La Cour de Cassation rappelle que les travaux privatifs affectant les parties communes exigent une autorisation de l’assemblée générale

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Conseils de l'ARC
16/03/2018

La Cour de Cassation rappelle que les travaux privatifs affectant les parties communes exigent une autorisation de l’assemblée générale

 
Tout résident d’une copropriété, locataire ou copropriétaire, d’un lot d’habitation ou commercial, doit s’interroger sur la législation à respecter pour effectuer des aménagements affectant les parties communes de la résidence.
 
C’est ce que rappelle la Cour de Cassation dans un récent arrêt, relatif aux travaux entrepris par le locataire d’un local commercial.
 
La haute juridiction vient rappeler le cadre légal applicable et les incidences en cas d’infraction.

I. Légalement : l’autorisation de l’assemblée générale s’impose :

L’article 25 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965 dispose, que le copropriétaire, qui envisage de réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, doit requérir l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité des voix du syndicat.
 
Cela implique que cette demande :
 
- Emane du copropriétaire  que celui-ci occupe le lot ou l’ait mis en location, peu importe l’affectation de celui-ci (habitation, local professionnel ou commercial), ou  les termes du bail commercial qui autoriseraient à procéder à des travaux d’aménagement ;
 
- Soit notifiée (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception) au syndic pour inscription à l’ordre de l’assemblée générale, comprenant :
 
● La question à inscrire à l’ordre du jour ;
 
● Le projet de résolution ;
 
● Les pièces (descriptif de travaux, plans, attestation d’assurance de l’entreprise…) permettant aux copropriétaires de voter en connaissance de cause sur le projet de travaux, annexées par le syndic à la convocation.
(articles 8 et 11 du décret du 17 mars 1967).

II. Les conséquences pour les aménagements illicites

La Cour de Cassation s’en tient à une jurisprudence constante, et considère illégaux ces travaux engagés sans autorisation préalable, ils exposent leur auteur, à compter de leur réalisation à une action judiciaire en annulation de la part du syndicat, représenté par son syndic.
 
L’arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation n° 16 - 17759 du 15 février 2018 va dans le même sens mais présente l’intérêt de souligner la compétence du juge des référés (pour la suspension et la suppression des travaux illégaux en cours d’exécution), pouvant être saisi concomitamment par le copropriétaire bailleur (pour des aménagements réalisés illégalement par son preneur) et le syndicat, quelle que soit l’affectation du local prévué par le règlement de copropriété :
 
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 mai 2016), rendu en référé, que les consorts X..., propriétaires indivis d'un local commercial situé dans un immeuble en copropriété et donné à bail à une société …laquelle y exploite une activité de restauration, ont assigné celle-ci en cessation des travaux de remplacement du conduit d'évacuation des fumées et en remise en état des lieux ; que le syndicat des copropriétaires du [...]                          est intervenu volontairement à l'instance ;
 
Attendu que la société M. fait grief à l'arrêt d'ordonner l'arrêt immédiat des travaux entrepris et de la condamner à remettre les lieux en état ;
 
Mais attendu qu'ayant relevé que la société M. ne déniait pas avoir réalisé, sans autorisation préalable de la copropriété, la pose d'un nouveau conduit d'évacuation, dépendant des parties communes, ….. et que, en l'absence de production d'une autorisation a posteriori de l'assemblée générale des copropriétaires, la régularisation des travaux n'était qu'hypothétique et tout aménagement envisagé par le preneur pas de nature à assurer le respect du règlement de copropriété, de sorte que la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble était la remise en l'état des lieux, la cour d'appel, procédant aux recherches prétendument omises, a légalement justifié sa décision »
 
Les règles de la copropriété sont donc opposables aux copropriétaires comme aux locataires et peuvent être mises en jeu par le syndicat des copropriétaires et/ou par le copropriétaire bailleur.
 
Le fait qu’une activité commerciale soit prévue dans le règlement de copropriété, et que le bail commercial autorise le locataire à réaliser des travaux d’aménagement ne sont pas suffisants : il faut aussi une autorisation préalable ou à postériori de l’assemblée générale.
 
Tout contrevenant ne doit pas ignorer les risques encourus, à savoir une remise en état antérieur, sous astreinte judiciaire.