La maîtrise des charges : des syndics pyromanes-pompiers

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14/11/2017

La maîtrise des charges :
des syndics pyromanes-pompiers

 
Voici plusieurs années que l’ARC fait la guerre aux dérives des charges, affirmant haut et fort que les copropriétés peuvent réaliser jusqu’à 40% d’économies sur leur budget prévisionnel.
 
Beaucoup de syndics ont essayé de tourner en dérision nos propos, affirmant que l’augmentation des charges était une fatalité, ne pouvant réaliser que des économies marginales.
 
Grâce à notre observatoire des charges (OSCAR) et à nos communications périodiques à travers notre site internet et notre revue, nous avons encouragé les conseillers syndicaux à prendre en main cette question, et les premiers « miracles » nous sont parvenus.
 
A présent, il est indéniable que les charges de copropriété sont surestimées, incitant les syndics à diriger leurs argumentaires promotionnels de leurs cabinets autour de la maîtrise de charges.
 
C’est ainsi que de grands groupes de syndics comme Nexity ou Foncia n’hésitent plus à s’engager à réduire les dépenses pour récupérer de nouvelles copropriétés, alors que ce sont ces mêmes syndics qui ont laissé les charges augmenter sans prendre le soin de négocier les contrats et les tarifs des équipements.
 
Il est à présent essentiel que le conseil syndical s’assure que ces nouvelles communications commerciales des syndics ne soient pas de la « poudre de perlimpinpin » envoyées aux yeux de conseillers syndicaux crédules.
  1. Un risque de baisse des charges ponctuelle

Comme nous l’avons expliqué, les charges de copropriété ont décroché du fait d’un laxisme des syndics à mettre en concurrence les contrats des prestataires.
 
Ainsi, à travers les exercices comptables les factures ont augmenté sans que les syndics ne s’en soucient.
 
Cela concerne aussi bien les contrats d’assurance ; d’entretien des équipements tels que l’ascenseur, le chauffage, la VMC que les fournitures de la copropriété telles que les extincteurs, les ampoules, les produits d’entretien...
 
Plus grave, certains syndics ont signé à l’insu des copropriétaires et des conseillers syndicaux des contrats inutiles comme les diagnostics termites et autres contrôles superflus.
 
Ainsi, les leviers de réduction des charges sont nombreux.
 
A présent, la seule difficulté est de s’assurer que les prix négociés par ces grands groupes de syndics pourront être maintenus sur une longue période pour une prestation équivalente.
 
En effet, il peut y avoir deux abus possibles :
  • une réduction du coût, en contrepartie d’une prestation moins importante ;
  • une réduction du montant de la facture la première année, pour se rattraper sur les années suivantes.
Ainsi, une politique d’optimisation des charges devra s’apprécier sur plusieurs années, en vérifiant sur une période d’au moins trois ans que les charges ont effectivement baissé pour une prestation équivalente, voire meilleure.
 
C’est d’ailleurs pour cela que les sociétés qui proposent une prestation de baisse de charges, sont à éviter car elles ne peuvent en aucun cas s’engager sur plusieurs années.
  1. Une maîtrise des charges grâce à l’ARC

Bien que l’ARC dispose d’un observatoire des charges (efficace et reconnu) et de sociétés référencées, à aucun moment sa coopérative n’a proposé aux copropriétés une prestation de maîtrise des charges.
 
La raison première est que les résultats de réduction des charges doivent s’apprécier sur plusieurs années, et non sur un exercice. Autrement dit, l’obligation de résultats ne pourra pas s’apprécier sur un exercice mais sur une période plus longue de 3 à 5 ans.
 
La deuxième raison est que nous préférons apprendre à nos adhérents à pêcher plutôt que de mettre le poisson dans la bouche.
 
C’est ainsi que l’ARC et sa coopérative ont développé plusieurs outils et services pour accompagner l’adhérent dans ses actions pour optimiser les charges de la copropriété :
  1. Notre observatoire des charges permet au conseil syndical d’identifier, en fonction de la configuration de la copropriété, les postes de charges en dérive.
  2. La coopérative technique a référencé des sociétés dans différents corps de métiers, qui s’engagent sur une prestation de qualité, voire sur un contrat type d’entretien élaboré avec l’ARC.
  3. La coopérative technique de l’ARC a négocié auprès de sociétés des tarifs concurrentiels de matériels ou de fluides comme les ampoules, les extincteurs, le fioul, etc.
  4. L’ARC assiste le conseil syndical dans  l’analyse du grand livre afin de détecter les factures et prestations inutiles qu’il faudra impérativement dénoncer.
Et oui, il y a les promesses des syndics qui ne tiennent qu’à ceux qui y croient, et les conseillers syndicaux qui agissent pour obtenir de vrais résultats.