ABUS N° 4179 : Le cabinet THÉO IMMOBILIER est loin d’être le père Noël

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Abus
23/12/2016

ABUS N° 4179 : Le cabinet THÉO IMMOBILIER est loin d’être le père Noël

 
Nous avons souvent dénoncé les « cadeaux » ou « gestes commerciaux » accordés par les syndics professionnels aux syndicats de copropriétaires qu’ils gèrent, sachant qu’il s’agit souvent de cadeaux empoisonnés ou de fausses remises (voir notamment l’abus 4138 www.arc-copro.com/ye71).
 
C’est un peu l’histoire du vendeur qui offre une bouteille de sable pour tout achat à ses clients du désert.
 
Voyons ici les pratiques du cabinet THÉO IMMOBILIER.

I. Les faux cadeaux en matière de travaux techniques

Le contrat type réglementaire précise les travaux pour lesquels le syndic est en droit de réclamer des honoraires supplémentaires qui doivent être soumis au vote de l’assemblée générale.
 
Ces honoraires sont prévus dans l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et concernent les travaux dont la liste est fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967.
 
Les tâches administratives préalables au vote de ces travaux sont comprises dans la gestion courante.
 
Néanmoins, le cabinet THÉO immobilier présente pas moins de onze prestations dans son contrat en indiquant qu’elles sont incluses dans ses honoraires dont voici la liste :
 
      DÉTAIL DE LA PRESTATION
MODALITÉS DE TARIFICATION CONVENUE
Obtention de l’avis du conseil syndical, en cas d’exécution de travaux urgents, pour obtenir le versement d‘une provision ne pouvant excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux
 
*INCLUS DANS LES HONORAIRES VOTES Cf 3.2.5
Recensement et mise ne concurrence des prestataires : maître d’œuvre, coordonnateur SPS, DO, contrôle technique...
 
*INCLUS DANS LES HONORAIRES VOTES Cf 3.2.5
Organisation des interactions entre prestataires intellectuels pendant les études techniques : CCTP, assurances, sécurités, etc.
 
*INCLUS DANS LES HONORAIRES VOTES Cf 3.2.5
Appels d’offres, études des devis et mise en concurrence pour les travaux hors budget
 
 
*INCLUS DANS LES HONORAIRES VOTES Cf 3.2.5
Négociation et passation des marchés des prestataires
 
*INCLUS DANS LES HONORAIRES VOTES Cf 3.2.5
Déclaration d’ouverture de chantier, participation à l’élaboration des documents obligatoires (coordonnateur SPS)
 
*INCLUS DANS LES HONORAIRES VOTES Cf 3.2.5
Participation aux réunions de chantiers et déplacements sur site
 
- Cf TARIF COUT HORAIRE MENTIONNE EN 3.2.1
Réception des ouvrages, signature des PV, levée des réserves
 
*INCLUS DANS LES HONORAIRES VOTES Cf 3.2.5
Obtention sans réserve des dossiers de fin de chantier : DIUO etc.
 
*INCLUS DANS LES HONORAIRES VOTES Cf 3.2.5
Vérification des factures
 
*INCLUS DANS LES HONORAIRES VOTES Cf 3.2.5
Règlement et répartition des factures
 
*INCLUS DANS LES HONORAIRES VOTES Cf 3.2.
 
 
Cependant, il ne s’agit en aucun cas de geste commercial ou de cadeau étant donné que ces prestations ne peuvent, de toutes les façons, pas faire l’objet de prestation supplémentaire.
 
Et pour cause, elles doivent obligatoirement être incluses dans le forfait de base au titre du décret relatif au contrat type.
 
D’ailleurs, ce syndic a volontairement ajouté dans son contrat ces onze prestations alors qu’elles ne figurent pas dans la présentation réglementaire.

II. Des vrais honoraires illégaux

En parallèle des faux cadeaux, il y a les vrais honoraires illégaux qui parfois dépassent l’entendement.
 
Voici quelques exemples qui nous rappellent qu’il s’agit bien d’un contrat de syndic.
 
Le point 7.2.7 du contrat type réglementaire prévoit une possibilité pour le syndic de facturer des honoraires pour la constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier de justice ou à l’assureur de protection juridique.
 
Néanmoins, ce syndic précise dans les modalités de tarification qu’il percevra 80 euros HT pour la remise du dossier à l’huissier, et 130 euros HT pour la transmission du dossier à l’avocat.
 
Ainsi, le décret précise qu’il pourra percevoir des honoraires en cas de constitution du dossier et lui facture la remise du dossier. Cela ne relève pas vraiment des mêmes définitions… Pourquoi alors modifier les termes imposés par décret ?
 
Allez, encore un autre.
 
Le contrat type prévoit des tâches pouvant faire l’objet de facturation privative, notamment à l’égard du copropriétaire débiteur.
 
Le syndic reprend effectivement cette liste dans son contrat, mais, dans la rubrique dédiée aux tarifications, il rajoute des prestations comme le relevé hypothécaire pour un coût de 60 euros, ou encore un coût pour la prise d’hypothèque légale de 80 euros HT.
 
Bien évidemment, nous n’abordons pas les tarifs pour l’établissement du pré état daté ou même encore l’actualisation du pré état daté, prestations totalement illégales.
 
Comme on le voit, c’est le tout permis.
 
Précisons néanmoins que ce contrat date du 20 novembre 2015, espérant qu’entre-temps ce syndic a pu lire les articles de l’ARC pour corriger son contrat.
 
Nous attendons donc une réponse...
 
Pour vous aider à bien analyser vos propres contrats de syndic désormais soumis au contrat type réglementaire, vous pouvez vous reporter à notre guide :
 
 
 
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