Pourquoi il faut réformer la garantie financière des syndics professionnels de copropriété

Pour se démarquer des prestataires de services d’assistanat aux syndics bénévoles, les chambres professionnelles de syndics affirment qu’ils disposent d’une carte professionnelle, d’une assurance de responsabilité civile et surtout d’une garantie financière.

Ces trois éléments sont censés être une garantie pour le syndicat des copropriétaires qui sera du coup plus rassuré sur la bonne gestion de sa copropriété avec une tranquillité d’esprit si sa trésorerie est perdue en cas de faillite ou de détournement de fonds par le syndic.

Nous savons pertinemment que la carte professionnelle n’est en aucun cas un gage de professionnalisme du syndic.
Essayons alors de vérifier si la souscription d’une assurance de garantie financière est réellement un gage en cas de perte de la trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Pour répondre à cette question, produisons un courrier de la SO.CA.F.

I. Une créance certaine, liquide et exigible

Avant d’entrer dans les détails, voici un courrier type envoyé par l’assurance de garantie financière, en l’occurrence la SO.CA.F, à une présidente de conseil syndical : 

Comme on peut le constater, trois conditions sine qua non sont imposées par la compagnie, et même indiquées en gras, pour que la créance soit prise en charge. Il faut qu’elle soit certaine, liquide et exigible.

Autrement dit, à défaut de pouvoir cumuler la démonstration de ces trois conditions, la garantie financière  du syndic, ne remboursera pas au syndicat des copropriétaires les sommes perdues ou détournées.

Voyons en quoi consistent les trois éléments à constituer.

La créance doit être liquide nécessitant de déterminer la créance avec exactitude. Pour cela, le syndicat des copropriétaires doit disposer de documents comptables et financiers qui présentent d’une manière claire les montants exigibles.

La somme doit être exigible, impliquant qu’aucun délai n’ait été accordé ou que la somme ait bien été redevable par le syndic qui gère les fonds du syndicat des copropriétaires.

La créance est certaine lorsqu’elle est prouvée. Le syndicat des copropriétaires doit être en mesure de prouver les sommes détournées ou perdues par le syndic.

II. Des conditions « échec et mat »

Généralement la saisine d’un syndicat des copropriétaires de la garantie financière du syndic fait suite à une faillite, ou pire, à un détournement des fonds de ce dernier, ne laissant pas de traces et surtout de preuves comptables ou financières. 

En effet, il sait pertinemment que ses agissements relèvent d’infractions pénales qui engageront une enquête par la brigade financière et d’autres administrations.

Ainsi, la liquidation du cabinet suit souvent l’évaporation des fonds des syndicats de copropriétaires et surtout la disparition des pièces comptables et relevés bancaires du syndic et de ses copropriétés mandantes.

Il est donc quasi impossible, pour les syndicats de copropriétaires lésés, de reconstituer la comptabilité pour prouver la créance liquide, certaine et exigible.

Plus que cela, à plusieurs reprises la garantie financière a considéré que les documents comptables n’étaient pas suffisants pour prendre en charge les créances réclamées.

Ainsi, pour résumer, la garantie financière reste extrêmement difficile à engager, rendant l’argument des professionnels quasi hypothétique, surtout lorsqu’il faudra concrètement la débloquer.

Nous espérons que dans le cadre du nouveau quinquennat du président Macron, une réforme sera engagée pour mieux responsabiliser les syndics et leurs garanties financières.