ABUS N° 4150 : L’ARC avait raison : le TGI confirme que les salariés du syndicat de copropriétaires ne peuvent disposer de mandat en assemblée générale

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Abus
27/09/2016

ABUS N° 4150 : L’ARC avait raison :

le TGI confirme que les salariés du syndicat de copropriétaires ne peuvent disposer de mandat en assemblée générale

 
 
Un copropriétaire exaspéré par les irrégularités commises lors des assemblées générales de son syndicat, notamment les collusions entre le syndic, le gardien d’immeuble et certains copropriétaires, s’est résigné à requérir la nullité judiciaire de l’une d’elle.
  1. Les faits

Mai 2014 se tient l’assemblée générale annuelle d’une copropriété parisienne.
 
Au cours de cette réunion, un copropriétaire vigilant s’aperçoit que le gardien de l’immeuble, qui est également copropriétaire, dispose de trois mandats de vote de copropriétaires absents.
 
Il interpelle le président de séance en indiquant que cette situation lui paraît illicite, selon l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et diverses publications de l’ARC puisque le gardien, même s’il est copropriétaire, n’en est pas moins un préposé du syndic et comme tel il ne peut pas détenir de pouvoirs. Pour retrouver la définition précise de ce que suppose le terme de « préposé », nous vous renvoyons à notre article : www.arc-copro.com/1619.
 
Rappelons que le préposé est une personne sous l’autorité d’une autre, recevant des instructions et consignes, ce qui est le cas d’un gardien ou d’un employé d’immeuble à l’égard d’un syndic.
 
Ce copropriétaire vigilant se voit opposer une fin de non-recevoir du Président de séance, soutenu par ailleurs par le secrétaire qui n’est autre que le syndic professionnel. Il n’a donc plus d’autre issue que de devoir assigner le syndicat en annulation de l’assemblée générale !
  1. La jurisprudence en regard des textes

Le Tribunal de Grande Instance de Paris (TGI) fait droit à sa demande dans son jugement du 11 mars 2016 (n° 14 -12389), qui est parfaitement bien argumenté et que nous résumons ci-après.
 
Le juge judiciaire souligne que, bien que le gardien d’immeuble soit à la fois, copropriétaire et salarié du syndicat de copropriétaires (et non-salarié du syndic) il n’en demeure pas moins qu’il est le préposé du syndic, dans la mesure où c’est ce dernier qui dispose réglementairement du pouvoir disciplinaire à son égard, suivant  l’article 31 du décret du 17 mars 1967, comme nous ne cessons de le répéter depuis des années (voir notre article : www.arc-copro.com/pafq).
 
À ce titre, les nouvelles dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 (issues de la loi ALUR du 24 mars 2014) interdisent à tout salarié du syndicat de recevoir le moindre mandat de représentation d’un copropriétaire pour une assemblée générale.
 
Dans le cas contraire, les conséquences pour le syndicat s’avèrent radicales et fortement dommageables, puisque l’assemblée générale encourt tout bonnement la nullité judiciaire, dès lors qu’elle est initiée par tout copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois, à compter de la notification du procès-verbal par le syndic selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. C’est ce qu’a décidé le TGI :
 
« En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. H. est employé du syndicat des copropriétaires en qualité de gardien en vertu d’un contrat de travail conclu le 9 mars 2012. Il est par ailleurs non contesté qu’il est également copropriétaire au sein de l’immeuble et, qu’il a bénéficié de trois pouvoirs émanant de copropriétaires pour l’assemblée générale du 15 mai 2014. Or, il est indéniable qu’il existe un lien de subordination entre M. H et le syndic, comme celui-ci est le représentant du syndicat des copropriétaires. En tant que préposé du syndic, celui-ci ne pouvait donc valablement bénéficier de mandats émanant de copropriétaires pour l’assemblée générale du 15 mai 2014 et, ce afin d’éviter tout conflit d’intérêts. En conséquence, il convient d’annuler l’assemblée générale du 15 mai 2014 dans son ensemble. »
 
Il importe donc au président de séance, chargé de veiller au bon déroulement de l’assemblée générale (art. 14 et 15 du décret du 17 mars 1967) d’écarter tout pouvoir d’un copropriétaire absent remis à un employé du syndicat des copropriétaires, afin de ne pas exposer cette réunion à une irrégularité fortement préjudiciable : la nullité judiciaire de celle-ci dans son intégralité.
 
Qui plus est, sa responsabilité pourrait être recherchée, dès lors qu’un copropriétaire l’aurait interpelé à ce sujet ! Le syndicat pourra également appeler en garantie l’assurance RCP (responsabilité civile professionnelle) du syndic pour couvrir le préjudice subit.