Prévenir les impayés de charges face à l’inflation des prix en 2023

Selon notre observatoire des charges, les dépenses courantes ont enregistré en 2021 une nouvelle évolution de plus 3,80 %.

Cette tendance devrait se confirmer en 2022 et carrément exploser en 2023.

A ce phénomène s’ajoute la nécessité de réaliser des travaux de rénovation y compris énergétiques qui représentent des coûts extrêmement importants, impliquant une attention particulière des conseillers syndicaux pour éviter que les copropriétaires basculent en impayés mettant alors la copropriété en difficulté.

Plusieurs moyens existent pour prévenir les impayés, comme la maitrise des charges courantes qui permet de réduire les quotes-parts de charges appelées auprès de chacun des copropriétaires.

Si cette action a déjà été entreprise, il faut alors la reproduire car il y a toujours des niches de dépenses qui ont été oubliées.

Mais encore, une autre action peut être engagée qui demande une vigilance du conseil syndical. Il s’agit de l’échelonnement des appels de fonds au cours de l’exercice.

Voyons cela de plus près.

I – Des appels de fonds trimestriels

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les appels de fonds sont trimestriels et sont exigibles dès le premier jour du trimestre.

Autrement dit, un copropriétaire est redevable de l’intégralité de la provision de charges trimestrielles dès le premier jour, et même s’il est sensé vendre son appartement dans le mois ou pire le lendemain.

La seconde conséquence est qu’un copropriétaire est considéré en impayé de charges dès le deuxième jour du trimestre, impliquant que le syndic est en droit d’imputer des pénalités de retard et surtout de facturer à prix d’or des courriers de mise en demeure et des lettres de relance, histoire d’augmenter les profits du cabinet.

Afin d’éviter ces difficultés, il est possible de prévoir d’autres modalités d’appels de fonds.

II – Une mensualisation des appels de fonds

Afin de permettre aux copropriétaires d’étaler le versement de leurs appels de fonds, l’assemblée générale peut voter d’autres modalités d’exigibilité des appels de fonds qui ne seraient plus trimestrielles mais mensuelles.

Cela permettrait ainsi aux copropriétaires de pouvoir payer, sur trois mois, leurs appels de fonds qui étaient auparavant trimestriels, sans être menacés par des mises en demeure « bidon » à plus de 60 €.

Néanmoins, ce type de décision doit nécessiter un préalable indispensable.

Il faut que la copropriété dispose d’un fonds de trésorerie suffisant pour être mesure de pouvoir payer les factures lorsqu’elles se présentent.

Pour cela, le conseil syndical doit avoir un schéma des dépenses mensuelles, sachant par exemple pour une copropriété en chauffage collectif, les trois premiers mois de l’année, présentent des charges plus élevées dû aux factures d’énergies.

Ainsi, après avoir identifié les mois qui présentent les pics de dépenses les plus important et en mettant en parallèle le fonds de trésorerie disponible, il sera alors possible de déterminer si les appels de fonds peuvent être mensualisés ou si au préalable il est nécessaire d’augmenter le fonds de trésorerie.

Autre stratégie, le conseil syndical peut également élaborer des modalités d’appels de fonds qui sont plus en cohérence avec l’activité économique de la copropriété.

Autrement dit, si la copropriété a plus de dépenses le premier semestre de l’année du fait de ses consommations de chauffage, il peut alors être convenu que sur le premier semestre est appelé 60 % du budget et sur le second semestre les 40 % restants.

La difficulté est que la quote-part appelée auprès des copropriétaires sur le premier semestre sera évidemment plus lourde à supporter que sur le second semestre pouvant alors provoquer des impayés de charges auprès des copropriétaires nécessitant de bien estimer les situations avant de changer la politique d’appels de fonds.