert - 09/10/2020

Comment gérer les pouvoirs sans indication du nom du mandataire, réceptionnés par le syndic ?

QUESTION: Lors de la prochaine assemblée générale, le contrat de notre syndic est mis en concurrence, sous l’impulsion du conseil syndical dont je suis le président. Le syndic a reçu des pouvoirs sans indication du nom du mandataire, et m’indique qu’il les distribuera au fur et à mesure aux copropriétaires qui émargeront la feuille de présence. Cela est-il conforme à la réglementation?
REPONSE: L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ELAN précise clairement «lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication du nom du mandataire, il ne peut ni les conserver p
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Réponse de l'expert - 02/10/2020

Les déclarations de sinistre faites par le syndic doivent-elle faire l’objet d’un avis préalable du conseil syndical ?

Question: Les déclarations de sinistre par le syndic ont notamment pour effet d’augmenter la sinistralité de l’immeuble et d’augmenter la prime d’assurance. Dès lors, le conseil syndical peut-il intervenir pour limiter les déclarations de sinistre?
Réponse: La déclaration de sinistre est une obligation qui impose à l’assuré d’informer l’assureur de la survenance d’un sinistre provoqué ou subit, de nature à pouvoir mettre en jeu les garanties p
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Réponse de l'expert - 25/09/2020

Est-il obligatoire de réaliser un diagnostic de la présence de plomb dans l’eau ?

De nombreux responsables de copropriété nous sollicitent pour connaître les obligations en matière de recherche de la présence de plomb dans l’eau du fait de ses conséquences sur la santé des résidents.
Question 1: Quelles sont les copropriétés qui peuvent être concernées par la présence de plomb dans l’eau? Les copropriétés concernées sont celles qui sont équipées de canalisations en plomb, ce qui
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Réponse de l'expert - 18/09/2020

Le syndic peut-il imposer à l’ensemble des copropriétaires la dématérialisation de leurs documents ?

Question: Lors de l’assemblée générale, notre syndic professionnel nous a informés que les nouvelles dispositions légales et règlementaires (ordonnance 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet 2020) imposent que l’ensemble des documents à destination des copropriétaires (appels de fonds, convocation d’assemblée générale, mise en demeure…) soient dématérialisés. Cela est-il exact sachant que la plupart des copropriétaires souhaitent recevoir leurs documents sous format papier pour les analyseret surtout les conserver?
Réponse: En préliminaire, je tiens à vous préciser qu’à la suite de l’entrée en vigueur du contrat type de syndic qui a précisé que les frais de photocopies étaient inclus dans le forfait de base, le
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Réponse de l'expert - 11/09/2020

Mise en concurrence des contrats de syndic en cas de gestion de la copropriété par un syndic non professionnel

Question: Notre copropriété est gérée par un syndic non professionnel depuis plus de cinq ans. Nous sommes satisfaits de sa gestion d’autant plus que les syndics professionnels précédents n’étaient pas réactifs. En tant que président du conseil syndical un copropriétaire m’a indiqué que je suis contraint par la loi de mettre en concurrence les contrats de syndic. Suis-je réellement concerné par cette obligation?
Réponse: L’article 21 du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019 impose au conseil syndical de réaliser une mise en concurrence des contrats de syndic en vue de l’information de l
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Réponse de l'expert - 04/09/2020

Comment faire appliquer les pénalités en cas de retard par le syndic à remettre les documents réclamés par le conseil syndical

QUESTION En tant que président du conseil syndical j’ai demandé depuis trois mois à mon syndic la copie du grand livre comptable de la copropriété. Malgré ses obligations il se refuse toujours à me la transmettreau motif que les documents ne sont pas encore finalisés. Je lui ai indiqué que des pénalités de retard lui seront imputées conformément aux nouvelles dispositions légales. En cas de refus de prendre en charge les pénalités comment puis-je le contraindre à les payer?
REPONSE Effectivement, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance copropriété du 30 octobre 2019 prévoit des pénalités d’un montant de quinze euros par jour en cas de retard
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Réponse de l'expert - 28/08/2020

En tant que fils/fille d’un.e copropriétaire, puis-je proposer en assemblée générale ma candidature en tant que membre du conseil syndical ?

QUESTION: En tant que fils/fille d’un.e copropriétaire, puis-je proposer en assemblée générale ma candidature en tant que membre du conseil syndical?
REPONSE: L’ordonnance copropriété n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a modifié la loi du 10 juillet 1965 en étendant les possibilités de candidature à la fonction de conseiller syndical. En effet, l’art
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Réponse de l'expert - 31/07/2020

Comment maitriser les charges en copropriété ? (émission vidéo)

En l’espace de dix ans, les charges courantes de copropriété ont augmenté de 50 % alors que sur cette même période l’inflation n’a évolué que de 12 %. Les syndics affirment qu’il s’agit d’une fatalité due notamment au vieillissement des copropriétés. Or, l’ARC a démontré à plusieurs reprises qu’il était possible de réaliser des économies substantielles en supprimant toutes prestations inutiles ou abusives et en mettant en concurrence les prestataires. En effet, les syndics qui doivent défendre les intérêt des syndicat des copropriétaires s’avèrent dans les faits être souvent en conflit d’intérêts essayant de faire passer leur filiale ou des sociétés avec lesquelles ils ont des relations capitalistiques.
A travers cette vidéo de l’expert, nous allons expliquer comment procéder pour réduire de manière significative les charges de copropriété.
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Réponse de l'expert - 24/07/2020

