Vigilance sur les modalités de prélèvement des honoraires du forfait de base indiquées dans votre contrat de syndic

Profitons de cet article pour réaffirmer notre position, nous sommes POUR payer à juste titre les bons syndics, à partir du moment où ils font honnêtement leur travail, sans facturer en plus des prestations abusives, voire illégales.

Ceci étant, il existe un point stratégique dans le contrat de syndic qui est rarement contrôlé par le conseil syndical et qui peut faire toute la différence.

Il s’agit du point 7.1.5 du contrat type qui fixe les honoraires du forfait de base du syndic, ainsi que les modalités de prélèvement.

Précisons les éléments à contrôler et surtout leurs conséquences.

I. Des honoraires avec des prélèvements variables.

Au point 7.1.5 sont indiqués les honoraires du forfait de base qui sont exprimés pour une période de douze mois, même si le contrat est conclu pour deux ou trois ans.

Le montant peut (et non doit) être révisé chaque année, dans la mesure où figure dans le contrat un indice de révision.  

Par ailleurs, sont indiquées deux informations capitales que sont la périodicité du prélèvement des honoraires (mensuel, trimestriel, semestriel, annuel), et le mode de prélèvement à savoir « en avance » ou à « terme échu ».

Ces deux données sont essentielles pour l’exigibilité des honoraires.

Car à partir du moment où le contrat prévoit un prélèvement par exemple, par trimestre  et en avance, dès le premier jour du trimestre le syndicat des copropriétaires est redevable de l’intégralité des honoraires du trimestre, permettant au syndic de prélever ses honoraires sur le compte bancaire de la copropriété.

L’idéal est donc de prévoir un prélèvement mensuel et à terme échu, impliquant que le syndic ne pourra prélever les honoraires qu’en fin de mois.

II. Une mesure stratégique

Comme indiqué précédemment, en fonction des modalités de prélèvement, les honoraires deviennent successivement exigibles.

La différence peut donc se faire si en cours de mandat le syndicat des copropriétaires résilie le contrat ou nomme un nouveau cabinet au cours du mandat du syndic sortant dans les trois mois précédant l’échéance de son contrat.

Et pour cause, si le contrat prévoit un prélèvement semestriel et en avance, le syndic sortant prélèvera l’intégralité de ses honoraires en début de semestre, quand bien même son contrat s’est arrêté à la fin du premier trimestre

Il ne sera pas tenu de procéder à un remboursement de ses honoraires au tarif prorata temporis, puisque l’exigibilité de sa rémunération était fixée en avance et par semestre.

La même logique pourra être appliquée si le syndicat des copropriétaires résilie le contrat pour une inexécution suffisamment grave commise par le syndic.

C’est pour cela que le plus pratique et sécurisant est de prévoir un prélèvement mensuel et à terme échu.

À bon entendeur, je vous salue.