Le FISC confirme la position de l’ARC sur le taux de TVA réduit pour certains travaux de copropriété

Version imprimableEnvoyer par email
Actualités
22/09/2017

Le FISC confirme la position de l’ARC sur

le taux de TVA réduit pour certains travaux de copropriété

 
Le taux de T.V.A. sur les travaux immobiliers en copropriété est régulièrement source d’interrogations et de contestations.
En effet, des entreprises de bâtiment appliquent quasi systématiquement le taux de T.V.A. ordinaire de 20 % sur leurs devis et facturations, alors qu’il existe un taux réduit de 10 % éligible sur de nombreux travaux et entre autres de réfections.
 
Une récente réponse de l’Administration fiscale conforte la position de l’ARC dans ce domaine.

I. Un taux de T.V.A. litigieux pour des travaux d’entretien des parties communes

A. Le taux ordinaire contesté
 
Une résidence parisienne constituée principalement de logements, gérée par un syndic non professionnel très investi, envisage des travaux de renforcement de structures (forage et injections).
 
Surpris par le taux de T.V.A. ordinaire à 20 % porté sur le devis, le syndic bénévole, adhérente de l’ARC, sollicite notre avis.
 
Nous concluons à un taux de T.V.A erroné, cette opération remplissant selon nous les conditions pour prétendre au taux réduit de 10 %, énoncées à l’article 279-0-bis du Code général des impôts et dans l’instruction BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10.
 
Peut ainsi en bénéficier un immeuble :    
 
- construit depuis plus de deux ans et affecté principalement à l’habitation ;
 
- faisant réaliser des travaux s’analysant en de l’entretien des parties communes vétustes et, ne constituant pas une augmentation de la surface habitable.
 
Le conseil syndical de la résidence concernée a saisi le centre des impôts.
 
 
B. Le taux réduit éligible
 
L’Inspecteur du pôle de Paris 19ème arrondissement de la Direction Générale des Finances Publiques apporte le 31 août 2017 une réponse exhaustive et totalement conforme à notre interprétation de la réglementation fiscale :
 
« … L’entreprise en charge des travaux a soumis les prestations au taux de 20% sur le devis, et vous demandez si le taux intermédiaire de 10% peut s’appliquer…
 
Aux termes de l’article 279-0-bis du Code Général des Impôts (CGI), le taux intermédiaire de 10% s’applique aux travaux éligibles portant sur les seuls locaux d’habitation et sur leurs dépendances (caves, greniers), les interventions hors parties communes dans les locaux à usage commercial ou libéral demeurant entièrement soumises au taux normal de 20 %.
 
Néanmoins, l’instruction BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10 prévoit que, lorsque la part des locaux à usage d’habitation dans les immeubles collectifs est supérieure à 50 % de l’ensemble, le taux de 10 % s’applique également aux travaux éligibles portant sur les parties communes pour totalité (paragraphe 450).
 
Au cas présent, les travaux de forage et d’injection sont tous réalisés dans les parties communes du bâtiment A, qui est entièrement à l’usage d’habitation… L’ensemble des pièces transmises montre que les travaux envisagés dans le bâtiment A rue X, exposés dans le devis du 21/03/2017 établi par X et qui font l’objet de la demande de rescrit, remplissent les conditions d’éligibilité au taux intermédiaire de T.V.A.
 
 Le taux de T.V.A. applicable est celui de 10 % pour la totalité, le bâtiment étant uniquement composé de locaux d’habitation et de leurs dépendances… »

II. Les recommandations de l’ARC

A. Le rôle majeur du syndic
 
Lorsqu’une résidence en copropriété, affectée principalement à l’habitation et construite depuis plus de deux ans, entend réaliser des travaux de rénovation de ses parties communes vétustes (hors création de surface), il appartient à son syndic, en sa qualité de représentant légal du syndicat, chargé de son administration (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965) de s’assurer que le syndicat des copropriétaires bénéfice bien de ce taux réduit.
 
Il doit donc informer préalablement l’entreprise de bâtiment, avant que le devis ne soit établi, que le syndicat des copropriétaires est éligible au taux de T.V.A. réduit de 10%.
 
Si l’entreprise établit un devis avec un taux à 20%, le syndic doit immédiatement le faire corriger avant de le communiquer aux copropriétaires, en pièce jointe à la convocation.
 
Il faut savoir qu’une telle différence de TVA conduit à une différence de prix TTC de 9% ; qui se répercute dans les charges travaux à payer.
 
Le fisc a établi un modèle type d’attestation, que les entreprises sérieuses joignent à leur devis. Le syndic n’a qu’à compléter et signer ce formulaire pour permettre au syndicat de bénéficier de ce taux réduit.
 
SI la facture émise ne respecte pas le taux de TVA applicable soit 10%, le syndic doit la contester dès réception et de préférence ne pas la payer immédiatement.
 
B. La mission accessoire du conseil syndical et des copropriétaires
 
Le conseil syndical doit donc être très vigilant concernant le coût des travaux, afin de débusquer des approximations et exiger les corrections adéquates par l’entreprise défaillante (réédition du devis ou de la facture, remboursement au syndicat du trop-perçu…)
 
Ce contrôle doit intervenir lors de la préparation de l’ordre du jour votant les travaux, (étude des clauses du devis) et lors du contrôle des comptes.
 
Si des factures sont contestées par le conseil syndical pour ce motif-là, il doit le préciser dans son rapport. Si un remboursement par le prestataire n’est pas possible, il faut alors mettre en cause la responsabilité du syndic.
 
Bien entendu, tout copropriétaire, lors de la vérification annuelle des comptes clos du syndicat (art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965) peut contrôler ce poste TVA dans les factures.
 
 
En conclusion :
 
Le syndicat des copropriétaires, qui envisage d’effectuer des travaux d’entretien (hors nettoyage) de ses parties communes, doit donc analyser un poste complémentaire du devis, celui du taux de T.V.A., les erreurs étant assez fréquentes.
Ce rapide contrôle peut générer aisément des économies non négligeables pour le syndicat.
 
Afin de connaitre la liste des prestations qui bénéficient de ce taux, il ne faut pas hésiter à consulter sur internet le BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10 sur impots.gouv.fr. Sur ce même site, vous pouvez trouver une fiche pratique traitant de cette question :