Attention au diagnostic low-cost pour faire le plan pluriannuel de travaux de la copropriété

Et nous revoilà dans un nouveau tourbillon qui va engager tous les acteurs de la copropriété, à savoir le syndic, le conseil syndical et l’ARC. Il s’agit des diagnostics pour réaliser le plan pluriannuel de travaux qui a été mis en place par la loi Climat et Résilience.

Une niche avant tout commerciale puisque, d’ici deux ans, toutes les copropriétés seront tenues de réaliser un diagnostic pour établir le plan pluriannuel de travaux.

Un marché colossal qui va, comme toujours, provoquer des vocations mais surtout des abus.

L’ARC qui est en première ligne commence déjà à avoir les oreilles qui sifflent avec des diagnostics proposés aux copropriétés qui sont approximatifs et qui représentent, malgré tout, des coûts extrêmement importants.

Expliquons tout d’abord les enjeux et ensuite les précautions d’usage que doit mettre en place le conseil syndical, à défaut de son syndic qui, bien souvent, est juge et parti en essayant de vendre sa filiale ou le bureau d’études qui sait se montrer « conciliant ».

I – Un diagnostic à double, voire à triple compétences

L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi Climat et Résilience, impose au syndicat des copropriétaires de réaliser un plan pluriannuel de travaux.

Pour cela, il est nécessaire de réaliser une étude préalable qui est, soit un diagnostic technique global (DTG), soit une analyse du bâti et des équipements collectifs accompagnée par un diagnostic de performance énergétique (DPE).

La combinaison de ces études doit alors permettre de déterminer le plan pluriannuel de travaux qui permettra de rénover la copropriété avec une performance énergétique optimisée.

Pour réaliser cette étude, il est alors indispensable de combiner au moins deux compétences qui sont celles d’un architecte et d’un thermicien.

Le rôle respectif de chacun peut se résumer ainsi :

• l’architecte se chargera d’analyser le bâti, y compris les fissures qui paraissent insignifiantes, permettant ainsi de déterminer les travaux à réaliser,
• le thermicien, les possibilités d’isolation et de ventilation pour réduire les consommations énergétiques.

A cela, on peut (voire, on doit) également y ajouter un ingénieur financier qui étudiera les possibilités de financement du plan de travaux qui sera retenu en fonction des aides et des subventions accordées à la copropriété ou encore en prenant en considération son fonds de travaux  

Si cette étude est bien menée, elle permettra alors de fixer la feuille de route des travaux et de leur coût à réaliser au cours des dix prochaines années au sein de la copropriété, afin de déterminer la cotisation du fonds de travaux qu’il est nécessaire d’épargner chaque année.

II – Un audit low-cost

Pour récupérer ce marché juteux, nous retrouvons des pseudos bureaux d’études qui vont se constituer avec une surenchère de tarifs low-cost.

De nombreux copropriétaires risquent de tomber dans le piège en retenant l’offre la moins chère, considérant qu’il s’agit d’un nouveau diagnostic qui va s’ajouter aux autres déjà faits et qui n’ont apporté aucune plus-value concrète pour la copropriété.

Selon nous, c’est une erreur et cela pour une raison simple : ce plan pluriannuel de travaux permet de connaître la situation vitale de la copropriété. Il constitue un état sur la solidité de la copropriété et la vétusté des équipements.

Par ailleurs, cette étude estimera les coûts des travaux à réaliser, permettant de lisser les dépenses dans le temps.

Il est donc essentiel d’obtenir un diagnostic fiable, réalisé par des professionnels de l’art.

Pour cela, le diagnostic doit être réalisé en concert entre le conseil syndical et le syndic accompagnés par un architecte, un thermicien et un ingénieur financier sérieux. A défaut, l’étude sera incomplète, voire insuffisante sans aucune utilité.

L’ARC est là pour vous assister dans le choix du bureau d’études et pour vous dire si l’offre proposée par le syndic est sérieuse ou, au contraire, un « attrape-nigaud ».