Il revient au syndic d’étudier l’intérêt d’une mise en conformité du règlement de copropriété

L’article 209 de la loi ELAN impose de mettre à l’ordre du jour la question de la mise en conformité du règlement de copropriété devant être votée à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Cette exigence suscite de nombreuses interrogations techniques et surtout juridiques, mais aussi comme toujours de « nouveaux business ».

La nouvelle niche consiste à proposer au-delà de la mise en conformité, qui demande effectivement une expertise (qui peut être faite par le syndic ou une structure tierce), de réaliser une étude préalable qui consiste à analyser la nécessité de mise en conformité et son étendue.

Nous allons expliquer pourquoi si cette étape préalable est indispensable, elle doit être assurée par le syndic sans frais supplémentaire. Il ne peut la confier à un tiers dans le cadre d’un contrat d’assistance rémunéré.

I. Une obligation du syndic

Nous le répétons pour la millième fois, le contrat-type de syndic est basé sur le principe du « tout-sauf ».

Autrement dit, l’ensemble des prestations sont incluses au forfait de base, sauf celles expressément indiquées.

Le point 7.2.3 du contrat-type donne effectivement un droit au syndic de facturer en prestation complémentaire l’établissement et les modifications du règlement de copropriété.

L’analyse préalable ne fait pas partie des tâches que le syndic peut facturer de manière supplémentaire.

Cela est évident, car il revient au minimum au syndic professionnel rémunéré d’indiquer au syndicat des copropriétaires qu’il gère si son règlement de copropriété est en conformité.

Voilà pourquoi le syndic ne peut pas facturer cette prestation ni demander au syndicat des copropriétaires de prendre à sa charge une facture établie par un prestataire tiers pour réaliser cette tâche.

En revanche, si le syndic estime ne pas être en capacité de l’assurer ou s’il n’a pas le temps, il peut se faire assister et dans ce cas, il supportera les frais engagés.

II. Une mise en conformité à plusieurs niveaux

A priori, la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ne concerne pas l’ensemble des mises en conformité du règlement de copropriété.

En effet, l’introduction de parties communes spéciales ou encore de droit de jouissance privative qui modifierait les règles de répartition et donc le droit de propriété de chacun imposerait d’obtenir de l’assemblée générale une majorité plus soutenue.

À vrai dire, cette question fait actuellement couler beaucoup d’encre, avec des approches différentes qui sont parfois loin d’être neutres.

En effet, la réponse juridique aura un impact direct sur la faisabilité de réaliser une mise en conformité du règlement de copropriété et plus généralement d’alimenter un nouveau business.

Et pour cause, si l’introduction d’une partie commune spéciale ou d’une grille de répartition peut effectivement se voter à l’article 24, il sera alors facile de l’obtenir au cours de l’assemblée générale. A contrario, s’il faut l’unanimité le projet n’a quasiment aucune chance d’aboutir, ne nécessitant pas d’engager des frais pour réaliser une étude préalable.

Pour obtenir une réponse ferme et dénuée de tout intérêt économique, nous avons interrogé la chancellerie et même le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière qui s’est saisi de la question.

Ainsi, il est indispensable de déterminer dans le cadre de l’analyse préalable à la mise en conformité du règlement de copropriété, les différentes évolutions à apporter et surtout déterminer pour chacune d’elle la majorité à obtenir.

C’est pour ces raisons que l’ARC préfère pour le moment suspendre le service de mise en conformité du règlement de copropriété, sachant qu’il n’est pas pertinent d’engager le conseil syndical sur un investissement financier au risque que cela ne puisse aboutir, du fait des éventuelles majorités importantes à obtenir.