Comment expliquer le manque de confiance des conseillers syndicaux à l’égard de leur syndic ? (émission vidéo)

On pourrait valablement s’interroger sur les causes du conflit latent ou du moins de la méfiance de nombreux conseillers syndicaux à l’égard de leur syndic alors que tous deux sont censés défendre exclusivement les intérêts des syndicats des copropriétaires. La raison de cette situation est que les syndics professionnels défendent d’autres intérêts qui sont parfois en contradiction avec ceux de la copropriété. C’est à travers un débat télévisé en deux parties que le Directeur Général de l’ARC a échangé avec un observateur de la copropriété, lui-même ex-syndic, sur la situation et les difficultés rencontrées ne permettant pas de garantir une gestion pérenne des copropriétés. Vous pouvez consulter le débat en cliquant sur les images.
I. Partie 1 II. Partie 2
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Réponse de l'expert - 17/07/2020

Convention d’ouverture du compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires : VRAI/FAUX

Les doutes du conseil syndical quant à l’existence d’un compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires, à la présentation par le syndic de la convention correspondante éditée par l’établissement financier dépositaire, se manifestent régulièrement. Les incertitudes s’avèrent d’autant plus grandes en cette période sanitaire exceptionnelle, dont certains syndics professionnels tentent de tirer profit. Quelles sont les principales mentions ou omissions suspectes affectant encore certaines conventions d’ouverture de compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires?
Question: le recours à une abréviation pour le titulaire du compte bancaire séparé est-elle juridiquement admissible? Réponse: NON. De nombreuses conventions se contentent d’indiquer comme titulaire
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Réponse de l'expert - 10/07/2020

Mon épouse est membre du conseil syndical, puis-je la remplacer si elle ne peut pas assister aux réunions ?

Mon épouse est membre du conseil syndical mais en raison de ses obligations professionnelles, elle ne peut pas assister à toutes les réunions du conseil syndical. Etant son époux, puis-je la remplacer si elle ne peut pas assister aux réunions?
Si le remplacement d’un membre du conseil syndical est autorisé, il est toutefois très encadré et répond à des critères déterminés. En effet, conformément à l’article 25 du décret du 17 mars 1967: -
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Réponse de l'expert - 03/07/2020

Quels sont les différents taux de TVA appliqués sur les factures qui concernent la copropriété (émission vidéo)

En tant que membre du conseil syndical chargé de contrôler les comptes et les factures imputées à la copropriété, je me trouve souvent en difficulté pour vérifier si le taux de TVA (taxe sur la valeur ajoutée) appliqué est le bon? J’aimerai connaître les règles de détermination du taux de TVA appliqué sur les factures en fonction des prestations concernées.
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Réponse de l'expert - 26/06/2020

Copropriété dépourvue de syndic valablement mandaté, comment faire ? (émission vidéo)

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale. A ce titre, il a des droits et des obligations, mais il doit être valablement représenté par une personne physique vis-à-vis des tiers, notamment des fournisseurs et des copropriétaires. En copropriété, c’est le syndic qui est l’unique représentant légal du syndicat des copropriétaires. En cas d’absence de syndic, le syndicat peut alors être confronté à un défaut de représentation préjudiciable. Madame GUIHARD, vous êtes la Responsable du Pôle syndics bénévoles au sein de l’ARC, pouvez-vous nous dire comment la copropriété doit s’organiser si elle se retrouve sans syndic valablement mandaté par l’assemblée générale ?
Cette situation se retrouve le plus souvent dans deux cas complétement différents: dans le cadre d’une gestion professionnelle ou non avec un mandat de syndic légalement terminé car le syndic a tar
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Réponse de l'expert - 19/06/2020

Quelle est la valeur des majorités indiquées dans l’ordre du jour de la convocation ?

Question: Je viens de recevoir la convocation à l’assemblée générale annuelle et je me suis aperçu que le syndic s’est trompé de majorité à une question inscrite à l’ordre du jour. En effet, il fait voter une autorisation de travaux affectant les parties communes à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Peut-on modifier la majorité de vote indiquée lors de l’assemblée généralesans encourir de nullité ?
Réponse: La loi précise à l’article 13 du décret du 17 mars 1967 : « L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifi
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Réponse de l'expert - 12/06/2020

Compte de gestion de l’exercice clos réalise et budgets prévisionnels (émission vidéo)

Laurence VILSALMON, Experte en comptabilité de copropriété Depuis l’entrée en vigueur du décret et de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, le syndic est tenu de joindre à la convocation de l’assemblée générale cinq annexes comptables sous peine de nullité de l’assemblée générale, et notamment l’annexe 2.
L’annexe 2 permet de visualiser l'ensemble des charges et des produits de la copropriété au dernier jour de l'exercice comptable. Cette annexe est scindée en 2 parties, la partie haute en bleu pour l